L’état du marché américain de l’immobilier commercial appelle une approche de "retour aux sources"

Les gestionnaires d'investissement adaptent leurs stratégies pour trouver des opportunités dans un environnement plus difficile

Bon nombre des principaux problèmes qui ont constitué des obstacles à l'investissement dans l'immobilier commercial (CRE) pendant une grande partie de 2023 resteront probablement en place en 2024. Ce marché dynamique continuera de tenir les gestionnaires d'investissement sur leurs gardes alors qu'ils gèrent les risques et s'efforcent d'identifier les investissements. opportunités.

Même si les gestionnaires de placements chevronnés ont beaucoup d’expérience dans la gestion des ralentissements du marché immobilier commercial américain, y compris la Grande Crise financière (GFC), il n’y a jamais deux cycles identiques. Certaines des questions qui sont désormais au premier plan de l'analyse et de la prise de décision en matière d'investissement sont les préoccupations géopolitiques, la politique monétaire, la hausse des coûts du capital et le resserrement du crédit de la part des prêteurs, ainsi que les technologies émergentes et les changements dans la demande et l'utilisation de l'immobilier.

"Aujourd'hui, il semble que davantage de considérations soient nécessaires pour tout investissement, mais particulièrement dans le domaine de la création d'entreprise, où tant de forces puissantes et importantes sont en mouvement", a déclaré Omar Eltorai, directeur de la recherche américaine chez Groupe Altus, lors de Webinaire sur l'état du marché américain du troisième trimestre 2023 du Groupe Altus. Eltorai était accompagné des leaders du secteur de l'immobilier commercial américain Adriana de Alcantara, directrice générale principale et gestionnaire de fonds chez Hines US Property Partners et Victor Calanog, responsable mondial de la recherche et de la stratégie immobilières chez Manulife Investment Management. Selon ces experts, l’un des principaux facteurs qui influencent les perspectives à court terme est le consensus croissant derrière l’idée d’une vision « plus élevée et plus longue » des taux d’intérêt et de l’inflation. L’environnement de taux plus élevés soulève des questions difficiles pour le secteur de l’immobilier résidentiel :

• Les taux d’intérêt ont-ils atteint leur maximum et où vont-ils atterrir sur l’horizon d’investissement d’un actif ?

• Dans quelle mesure des taux plus élevés à long terme influenceront-ils la souscription des taux plafonds de sortie ?

• Alors que certains investissements en dette génèrent désormais des rendements similaires à ceux des actions, qu’est-ce que cela signifie pour les allocations de capital à la CRE ?

Les gestionnaires d’investissement sont également confrontés à l’incertitude et aux risques liés à une myriade de problèmes, notamment les problèmes de main-d’œuvre, le risque climatique et la hausse des coûts d’exploitation qui exercent une pression sur les fondamentaux, les performances et le bénéfice net d’exploitation (NOI) de l’immobilier. « Avec le portefeuille existant, c’est toujours un retour à l’essentiel. Tout est question de flux de trésorerie et de service rendu au locataire », explique de Alcantara. L’emplacement, la qualité des actifs et la diversification du portefeuille sont tous des priorités dans les décisions d’investissement. « Tout ce que j'achète aujourd'hui doit être évalué au moins au prix coûtant ou à un prix supérieur au trimestre suivant », dit-elle. Il y a un plus grand risque de commettre des erreurs sur un marché comme celui-ci, c'est pourquoi la diversification et la gestion du risque de concentration sont importantes, ajoute-t-elle.

Calanog a ajouté que Gestion de placements Manuvie a adopté une approche disciplinée en matière de génération d'idées de placement et d'élaboration de thèses. « Cela signifie que nous combinons une perspective descendante. Vous souhaitez évaluer les conditions économiques globales aux niveaux mondial, national et local, et déterminer des critères de tarification des revenus et de rendement global que nous devrions adopter de manière réaliste, mais nous ne devons jamais oublier cette vision ascendante », déclare Calanog. Il a également souligné que l'équipe de placement de Manuvie travaille en étroite collaboration avec ses gestionnaires d'actifs, ses responsables des transactions et ses gestionnaires de portefeuille pour déterminer comment adapter cette vision descendante afin de refléter les réalités du marché local.

