Mise à jour du marché immobilier commercial de Toronto – T3 2024

Une reprise lente est attendue dans la région du Grand Toronto, avec un volume d’investissement en baisse de 23 % sur un an

Au troisième trimestre de 2024, la région du Grand Toronto (RGT) a déclaré un volume de transactions de 12,9 milliards de dollars depuis le début de l’année, soit une baisse de 23 % par rapport à la même période l’an dernier. L’inflation ayant ralenti en août, atteignant l’objectif de 2 % de la Banque du Canada, un autre baisse des taux d'intérêt le 4 septembre a suivi, ce qui a ramené le taux au jour le jour à 4,25 %, en baisse de 25 points de base supplémentaires. Malgré les baisses de taux d'intérêt et l'amélioration progressive du sentiment des investisseurs, les retards inhérents signifient que l'activité d'investissement mettra du temps à se redresser. De plus, au deuxième trimestre, les investisseurs se sont précipités pour finaliser leurs transactions avant l'augmentation de l'impôt sur les plus-values du 25 juin 2024, ce qui a entraîné une diminution des volumes d'investissement au troisième trimestre. Les secteurs des appartements, de l'hôtellerie et du commerce de détail sont les secteurs qui ont enregistré une évolution positive d'une année sur l'autre (YoY).

Figure 1 – Transactions immobilières – Tous secteurs par année

Les conditions dans le secteur industriel se sont assouplies pour revenir à des conditions équilibrées ce trimestre, avec un volume de transactions de 4,1 milliards de dollars, soit une baisse de 24 % par rapport à l'année précédente. Selon les dernières données du Groupe Altus Mise à jour du marché industriel canadienLe taux de disponibilité industrielle de Toronto a augmenté de 70 points de base pour atteindre 5,3 % par rapport au trimestre précédent. De plus, le marché a enregistré une absorption négative pour le troisième trimestre consécutif en raison d’une offre excédentaire à court terme et de taux d’inoccupation plus élevés à l’achèvement des travaux. La RGT a également enregistré 1,8 million de pieds carrés de nouvelle offre, dont 94 % ont été préloués. De plus, près de 11,3 millions de pieds carrés sont en construction, avec un taux de disponibilité de 70 %.

Les conditions dans le secteur des bureaux ont continué de se détériorer, avec un volume de transactions de 1 milliard de dollars, soit une baisse de 62 % par rapport à l'année précédente. Le scénario est resté inchangé, les entreprises continuant de s'adapter aux préférences changeantes des lieux de travail (c'est-à-dire à l'équilibre entre les modèles de travail hybrides et les obligations de retour au travail) et à la bifurcation du marché. Alors que les entreprises continuent de privilégier les immeubles de bureaux de classe A, laissant derrière elles les immeubles obsolètes de classe B et C, les propriétaires doivent investir dans leurs anciens bâtiments pour rester compétitifs.

Les dernières nouveautés du Groupe Altus Mise à jour du marché des bureaux au Canada a révélé que le taux de disponibilité de Toronto a grimpé de 170 points de base pour atteindre 19,8 %. Le marché a enregistré trois nouveaux achèvements de bureaux totalisant 563 731 pieds carrés, dont 100 % de l'espace n'a pas été réservé. La RGT compte également près de 3,3 millions de pieds carrés en construction, dont 60 % sont préloués.

L’activité du secteur multifamilial s’est améliorée au troisième trimestre de 2024, avec un volume de transactions de 1,8 milliard de dollars, soit une augmentation de 34 % sur un an. Alors que l’objectif d’inflation de 2 % de la Banque du Canada (BdC) a été atteint en août, la BdC a continué d’assouplir sa politique monétaire restrictive. Alors que certains marchés ont vu l’activité stimulée par des investisseurs riches en capitaux cherchant à devancer la reprise inévitable du marché, le marché global a mis du temps à se redresser, les investisseurs étant restés à l’écart en attendant de meilleurs taux à l’avenir. Les coûts de construction élevés ont également entraîné des retards de construction, ce qui n’a fait que resserrer les conditions du marché.

Le secteur de la vente au détail a continué de s'affaiblir, les Canadiens accordant la priorité aux dépenses en biens et services essentiels. En réponse à ces changements de comportement des consommateurs, les investisseurs ont privilégié sélectionner les formats de vente au détail, tels que les centres commerciaux de quartier et régionaux, principalement des centres avec des épiceries ou des possibilités de réaménagement. Au troisième trimestre, le secteur de la vente au détail a enregistré un volume de transactions de 1,5 milliard de dollars, soit une augmentation de 4 % par rapport à l'année précédente.

Bien que le secteur de la vente au détail de Toronto soit soutenu par une forte croissance démographique et une augmentation de la circulation piétonnière au centre-ville en raison de la reprise du tourisme et des mandats de retour au travail, des défis persistent autour de la disponibilité limitée d’espaces de vente au détail de qualité, de l’affaiblissement des conditions du marché du travail et du retard de la croissance économique.

