Mise à jour du marché immobilier commercial de Toronto – T4 2024

En 2024, l'activité d'investissement dans la région du Grand Toronto a diminué, avec un volume de transactions en baisse de 21 % sur un an

En 2024, la région du Grand Toronto (RGT) a déclaré un volume de transactions de 17,5 milliards de dollars, en baisse de 21 % par rapport à 2023. Le 11 décembre 2024, la Banque du Canada (BdC) a abaissé le taux du financement à un jour de 50 points de base à 3,25 %, la croissance économique du pays étant inférieure à la croissance de 1,5 % initialement prévue pour le troisième trimestre. Le ralentissement des investissements des entreprises a contribué à une croissance plus faible que prévu et a partiellement annulé les gains substantiels observés au deuxième trimestre. Malgré les retards inhérents au marché, selon le dernier rapport d’Altus Group Enquête sur les tendances d’investissement dans l’immobilier commercial canadienToronto était le marché préféré des investisseurs pour tous les types de propriétés.

Figure 1 – Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto – Tous les secteurs par année

À la fin du quatrième trimestre, la demande dans le secteur industriel a ralenti, avec un volume de transactions de près de 5,6 milliards de dollars, soit une baisse de 27 % par rapport à l'année précédente. Selon les dernières données du Groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité industrielle de Toronto a diminué de 10 points de base pour atteindre 5,3 % par rapport au trimestre précédent. En ce qui concerne la construction, la RGT a ajouté trois millions de pieds carrés de nouvelle offre, avec 85 % de l’espace disponible à la location. Le pipeline de construction a fait état de 1,8 million de pieds carrés en construction et de 94 % de l’espace disponible à la location. Compte tenu de l’offre excédentaire à court terme, des taux de location plafonnés et de la réduction des livraisons attendues pour 2025, des mesures incitatives plus importantes ont été offertes pour absorber l’espace excédentaire sur le marché.

Le secteur des bureaux de la RGT a connu une performance décevante, avec un volume de transactions de 1,6 milliard de dollars, soit une baisse de 46 % par rapport à l’année précédente. Selon les dernières données du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux au CanadaLe taux de disponibilité de Toronto a diminué de 80 points de base pour s’établir à 19 %, après avoir atteint un sommet au troisième trimestre. De plus, le modèle de travail hybride continue d’être le mode de travail privilégié par les Canadiens, ce qui a incité les employeurs canadiens à réduire la taille de leurs bureaux. Selon Statistique Canada, 11,5 % des employés canadiens travaillent à distance en novembre 2024, avec peu de changement par rapport à la même période l’an dernier. Cependant, parmi les travailleurs hybrides, 55,8 % ont travaillé au moins la moitié de leurs heures ou plus dans des endroits autres que leur domicile, en hausse de 4,2 points de pourcentage par rapport à l’année précédente, ce qui indique qu’ils passent plus de temps à travailler sur place. De plus, les entreprises ont continué de privilégier les actifs trophées de classe A et d’abandonner les anciens actifs de classe B et C fonctionnellement obsolètes, creusant ainsi le fossé entre les classes. Le marché a enregistré deux nouveaux achèvements de bureaux totalisant 554 062 pieds carrés, avec 27 % de l’espace non réservé. De plus, le GTA compte près de 2,7 millions de pieds carrés en construction, dont 60 % sont préloués.

L’activité du secteur multifamilial a connu une reprise graduelle en 2024, avec un volume de transactions de 2,3 milliards de dollars, soit une augmentation de 48 % par rapport à l’année précédente, et le seul secteur majeur à signaler une croissance positive en 2024. La tendance à la baisse des baisses de taux d’intérêt a renforcé les perspectives optimistes des investisseurs, avec une certaine activité observée dans la région du Grand Toronto, les investisseurs riches en capitaux cherchant à devancer la reprise très attendue du marché. De plus, selon le dernier rapport d’Altus Group Enquête sur les conditions et le sentiment du secteur canadien de l'immobilier commercialLe sentiment des investisseurs reste positif pour les propriétés multifamiliales, avec 72 % des répondants s'attendant à de solides performances au cours des 12 prochains mois, soit une augmentation de 3 % par rapport au trimestre précédent.

Le secteur de la vente au détail a enregistré un volume de transactions de 2,1 milliards de dollars, soit une baisse de 20 % par rapport à l’année précédente. Les Canadiens ont fait preuve de prudence dans leurs dépenses et ont donné la priorité aux biens et services essentiels, car les inquiétudes concernant la hausse du coût de la vie et l’inflation persistaient. Les investisseurs se sont adaptés à ces changements de comportement des consommateurs en acquérant stratégiquement des formats de vente au détail sélectionnés, tels que des centres commerciaux de quartier et régionaux, principalement des centres dotés d’épiceries piliers ou d’opportunités de réaménagement. Selon le dernier rapport d’Altus Group Enquête sur les tendances d'investissement dans le secteur immobilier commercialLes zones commerciales axées sur l'alimentation étaient le type de propriété préféré des investisseurs sur le marché de Toronto.