À titre d'exemple, la concentration des bureaux dans le Indice NCREIF-ODCE dérive plus bas. Ce qui était autrefois 36 % est aujourd'hui de 20 % et certains spéculent que la concentration des bureaux dans l'indice pourrait chuter à 10 %. Cependant, cette tendance est très différente selon les zones géographiques, note Calanog. Le taux d'occupation physique des bureaux en Amérique du Nord continue de osciller autour de 40 en termes de pourcentage de travailleurs qui sont retournés au travail au cours d'une semaine moyenne, tandis qu'en Asie, les chiffres sont nettement plus élevés que ceux des travailleurs qui sont de retour au bureau quatre ou même cinq jours. par semaine. « Nous essayons d’être aussi nuancés que possible lorsqu’il s’agit d’élaborer une vision de la maison et de déterminer la rapidité avec laquelle nous devrions l’adapter aux conditions changeantes du marché », dit-il.

Calanog convient également qu'il est important de revenir à l'essentiel, comme l'examen des flux de trésorerie lors de la détermination des valorisations. Il s'agit d'un principe de base pour l'investissement immobilier, et cela nécessite une grande écoute des parties prenantes et des perspectives diverses en première ligne de la gestion et des transactions sur ces propriétés, ajoute-t-il.

Tirer parti de la technologie et de l’IA

La technologie et l’IA continueront de dominer les conversations CRE en 2024, et une autre grande question à laquelle les gestionnaires d’investissement sont confrontés est la suivante : où investir des ressources quand il s'agit de faire évoluer les sources de données et d'analyses vers des outils et des informations exploitables. « Je veux m’assurer que nous réfléchissons à la manière dont ces choses fonctionnent réellement. Oui, nous parions sur certaines sources de données et approches d’analyse. Mais nous essayons tous, certes, encore de comprendre l'approche qui fonctionne le mieux pour nous, pour notre magasin et pour nos investisseurs », déclare Calanog.

Les versions de l’IA existent depuis de nombreuses années. Calanog illustre ce point en partageant qu'il y a plus de dix ans, il a contribué à l'introduction des premières applications de programmation en langage naturel (NLP) pour l'IA dans la CRE. Son équipe a créé une plateforme qui génère automatiquement une analyse narrative pour plus de 2 000 marchés et sous-marchés, y compris une analyse des compositions au niveau de la propriété. Cette analyse changerait de manière dynamique selon que certains actifs de l'ensemble de compositions étaient sélectionnés ou désélectionnés. « Ce qui rend les applications d’aujourd’hui un peu différentes, c’est que les plates-formes LLM (grands modèles de langage) modernes ont vraiment bien réussi à anticiper quel devrait être le prochain résultat logique », dit-il.

Qu'il s'agisse de Google qui complète et anticipe ce que vous recherchez, ou de Chat GPT qui donne suite à une invite bien formulée pour utiliser des packages Python comme Folium pour créer des cartes interactives avec des données de construction, L'IA moderne offre plus d'opportunités. « À ce stade, l’IA a le potentiel de prendre de nombreuses parties de nos processus existants et d’automatiser certaines étapes, augmentant ainsi la productivité », explique Calanog. « Mais cela se traduira-t-il par une véritable innovation – l’introduction de nouveaux produits et processus qui représentent un véritable changement quantique dans la façon dont nous faisons ce que nous faisons ? Je pense que cela reste à voir.

L’innovation génère des opportunités d’investissement

Il y a des tensions en ce qui concerne l’IA, et l’innovation a parfois tendance à être progressive. À l’heure actuelle, les gestionnaires de placements n’ont pas encore accumulé suffisamment de données pour réellement évaluer les approches d’investissement basées sur l’IA. « À mon avis, il existe un grand potentiel d’augmentation de la productivité, mais la question reste ouverte quant à son effet net sur l’innovation dans les investissements CRE et sur l’économie dans son ensemble », dit-il. « Nous expérimentons toute une gamme d’applications. C'est amusant, mais à un moment donné, nous devrons décider si les concepts seront traduits en usages réels.

