La CRE américaine anticipe des opportunités en 2024 - La levée de capitaux s'accélère

Le sentiment parmi les groupes d’investissement ciblant l’immobilier commercial aux États-Unis évolue dans une direction plus positive

Résultats de l'enquête sur les conditions et le sentiment du secteur de l'immobilier commercial du premier trimestre du Groupe Altus a capturé un regain de confiance qui pourrait propulser davantage de transactions au cours de l'année à venir.

La part des personnes interrogées qui ont choisi le déploiement de capitaux comme objectif principal au cours des six prochains mois est passée de 7 % au quatrième trimestre 2023 à 25 % au premier trimestre 2024, tandis que la part citant des projets de levée de capitaux a également augmenté, passant de 17 % lors de l'enquête précédente à 22%. Bien que la gestion des portefeuilles/expositions existants reste la priorité pour le plus grand nombre de personnes interrogées (42 %), ce pourcentage a diminué de 57 % au Enquête du quatrième trimestre.

Figure 1 – Selon vous, quel sera l'objectif principal de votre équipe au cours des 6 prochains mois ?

Un plus grand appétit pour acheter

Après un rythme plus lent des transactions en 2023, près d'un quart des personnes interrogées ont déclaré qu'elles prévoyaient de devenir des acheteurs nets au cours des six prochains mois, ce qui représente une nette augmentation par rapport à seulement 2 % en*$*.T4 2023. Ceux qui ont déclaré qu'ils acquerraient de nouveaux actifs ont augmenté de 21% à 32% par rapport au trimestre précédent.

L’intérêt accru pour l’achat pourrait être dû à une combinaison de facteurs, notamment l’attente selon laquelle les investisseurs trouveront de meilleures opportunités d’achat et des opinions plus positives sur la capacité d’accéder aux capitaux à l’avenir. Bien qu'une majorité de personnes interrogées considèrent que les immeubles d'habitation, les bureaux et les terrains restent trop chers, on constate une légère évolution en faveur des actifs dont le prix est plus équitable. En particulier, de plus en plus de personnes interrogées considèrent désormais que l'hôtellerie, la vente au détail et même l'industrie ont des prix raisonnables.

Figure 2 - Au cours des 6 prochains mois, prévoyez-vous des transactions dans votre portefeuille ?

Le capital est toujours accessible

Malgré une avalanche de gros titres sur la hausse des taux d'intérêt à long terme et le resserrement des liquidités, les résultats de l'enquête ont montré que les investisseurs sont plus convaincus que le coût et l'accès au capital s'amélioreront au cours des 12 prochains mois. Une majorité considère que l’équité est au moins dans une certaine mesure disponible à travers une variété de sources différentes. Bien que les investisseurs aient toujours une vision baissière de la disponibilité de la dette, il y a eu une amélioration significative des attentes concernant la disponibilité du capital pour chaque source de capital par rapport au Enquête du quatrième trimestre.

• Les titrisations (CMBS et CRE CLO) ont connu la plus forte évolution du sentiment d'un trimestre à l'autre (QoQ). 55 % des personnes interrogées lors de l’enquête du quatrième trimestre ont déclaré que ces véhicules de dette ne seraient « pas du tout » ou « peu » disponibles au cours des 12 prochains mois, mais seulement 40 % ont déclaré la même chose lors de l’enquête du premier trimestre.

• Les personnes interrogées continuent d'avoir une opinion défavorable de la disponibilité du financement bancaire, environ la moitié (52 %) pensant qu'il ne sera « pas du tout » ou « pas très » accessible, mais ce sentiment est plus favorable que 64 % lors de l'enquête précédente. enquête.

  
  

Figure 3 – Quelles sont vos attentes concernant la disponibilité du capital au cours des 12 prochains mois ?

De meilleures perspectives sur les indicateurs clés

L'enquête sur les conditions et le sentiment du secteur CRE propose une lecture prospective du marché en demandant aux parties prenantes comment, selon elles, les indicateurs clés sont susceptibles de changer au cours des 12 prochains mois. Les résultats ont montré un optimisme général accru : les personnes interrogées pensent que le capital sera plus disponible, que les coûts de ce capital diminueront, qu'il y aura une augmentation des opportunités d'investissement attrayantes et qu'il y aura une légère augmentation des activités de transaction.