Le secteur hôtelier a enregistré un volume de transactions de 552 millions de dollars en 2024, soit plus du double du volume de transactions en dollars par rapport à l'année précédente. Cette augmentation est principalement attribuable à l'acquisition par InnVest Hotels d'un portefeuille d'hôtels auprès de Morguard en janvier 2024, qui a vendu deux propriétés à Manga Hotels peu de temps après. Après cette série de transactions, l'activité d'investissement s'est modérée au cours des trimestres suivants, avec un volume de transactions de 62 millions de dollars entre le deuxième et le quatrième trimestre de 2024.

Le secteur des terrains (résidentiels et ICI) a enregistré près de 5,4 milliards de dollars de volume de transactions en dollars, soit une baisse de 24 % par rapport à l'année précédente. Le secteur des terrains et lots résidentiels a enregistré 3,4 milliards de dollars de volume de transactions en dollars, et le secteur des terrains ICI a enregistré 2 milliards de dollars de volume de transactions en dollars, soit une baisse de 19 % et de 32 % par rapport à l'année précédente, respectivement. Les promoteurs ont continué à attendre en retrait, car des conditions d'emprunt plus prometteuses sont attendues en 2025.

Figure 2 – Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto par catégorie d’actifs (2023 par rapport à 2024)

Transactions notables du quatrième trimestre 2024

Voici les transactions notables du marché immobilier commercial de Toronto au quatrième trimestre 2024 :

1795, 2021, 2111 Steeles Avenue East; 10 et 12 Melanie Drive – Secteur industriel

La Société Canadian Tire a vendu ce centre de distribution de 90 acres et 1,6 million de pieds carrés situé à Brampton pour 258,1 millions de dollars, ce qui représente la plus importante transaction industrielle du quatrième trimestre. La propriété a été achetée par Prologis, une société américaine, pour un prix au pied carré de 160 $. Prologis a exprimé son intention de réaménager le site, avec un accord de cession-bail permettant au centre de distribution de Canadian Tire de poursuivre ses activités de façon temporaire.

7900 Airport Road – Secteur industriel

Unilever a acquis cet entrepôt de Brampton auprès de H&R REIT pour environ 121,4 millions de dollars. Il a une superficie brute de 744 000 pieds carrés et un prix au pied carré de 163 $. Le bâtiment est situé sur près de 35 acres, est certifié LEED Or et sert de plaque tournante majeure pour les opérations canadiennes d'Unilever. Il s'agit du deuxième achat majeur d'Unilever dans la région du Grand Toronto, après avoir acquis une installation d'Etobicoke au 195 Belfield Road en septembre 2022 pour 26,4 millions de dollars.

Centre d'affaires Millcreek – Secteur industriel

Soneil Investments a acheté ce portefeuille de sept propriétés industrielles à Mississauga pour 104 millions de dollars. Les bâtiments ont été acquis en une seule transaction auprès de GWL Realty Advisors et comptent 324 362 pieds carrés sur environ 20 acres de terrain. Le portefeuille était occupé à 92 % par 31 locataires, avec une durée moyenne pondérée des baux de 3,54 ans et des loyers moyens d'environ 18 % inférieurs à ceux du marché. Cet achat marque la deuxième transaction majeure de l'année pour Soneil Investments, l'entreprise locale se concentrant sur la croissance de son empreinte immobilière industrielle dans la région du Grand Toronto.

1475 Whites Road – Appartement

Starlight Investments et BGO ont acquis cette propriété multifamiliale nouvellement construite pour 127 millions de dollars, ce qui représente la plus importante transaction d’appartements du trimestre. Situé à Pickering, l’immeuble de 12 étages comprend 227 suites dotées d’équipements modernes comme des bornes de recharge pour véhicules électriques et un centre de remise en forme. L’immeuble se trouve sur un site de 2,47 acres et a été acheté pour un prix unitaire de 559 917 $. Cette acquisition élargit la coentreprise existante de Starlight Investments et de BGO, désormais évaluée à plus de 600 millions de dollars.

Figure 3 – Tendances du taux de rendement global de la région du Grand Toronto pour quatre catégories d’actifs de référence

En 2024, malgré les défis qui pèsent sur la reprise du Grand Toronto, le secteur multifamilial a réussi à surperformer l’année précédente, car le sentiment des investisseurs est resté résilient à l’égard des propriétés multifamiliales. De plus, poursuivant la tendance de l’année précédente, le secteur industriel du Grand Toronto a signalé le volume d’investissement le plus élevé en 2024, représentant près d’un tiers du volume total en dollars, malgré l’assouplissement des conditions dans le secteur. À l’avenir, une reprise lente mais progressive est attendue pour le Grand Toronto, car les investisseurs anticipent les avantages de coûts d’emprunt plus faibles et naviguent dans l’incertitude géopolitique et le ralentissement économique.

Voir le Mise à jour du marché immobilier commercial de Toronto pour le troisième trimestre 2024

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