Mise à jour du marché de l'immobilier commercial à Toronto - T4 2023

L'activité d'investissement est en baisse dans la région du Grand Toronto, la hausse des taux d'intérêt et les pressions inflationnistes introduisant de l'incertitude

La région du Grand Toronto (RGT) a déclaré un volume de 22,8 milliards de dollars pour 2023, en baisse d'environ 25 % par rapport à 2022. La hausse des taux d'intérêt et les pressions inflationnistes ont contribué à une incertitude économique persistante et à un ralentissement du marché alors que les investisseurs entraient dans une phase de découverte des prix. Les pratiques strictes de prêt des institutions financières, conjuguées à la pénurie de main-d'œuvre qualifiée, à la flambée des coûts de construction et des matériaux, ainsi qu'aux attentes en matière de prix entre acheteurs et vendeurs, ont encore entravé l'activité du marché. Malgré ce ralentissement, les plus récentes Enquête sur les tendances des investissements a identifié Toronto comme l'un des trois marchés préférés des investisseurs, avec Vancouver et Ottawa. Alors que la Banque du Canada (BdC) maintient actuellement ses taux stables, une baisse des taux en 2024 et une relance ultérieure de l'activité d'investissement sont attendues au cours du second semestre. La mise en garde ? Si l’inflation et la croissance économique s’écartent des attentes de la Banque, toute baisse des taux pourrait être repoussée plus tard.

Figure 1 – Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto – Tous secteurs par année (T4 2023)

L'activité d'investissement dans le secteur industriel est restée stable, avec un volume de transactions de 7,6 milliards de dollars, soit une augmentation marginale d'une année sur l'autre (sur un an). Selon le plus récent*$* du Groupe AltusMise à jour du marché industriel canadien, le taux de disponibilité industrielle de Toronto a augmenté de 0,8 point de pourcentage pour atteindre 3,4 %. De plus, la région du Grand Toronto a connu un trimestre record en termes d'achèvements industriels, ajoutant 8,8 millions de pieds carrés de nouvelle offre, dont 33 % sont préloués. De plus, 11,3 millions de pieds carrés de nouvelle offre sont actuellement en construction alors que la demande de produits industriels modernes persiste.

Bien que les besoins en espaces de bureau aient diminué, la région du Grand Toronto a observé un retour progressif au bureau à mesure que de plus en plus de Canadiens passent au modèle de travail hybride. Le secteur des bureaux a enregistré 3 milliards de dollars de transactions, soit une baisse de 21 % sur un an. Les dernières nouvelles du Groupe Altus Le point sur le marché des bureaux au Canada a révélé que le taux de disponibilité des bureaux à Toronto s'est stabilisé à 18,1 %. Le marché a enregistré environ 786 000 pieds carrés de nouvelles offres au quatrième trimestre 2023, dont près d'un tiers étaient préloués. De plus, 6,1 millions de pieds carrés de nouvelles surfaces sont en construction, dont plus de la moitié sont prélouées.

Le secteur de la vente au détail a déclaré un volume de transactions de 2,6 milliards de dollars, soit une baisse de 8 % sur un an. Compte tenu du ralentissement de l'économie et de la hausse du coût de la vie, les Canadiens ont concentré leurs dépenses sur les produits de première nécessité. De plus, le modèle de travail hybride a permis aux Canadiens de travailler, de magasiner et de se divertir plus près de chez eux, et les détaillants de quartier ont récolté les fruits de l'augmentation du trafic piétonnier. Les investisseurs s'adaptent à ces changements de comportement des consommateurs en investissant dans des centres commerciaux à ancrage alimentaire, car ces centres ont démontré leur résilience face à l'incertitude économique et à l'impact du commerce électronique.

Le secteur multifamilial a enregistré un volume de transactions de 1,6 milliard de dollars, soit une baisse de 44 % par rapport à 2022. Comme mentionné ci-dessus, les difficultés d'obtention de financement et une multitude de défis associés au ralentissement économique ont contribué à la lenteur de l'activité d'investissement. Quelle que soit la volatilité du secteur, alors que les marchés partout au Canada continuent d’être en proie à une crise du logement abordable, la demande de logements locatifs spécialement construits reste élevée et l’activité devrait rebondir avec l’anticipation d’une baisse des taux d’intérêt.