Près des deux tiers des personnes interrogées s'attendent à une augmentation des opportunités d'investissement attractives au cours des 12 prochains mois, contre environ la moitié lors de l'enquête du quatrième trimestre. Potentiellement, ce sentiment pourrait être dû à un rétrécissement de l’écart de prix entre acheteurs et vendeurs. Cette réponse pourrait également être influencée par l’anticipation de tensions sur le marché liées aux échéances des prêts. À l’instar de l’enquête du quatrième trimestre, la majorité des personnes interrogées s’attendent à une augmentation de la détresse au cours de l’année à venir.

• Les personnes interrogées semblent plus convaincues que les marchés des capitaux connaîtront une plus grande stabilité au cours des 12 prochains mois. 72% des personnes interrogées ont une opinion favorable de leur coût potentiel du capital, 45% pensant que le coût du capital sera stable et 27% pensant qu'il va diminuer. En revanche, deux tiers des personnes interrogées s'attendaient à une augmentation du coût du capital lors de l'enquête du quatrième trimestre.

• Les opinions sur la disponibilité du capital ont connu une évolution similaire. Plus de la moitié (54 %) pensent que la disponibilité du capital restera la même ou augmentera (28 %), contre 18 % qui pensent que le capital sera moins disponible.

• Après une année modérée en matière de ventes d'investissements, le nombre de personnes interrogées qui s'attendent à une augmentation des activités de transactions/investissements a bondi à 61 %, soit environ le double du nombre de personnes qui étaient de cet avis au quatrième trimestre.

Un environnement opérationnel difficile

Les résultats de l'enquête reflètent également les préoccupations concernant l'environnement opérationnel actuel. Une forte majorité continue de s’attendre à un environnement opérationnel difficile au cours des 12 prochains mois. Cependant, on note une légère amélioration du sentiment, celui de ceux qui prédisent un environnement difficile passant de 92 % à 86 %.

En outre, les opinions sur l’ampleur des défis se sont modérées. Le pourcentage de personnes interrogées qui pensent que l'environnement opérationnel sera extrêmement difficile a diminué de près de moitié, passant de 28 % qui partageaient cet avis au quatrième trimestre à 13 % au premier trimestre, avec un net changement d'opinion qui a poussé les attentes d'un fonctionnement quelque peu difficile à la hausse de 64 %. à 73%. Plus précisément, les personnes interrogées prévoient davantage de pressions à la baisse au cours des 12 prochains mois sur la croissance du NOI et la croissance des revenus, ainsi qu'une pression à la hausse sur les dépenses d'investissement.

Pourquoi l'optimisme du deuxième trimestre pourrait s'atténuer

Une question clé est de savoir si l’optimisme révélé par l’enquête sera de courte durée ou s’il pourra perdurer pendant une période plus longue. Le timing a probablement joué un rôle important dans le sentiment plus positif du premier trimestre, avec des données d'enquête collectées entre le 23 janvier et le 9 février, alors qu'il y avait encore un consensus plus fort selon lequel les baisses de taux de la Fed en mars étaient toujours sur la table. De plus, l'enquête a été clôturée avant l'annonce de la nouvelle selon laquelle La New York Community Bank était en difficulté sous le poids des pertes sur prêts de la CRE, ce qui a suscité des inquiétudes quant à un nouveau resserrement de la liquidité bancaire.

Un facteur qui pourrait contribuer à un recul de l’optimisme au deuxième trimestre est simplement que la vitesse à laquelle le sentiment évolue est beaucoup plus rapide que la vitesse à laquelle le secteur évolue. Certains changements positifs dans l'enquête par rapport au quatrième trimestre étaient attendus, notant d'autres*$* importantsévolutions positives de la confiance des consommateurs. Cependant, pour la CRE, les délais relatifs aux projets, aux plans d’affaires, aux transactions et aux indicateurs sous-jacents du portefeuille ne s’ajustent pas rapidement.

Certains changements trimestriels dans l'opinion des enquêtes ont été assez importants, allant jusqu'à 20 points de base. Par conséquent, un apaisement, avec le sentiment généralement positif qui se prolonge au deuxième trimestre, ne serait pas inattendu. Mais les résultats du deuxième trimestre pourraient confirmer si cet optimisme spécifique à la CRE persiste ou revient.