Le secteur hôtelier a enregistré un volume d'affaires de 519 millions de dollars au troisième trimestre 2024, soit une augmentation spectaculaire par rapport aux 163 millions de dollars enregistrés au cours de la même période l'année dernière. Cette augmentation est principalement due à l'acquisition par InnVest Hotels d'un portefeuille d'hôtels auprès de Morguard en janvier 2024, qui a vendu deux propriétés à Manga Hotels peu de temps après. Le secteur a depuis connu un ralentissement au cours des deuxième et troisième trimestres 2024, avec un volume d'affaires de 29 millions de dollars réalisé au deuxième trimestre et aucune transaction enregistrée au troisième.

Le secteur foncier (résidentiel et ICI) a enregistré près de 3,9 milliards de dollars de volume de transactions, soit une baisse de 29 % par rapport à l'année précédente. Le secteur des terrains et lots résidentiels a enregistré 2,7 milliards de dollars de volume de transactions, et le secteur des terrains ICI a enregistré 1,3 milliard de dollars de volume de transactions, soit une baisse de 22 % et de 46 % par rapport à l'année précédente, respectivement. Le volume de transactions est resté inférieur aux normes historiques, car les difficultés d'obtention de financement ont persisté et les promoteurs ont continué à être plus stratégiques dans leurs acquisitions.

Figure 2 - Transactions immobilières par classe d'actifs (T3 2023 vs T3 2024)

Transactions notables du troisième trimestre 2024

8450 Boston Church Road, Milton – Secteur industriel

La vente d’un immeuble industriel de 1,3 million de pieds carrés, d’une valeur de 361 millions de dollars, représente la transaction la plus importante du troisième trimestre dans la région du Grand Toronto. Le centre de distribution de classe A a été acquis par Prologis, une société de placement immobilier de San Francisco, pour 270 $ le pied carré et continuera de servir de centre de distribution RONA grâce à un bail de cession-bail de 15 ans. Il faisait auparavant partie d’un portefeuille d’achat de 2023 par Sycamore Partners, constituant une composante de l’acquisition par Sycamore Partners de l’entreprise de vente au détail canadienne de Lowe’s et du changement de marque de ses magasins sous le nom de RONA.

Village Green Apartments, Vieux Toronto – Appartement

La plus importante transaction immobilière au troisième trimestre a été la vente d’un complexe d’appartements de 705 unités et de trois tours, acquis par Brookfield Properties pour 264 millions de dollars. La propriété fait partie d’un portefeuille de 1 188 appartements à Toronto, représentant un prix global par unité de 368 000 dollars. Les appartements étaient auparavant détenus et gérés par Greenrock, une entreprise immobilière familiale de troisième génération. En octobre 2023, Greenrock avait rénové 30 % des unités de Village Green Apartments et dépensé 18,3 millions de dollars en améliorations d’immobilisations et en modernisation des unités.

1900 et 1908 Ironoak Way, Oakville – Bureau

Représentant la quatrième plus importante transaction de bureaux dans la RGT depuis le début de l'année 2024, les deux immeubles de bureaux nouvellement construits totalisant 101 697 pieds carrés ont été vendus pour 35 millions de dollars. Le vendeur, Carterra, est un important promoteur immobilier canadien qui a acheté la propriété en tant que terrain vacant en 2012. Le premier bâtiment a été construit en 2020 pour servir de siège social mondial à son locataire principal, Samuel, Son & Co., tandis que le deuxième bâtiment a été achevé en 2021. Les bâtiments de classe AAA, certifiés LEED Argent, étaient loués à 100 % en septembre 2024.

15 Neighbourhood Lane, Etobicoke – Terrain résidentiel

Empire Communities a acquis ce site de développement partiellement construit de 1,59 acre pour 48 millions de dollars par le biais d'une ordonnance de transfert. Le développement de préconstruction, appelé The King's Mill, était dans la phase finale de construction par le promoteur initial, Vandyk Properties, qui envisageait un immeuble de 10 étages et 234 unités englobant 186 446 pieds carrés de surface habitable résidentielle. À ce jour, les tribunaux de l'Ontario ont émis des ordonnances de mise sous séquestre sur dix projets de préconstruction appartenant à Vandyk Properties, y compris The King's Mill.

Figure 3 – Tendances de l'OCR sur 4 classes d'actifs de référence

Conclusion

Une reprise lente est attendue pour le marché de l’investissement du Grand Toronto, les investisseurs attendant une baisse des coûts d’emprunt. Selon le dernier rapport d’Altus Group Enquête sur les tendances en matière d’investissement au Canada (ITS), le marché de Toronto a glissé à la quatrième place en tant que marché privilégié par les investisseurs. Les types de propriétés préférés étaient les zones industrielles à locataires multiples et les zones commerciales axées sur l'alimentation. Au troisième trimestre, Toronto a été en tête du pays en ce qui concerne sa contribution à la nouvelle offre industrielle malgré des taux de disponibilité en hausse. De plus, le récit du secteur de la vente au détail est resté inchangé, les Canadiens accordant la priorité aux dépenses en biens et services essentiels.

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