Hines met la technologie au service de diverses applications, notamment en utilisant un robot dans la location de son appartement où un locataire potentiel peut demander un rendez-vous et le robot (Élise) répond. Parce qu'il est utilisé depuis plusieurs années, il a maintenant tellement appris que lorsque les gens viennent dans une propriété, ils demandent Elise parce qu'ils pensent que c'est une vraie personne, note de Alcantara. « Il y a donc beaucoup d’innovations qui se produisent », dit-elle.

L’innovation suscite également davantage d’intérêt pour les secteurs immobiliers axés sur la technologie, tels que les centres de données. Hines considère trois types différents de centres de données comme un domaine de croissance et une opportunité potentielle. Dans le cas des centres de données shell motorisés, le propriétaire est propriétaire du bâtiment shell et le locataire est propriétaire de l'infrastructure intérieure. En revanche, un centre de données en colocation a plusieurs locataires qui louent l'espace. Enfin, les centres de données à grande échelle utilisés par de grandes entreprises technologiques telles que Google et Amazon. L'emplacement et l'accès à l'électricité sont tous deux essentiels, et la Virginie est actuellement le plus grand marché de centres de données aux États-Unis, mais il existe de nombreux autres marchés de centres de données en croissance, tels que Portland, la Silicon Valley et d'autres.

« L'IA en elle-même n'est pas nécessairement la solution en fin de compte, mais vous pouvez voir qu'en tirant parti de l'IA, il existe un potentiel d'application à grande échelle dans divers secteurs », ajoute Eltorai. Par exemple, il est possible d’utiliser l’IA pour créer des gains d’efficacité dans des domaines tels que l’analyse des flux de trésorerie, ainsi que l’interaction avec les locataires. « Je pense qu’il pourrait y avoir une forte croissance ici, mais en même temps, je ferais écho au scepticisme quant à la manière dont l’IA à elle seule pourrait changer le paysage de l’immobilier d’entreprise », dit-il.

Quel avenir pour la CRE en 2024 ?

Les États-Unis ont abordé l’année 2023 dans un contexte d’inflation à son plus haut niveau depuis 40 ans ; la Fed continuait de relever ses taux de manière agressive ; et les marchés boursiers dans leur ensemble ont chuté de près de 20 %. Les rendements des bons du Trésor ont été multipliés par plus de 2,5, avec des hausses similaires dans l’ensemble du secteur des entreprises. Ces conditions de marché ont conduit de nombreux acteurs de la CRE et des marchés de capitaux au sens large à croire que 2023 serait l'année de la récession la plus attendue jamais enregistrée, note Eltorai. « Pourtant, nous sommes ici au quatrième trimestre et il n’y a toujours pas de récession », dit-il.

L’inflation est en baisse, mais pas tout à fait maîtrisée. Le marché à terme montre toujours que de nombreux marchés s'attendent toujours à ce que la Fed augmente ses taux avant la fin de l'année. Même si ces probabilités ont considérablement diminué ces dernières semaines, une nouvelle hausse des taux n’est pas totalement exclue. Si les marchés actions sont dans le vert pour l’année, ils n’ont pas encore récupéré tout le terrain perdu en 2022 et l’incertitude demeure considérable. Tous ces facteurs influencent désormais les perspectives de la CRE pour les 12 ou 18 prochains mois.

L’opinion actuelle de Calanog est que la Fed est sur le point (ou presque) de sa dernière hausse des taux compte tenu des tendances récentes de l’inflation, et cette opinion influence certaines attentes au cours des 18 prochains mois autour de deux aspects clés :

1. "Quand vous avez des indices de référence CRE comme le Trésor à 10 ans qui ont grimpé comme cela s'est produit particulièrement en octobre - eh bien, cela a produit pas mal de tiraillement car il est généralement utilisé comme taux plancher ou sans risque par rapport auquel les primes de risque sont appliqués », explique Calanog. Selon Calanog, si les États-Unis sont au sommet de leur cycle de hausse des taux, un scénario probable serait que le taux du Trésor à 10 ans pourrait baisser de 100 à 150 points de base au cours des 12 à 24 prochains mois. Cependant, il existe un plancher jusqu’où les bons du Trésor à 10 ans peuvent descendre, car la courbe des rendements reprendra alors sa pente ascendante. Si la Fed s’en tient à ses attentes selon lesquelles les taux d’emprunt à long terme au jour le jour oscilleront autour de 2,5 %, alors ce chiffre sera le plus élevé pour une situation plus longue.