Les ventes de terrains résidentiels et ICI ont toutes deux ralenti, avec un volume de transactions de 7 milliards de dollars, soit une baisse de 46 % sur un an. Le marché des terrains résidentiels a enregistré 4,1 milliards de dollars, tandis que les terrains ICI ont enregistré 2,9 milliards de dollars, soit une baisse de 44 % et une baisse de 49 % sur un an, respectivement. Le déclin de l’investissement foncier peut être attribué aux difficultés à obtenir un financement dans un environnement de taux d’intérêt élevés.

Le secteur hôtelier a notamment observé un rebond progressif de ses opérations et de la confiance des investisseurs, avec un volume de transactions de 202 millions de dollars, soit une augmentation de 24 % sur un an. Les investisseurs ont fait preuve de stratégie dans leurs investissements hôteliers en recherchant des opportunités sur les principaux marchés urbains soutenus par une demande accrue d'hébergement et par la faiblesse du dollar, qui stimule l'industrie du tourisme.

Figure 2 - Transactions immobilières dans la région du Grand Toronto par classe d'actifs (2022 vs 2023)

Transactions notables du 4ème trimestre 2023

Oxford – Portefeuille TPG, Brampton et Vaughan – Industriel

Représentant la plus grande transaction industrielle de 2023, la société américaine TPG a acheté une participation de 75 % dans le Brampton Business Park et le Vaughan Business Park, propriété d'Oxford, pour 990 millions de dollars, ce qui représente un prix global ajusté par pied carré de 258 dollars. Oxford continuera de superviser le portefeuille de 5,1 millions de pieds carrés et a conservé une participation de 25 % dans les propriétés. Il y a cinq bâtiments dans chaque parc d'affaires, avec une superficie d'environ 2,2 millions de pieds carrés à Vaughan et 2,9 millions de pieds carrés à Brampton.

Centre commercial Vaughan Mills, Vaughan – Commerce de détail

LaSalle Investment Management a acquis une participation de 49 % dans le centre commercial Vaughan Mills auprès d'Ivanhoé Cambridge pour 470,2 millions de dollars. La transaction s'inscrivait dans le cadre d'un processus de syndication, les deux parties agissant à titre de copropriétaires et Ivanhoé Cambridge continuant ses activités à titre de gestionnaire d'actifs. Il s'agit de la plus importante transaction de détail de l'année pour la région du Grand Toronto. D'une superficie brute d'environ 1,5 million de pieds carrés, l'important centre commercial a été acheté pour un prix ajusté au pied carré de 640 $.

Langstaff Road East, Markham – Terrain résidentiel

Condor Properties a acquis ce site pour 175,6 millions de dollars auprès du ministère de l'Infrastructure de l'Ontario, ce qui représente la plus grande transaction foncière résidentielle du trimestre. Le site d'environ 6,3 acres fait partie du plan directeur de Langstaff Gateway proposé par Markam, près de la rue Yonge et de l'autoroute 407.

320, chemin McCowan, Scarborough – Terrain résidentiel

La propriété en question est améliorée avec un immeuble d'appartements de 19 étages contenant 300 logements sur un terrain de 4,2 acres. Blauson Asset Management a acquis la propriété pour un montant total de 78 millions de dollars, qui comprend la prise en charge d'hypothèques et l'émission d'un billet à ordre non garanti. L'acheteur a soumis des demandes de développement pour ajouter deux nouvelles tours résidentielles de 25 et 29 étages tout en conservant l'immeuble d'appartements existant de 19 étages. Les nouvelles tours proposées contiendront 483 unités résidentielles et une superficie brute de 603 877 pieds carrés.

Figure 3 – Tendances OCR de GTA dans 4 classes d'actifs de référence

En 2023, la hausse des taux d’intérêt et les pressions inflationnistes ont ralenti l’activité d’investissement sur tous les principaux marchés du Canada, la plupart des investisseurs ayant adopté une approche « attentiste ». Malgré le ralentissement économique, le marché de la région du Grand Toronto est resté l'un des trois principaux marchés canadiens préférés des investisseurs, puisque le secteur industriel a contribué à plus du tiers du volume d'investissement annuel de la région du Grand Toronto et a égalé le volume d'investissement total enregistré en 2022. De plus, les investisseurs ont a maintenu des perspectives positives avec l’anticipation d’une baisse des taux d’intérêt au second semestre 2024 et un marché soutenu par de solides fondamentaux démographiques et économiques sous-jacents.