L’état du marché européen de la dette immobilière – naviguer dans un environnement en évolution

Un environnement changeant

Récemment, le Groupe Altus a organisé un webinaire sur l'état du marché européen de la dette CRE, analysant les tendances actuelles du secteur de la dette et identifiant les points clés dont les investisseurs et autres parties devraient être conscients. Le panel comprenait des experts du secteur Katja Gramatte, responsable du financement immobilier chez BNP Paribas Real Estate Investment Management, Karolina Wójtowicz, directrice des stratégies de dette immobilière chez Nuveen et Nicolas Obolensky, vice-président de la gestion des offres du groupe Altus, et Julien Sporgitas, partenaire client stratégique. .

Avec la hausse des taux d’intérêt, le paysage des transactions de dette a changé tant pour les prêteurs que pour les emprunteurs. Dans un marché incertain, les emprunteurs s’appuient sur des outils essentiels de gestion de la dette pour surveiller et prévoir les dépenses d’intérêts et les aider à gérer leur exposition au risque de taux d’intérêt. Les investisseurs doivent observer ce marché fluctuant, dans l’espoir de déterminer si les valorisations sous-jacentes des actifs continueront de s’ajuster au coût du capital à un moment où le volume des transactions est à un plus bas historique.

Bref aperçu de l'investissement européen et du marché de la dette

Alors que nous nous trouvons actuellement dans un environnement de taux d’intérêt élevés pour les taux de la Banque centrale européenne (BCE), les panélistes estiment qu’ils devraient culminer à court terme avant de se stabiliser d’ici l’exercice 2025. Il en résulte un marché dans lequel les prêteurs s'efforcent de respecter les accords de prêt existants, obtenant des prolongations lorsqu'ils le peuvent ou un refinancement lorsque cela est possible. Toutefois, les emprunteurs comme les prêteurs devront s’adapter à cet environnement de taux d’intérêt plus élevés dans un avenir prévisible.

Présentant le point de vue du prêteur, Karolina Wójtowicz a souligné qu’il existe toujours un appétit pour les prêts malgré l’impact des taux d’intérêt. Elle a ajouté que, du point de vue d’un investisseur immobilier, « la dette est actuellement plus attrayante que les actions… offrant le meilleur rendement ajusté au risque dans l’environnement actuel ». Elle a également ajouté que certains investisseurs en capital-investissement se sont tournés vers le secteur de la dette, créant ainsi une concurrence sur le marché des prêts. Cependant, certains prêteurs senior reviennent sur le ratio prêt-valeur (LTV) et l’effet de levier proposés, s’engageant davantage dans des transactions de refinancement plutôt que dans de nouvelles acquisitions.

Figure 1 – Selon vous, quels seront les aspects les plus difficiles du marché de la dette en 2024 ?

Comme le montrent les résultats du sondage d’audience (Figure 1), cela correspond aux sentiments généraux des participants, même si nos panélistes semblaient plus confiants quant au fait que le « mur de la dette » était moins un problème pour le marché européen, ce qu’ils ont exploré plus tard.

La situation en Europe par rapport au climat du crédit aux États-Unis

Il est possible d’avoir une perspective sur l’état actuel des choses en Europe en examinant ce qui se passe sur le marché de la dette américaine. Nicolas Obolensky a évoqué certaines de ces différences. "Aux États-Unis, nous constatons déjà que la volatilité des prix des actifs est intégrée dans les spreads de crédit." Il a poursuivi : « Alors que la Fed a promis un environnement de taux d’intérêt plus uniforme, les banques régionales, qui ont connu quelques revers ces dernières années, détiennent environ un tiers de l’ensemble du pouvoir de prêt, et le « mur de la dette » approche. Cela crée une perspective très différente et davantage d’incertitude autour des taux globaux par rapport à l’Europe.

Les banques européennes disposent de réserves plus importantes et de risques déjà provisionnés dans leurs modèles, créant une perception du risque relativement plus positive et offrant un environnement de prêt plus stable.

Figure 2 – Quel a été le résultat le plus courant en ce qui concerne les échéances des prêts ?

Notre sondage d'audience (Figure 2) montre qu'un tiers des participants ont absorbé les augmentations des taux de renouvellement des prêts auprès des prêteurs existants, tandis que 44,4 % ont adopté une position d'emprunt conservatrice. Cependant, nos panélistes ont souligné quelques points clés sur la croissance croissante des deux autres catégories comme stratégies alternatives.

La perspective des prêts senior

Sur le marché européen, nous avons vu ces dernières années les banques se concentrer sur le LTV, qui est désormais sous pression. Cela nécessite d’approfondir l’équation dette/rendement des actifs : les revenus générés peuvent-ils couvrir les taux d’intérêt plus élevés des prêts ? Actuellement, les rendements de la dette de 8% sont les plus attractifs, selon Katja Gramatte.