2. Une deuxième attente au cours des 12 à 24 prochains mois est une révision des prix sur les marchés privés de l’immobilier résidentiel. Les indicateurs de prix publics de la CRE portant sur les REIT américains montrent que le marché public se négocie avec une décote d'environ 10 à 20 % par rapport aux prix privés de la CRE. Les REIT publics sont un indicateur avancé avec un décalage d'environ six à 12 mois. "Donc, si les marchés publics de l'immobilier commercial ont atteint un point bas, cela suggère que les taux plafonds de l'immobilier privé pourraient encore augmenter dans une certaine mesure, peut-être plus pour les types de biens immobiliers comme les bureaux et moins pour des secteurs comme les immeubles résidentiels et industriels où les facteurs démographiques restent favorables", explique Calanog.

Identifier les opportunités d'investissement

Dans l’environnement actuel, Hines continue d’avoir une forte conviction en ce qui concerne le secteur résidentiel (par exemple, les logements multifamiliaux, les logements étudiants), industriel et alternatif – tels que les centres de données, les immeubles de bureaux médicaux et le self-stockage. « Cela ne va pas être deux années faciles. Je pense que les taux vont rester élevés encore un peu », déclare de Alcantara.

Dans le secteur multifamilial, il y a une pénurie de logements aux États-Unis. Ainsi, sur le long terme, les appartements sont bien placés pour surperformer le marché. Cependant, certains problèmes se profilent également avec « l’argent bon marché » qui n’est plus disponible. Les exploitants doivent faire face à des charges de taux d’intérêt et à des charges d’exploitation qui augmentent rapidement, ce qui pourrait mettre certaines propriétés en difficulté. À Miami, par exemple, les coûts d'assurance ont triplé au cours des deux dernières années, passant de moins de 700 dollars par unité à désormais plus de 2 000 dollars par unité, note de Alcantara. « De nombreuses transactions multifamiliales ne sont pas conclues à cause de l'assurance », ajoute-t-elle.

Les fondamentaux industriels restent très bons, en particulier dans les marchés à barrières d’entrée élevées, les emplacements denses et les emplacements proches des aéroports, des ports ou du travail. L’une des caractéristiques attrayantes des alternatives, telles que les centres de données et les cabinets médicaux, est que les locataires ont tendance à être très « collants », ajoute de Alcantara. « Le joker sera le bureau, et tous les postes ne sont pas pareils. La fuite vers la qualité est réelle, et les meilleurs bureaux se portent vraiment bien », dit-elle.

La hausse des taux d’intérêt suscite également davantage d’intérêt pour les stratégies de crédit. Les indices boursiers tels que le S&P 500 rapportent généralement environ 10 %, et certains instruments de dette à haut rendement génèrent désormais des rendements similaires à ceux des actions. « Nous allons maintenant devoir réfléchir très attentivement à ce que cela signifie pour nos allocations et nos décisions d'investissement », déclare Calanog. Toutefois, il ne s’agit pas d’une approbation globale de la dette à ce stade du cycle, car si les taux d’intérêt devaient baisser prochainement, cela représenterait un risque pour les investissements en dette, en fonction des considérations mathématiques obligataires habituelles autour de la durée, prévient-il.

Les conditions actuelles sont telles qu'il existe actuellement une demande croissante de crédit, avec 2,6 billions de dollars d'échéances arrivant à échéance dans les cinq prochaines années*$*.selon la Mortgage Bankers Association. Ce volume de dette arrivant à échéance créera à la fois des défis et des opportunités sur le marché de la CRE au cours des 12 à 24 prochains mois, et stimulera la demande d'approches créatives pour constituer des piles de capitaux et financer des projets.