Les prêteurs alternatifs apparaissent comme une solution aux déficits d’endettement

Ce changement dans le climat du crédit a créé une fenêtre d'opportunité pour les prêteurs extérieurs au système bancaire traditionnel, en particulier pour le refinancement qui est au centre de la plupart des mouvements actuels du marché. Des prêts mezzanine plus flexibles peuvent être appliqués aux déficits de financement là où le potentiel d’actifs est fort, offrant potentiellement de meilleures conditions. Wójtowicz a ajouté que nous avons également vu les prêts à taux fixe, qui permettent d'économiser sur les coûts de couverture, devenir plus attractifs et compétitifs. Comme vous pouvez le constater lors du sondage auprès du public (Figure 3), quelques participants ont désigné les prêteurs alternatifs comme principale source de capital.

Figure 3 – Quel est votre choix de capital préféré ?

Cependant, là où l'ensemble de la dette ne peut pas être financé, Wójtowicz a souligné que les prêteurs souhaitent voir soit des injections de capitaux propres de la part des sponsors, soit une réserve d'intérêts saine pour répondre à des aspects tels que les exigences d'investissement liées à l'ESG ou la réduction des obligations de prêt existantes. Elle a poursuivi en réitérant que les prêteurs peuvent toujours proposer des prolongations de prêt à court terme sur un horizon de 1 à 2 ans, en fonction de la situation. Cela crée un climat moins de détresse que celui auquel les États-Unis sont confrontés en ce qui concerne les échéances, dans lequel les prêteurs et les autres parties sont toujours en mesure de travailler ensemble à l’amiable pour trouver des solutions.

Obolensky a développé cette idée, notant que le climat est passé des stratégies de couverture prêt par prêt aux stratégies de macro-couverture comme moyen de réduire les taux d’intérêt moyens sur l’ensemble des portefeuilles. Il a ajouté que la demande croissante et constante pour les outils et l'expertise d'Altus pour soutenir des stratégies de couverture plus complexes ainsi que des extensions de prêts reflète les défis actuels du marché. Wójtowicz a observé que l'immobilier commercial devient attrayant pour les prêteurs alternatifs, permettant un effet de levier plus faible, un rapport dette/rendement attractif à deux chiffres et un solide rendement ajusté au risque. Cependant, les banques seniors n’ont pas encore manifesté beaucoup d’intérêt pour le secteur.

Figure 4 – Qu’est-ce qui décrirait le mieux l’échéancier des prêts de votre entreprise ?

Dans notre quatrième question de sondage d'audience, un nombre écrasant de participants sont confrontés à une maturation significative de leurs prêts dans les 5 prochaines années ou moins, et des sources de capitaux alternatives pourraient devenir un modèle financier plus soutenu et adopté avec le temps.

Exigences et pressions ESG

Les questions ESG constituent un point sensible sur le marché européen. De nombreuses banques proposent désormais des prêts labellisés « verts » et des prêts à la transformation pour garantir leur conformité. Katja Gramatte a souligné que « nous sommes encore à une époque où (ces exigences) doivent être un peu rationalisées », la plupart des exigences associées restant à standardiser malgré un besoin urgent de réforme vers un score ESG unique.

Elle a ensuite expliqué que la nécessité de répondre aux exigences ESG, en particulier dans un environnement de refinancement, signifie que les banques souhaitent souvent considérer les capitaux supplémentaires destinés à la conformité ESG comme une injection de fonds propres. Cela crée un frein au rendement, mais constitue inévitablement la « nouvelle normalité ». Cependant, cela pose un problème car une grande demande de capitaux est demandée, à la fois pour le refinancement et la conformité ESG, ce qui entraîne un déséquilibre des rendements. Les expériences des participants interrogés reflètent également cette idée selon laquelle l’ESG est également la nouvelle norme (Figure 5).

Figure 5 – Où se situe votre entreprise par rapport aux exigences ESG ?

Wójtowicz a ajouté que les prêteurs veulent savoir dans quelle mesure les portefeuilles immobiliers sont à l'épreuve du temps et compétitifs, et que les actifs certifiés ESG peuvent offrir la possibilité d'obtenir des prix de prêt plus compétitifs, mais Gramatte a observé qu'à mesure que l'ESG évolue vers cette « nouvelle normalité ». , il devient difficile de détecter les « prêts ESG » et les valorisations du capital par rapport aux autres dans les données disponibles, ce qui se limite davantage au côté obligataire.

L’importance des capacités de gestion de la dette en période d’incertitude

Dans l’ensemble, nous entrons dans une période de resserrement général des prêts par rapport aux environnements de faibles taux d’intérêt. L’incertitude sur les marchés exige de la transparence et des données. Surveiller et prévoir facilement les niveaux des engagements en fonction des conditions attendues du marché des capitaux aide les emprunteurs à négocier des dérogations aux engagements ou à réinitialiser les mesures prospectives avec leurs prêteurs.

Obolensky a réitéré que la transparence est particulièrement requise en ce qui concerne les spreads de crédit, non seulement pour comprendre quelles sont les conditions de financement ou de refinancement, mais également pour communiquer la juste valeur du prêt aux investisseurs. Les pires et les meilleurs scénarios peuvent être construits. Enfin, comprendre les facteurs à l’origine des mouvements des spreads de crédit peut aider les emprunteurs à prédire quelles pourraient être les conditions de financement futures.