La dernière baisse des taux d'intérêt de la Fed en 2024 - Conséquences pour l'immobilier commercial américain

La Fed annonce une baisse de 25 points de base des taux d'intérêt américains

La baisse de 25 points de base des taux d’intérêt américains, annoncée aujourd’hui, est bien accueillie par les marchés et reste conforme aux attentes des investisseurs. Toutefois, l’attention du marché se tournera rapidement vers la trajectoire future de la Réserve fédérale (Fed) et ce que cela pourrait signifier pour l’année prochaine.

Alors que l’économie américaine continue de lutter contre une inflation tenace, 2025 pourrait introduire de nouveaux défis sous la forme de changements de politique (commerce, immigration, fardeau réglementaire, etc.) introduits par la nouvelle administration de la Maison Blanche. Plus tôt cette année, les marchés et la Fed ont sensiblement changé d’orientation, passant d’une focalisation excessive sur l’inflation à une focalisation sur le marché du travail. Cependant, alors que les progrès dans la maîtrise de l’inflation semblent stagner ou ralentir et que l’incertitude politique s’accroît, l’inflation revient sur le devant de la scène.

La progression de l’inflation est-elle au point mort ?

Après avoir réduit le taux directeur des fonds fédéraux de 100 points de base depuis septembre, la Fed a réitéré son approche mesurée dans ce cycle d’assouplissement. Lors de la réunion de politique monétaire de novembre, le président de la Réserve fédérale, Jeremy Powell, a déclaré : « Rien dans les données économiques ne suggère que le comité doive se précipiter. » M. Powell a ajouté que les responsables politiques peuvent « se permettre d’être un peu plus prudents » tout en abaissant le taux directeur à un niveau neutre, car l’économie américaine a fait preuve d’une résilience surprenante.

L’indice des prix à la consommation (IPC) a augmenté à 2,7 % pour les douze mois se terminant en novembre, soit une augmentation de 0,3 % d’un mois à l’autre par rapport à octobre (sur une base corrigée des variations saisonnières). L’IPC de base, qui exclut les produits alimentaires et l’énergie, a augmenté de 3,3 % en rythme annuel en novembre et de 0,3 % par rapport à octobre. L’indice des prix à la production (IPP) de novembre, qui a augmenté de 3,0 % en rythme annuel et de 0,4 % en rythme mensuel, est désormais à son taux annuel le plus élevé depuis février 2023.

Après que les perturbations liées aux conditions météorologiques et aux grèves ont fait du bruit dans les données du marché du travail d’octobre, les employeurs américains ont créé 227 000 emplois en novembre (dépassant les 220 000 emplois prévus par le consensus). Les créations d’emplois pour septembre et octobre ont également été revues à la hausse de 56 000 au total. La croissance des salaires a également augmenté de 0,4 % en novembre par rapport au mois précédent (+ 4,0 % sur une base annuelle), tandis que le taux de chômage est passé de 4,1 % à 4,2 %. Du côté des petites entreprises, la National Federation of Independent Business a signalé que son indice d’optimisme des petites entreprises a bondi en novembre pour atteindre son niveau le plus élevé depuis juin 2021. Pris ensemble, les signes d’une inflation tenace et d’un marché du travail résilient soutiennent le rythme plus lent des baisses de taux de la Fed en 2025.

Aborder le problème majeur – les tarifs douaniers

Au cours du mois dernier, les spéculations autour des changements de politique potentiels apportés par la nouvelle administration de la Maison Blanche ont atteint leur paroxysme. Si la perspective de tarifs douaniers, d’une réforme majeure de l’immigration et de modifications fiscales fait la une des journaux, nous ne savons pas encore quelles politiques prendront forme en 2025, ni quel impact elles auront sur l’économie américaine, l’inflation et les décisions de politique monétaire qui en découleront. À l’heure actuelle, nous avons plus de questions que de réponses sur la manière dont les changements de politique potentiels pourraient affecter l’économie, les marchés et l’immobilier commercial en 2025.

Premièrement, quelles politiques seront prioritaires ? Les tarifs douaniers, les baisses d’impôts, la déréglementation et l’immigration sont tous sur la table, mais on ne sait pas encore lesquels attireront réellement l’attention et le soutien. Deuxièmement, parmi ces questions prioritaires, dans quelle mesure les politiques et réglementations existantes changeront-elles ? Pour évaluer l’impact potentiel, nous devons d’abord savoir ce qui change. Troisièmement, pour les priorités qui connaissent des changements significatifs, quel est le calendrier ou quand ces changements prendront-ils effet ? Ces questions sont certainement explorées par les membres de la Fed et du FOMC alors qu’ils envisagent la voie à suivre en matière de politique monétaire, et nous pourrions obtenir des éclaircissements sur certaines d’entre elles dans les semaines et les mois à venir. Pour l’instant, cependant, il est trop tôt pour se prononcer avec certitude sans faire de très grandes hypothèses.

Malgré les nombreuses questions auxquelles il faut répondre et les données concrètes nécessaires pour étayer une trajectoire plus sûre pour la Fed, le sentiment des entreprises et les performances récentes des marchés laissent entrevoir des signes d'optimisme pour l'année à venir. Compte tenu des mouvements actuels du marché et des indications sur le sentiment des consommateurs et des entreprises, nombreux sont ceux qui semblent optimistes.

Quel impact cette baisse des taux de la Fed aura-t-elle sur l’immobilier commercial américain ?

Comme pour tout ajustement des taux d’intérêt, il est important de rappeler que les changements de politique monétaire prennent du temps à se concrétiser sur le marché. À court terme, l’effet des baisses des taux d’intérêt américains – ainsi que la perspective de réductions continues des taux – apporte un soulagement sous la forme d’un regain de confiance et d’un regain de confiance des marchés financiers quant aux perspectives de baisse future des coûts du capital. Cependant, même après trois baisses de taux, le taux des fonds fédéraux reste bien au-dessus du pic d’avant la pandémie. Il faudra donc probablement de nouvelles baisses – ou peut-être la normalisation et l’acceptation générale d’un environnement de taux d’intérêt plus élevés – pour voir un fort rebond de l’activité sur le marché immobilier commercial américain.

Un coût du capital plus faible favorise bien sûr le développement et les transactions. Cependant, la disponibilité du capital est tout aussi importante (sinon plus) que le coût du capital. Si l’assouplissement de la politique monétaire peut rendre le financement moins coûteux, cela n’a aucune importance si le capital n’est pas disponible pour ceux qui le recherchent.

Le rythme des baisses de taux de la Fed peut certes frustrer de nombreuses personnes, notamment celles des secteurs qui dépendent fortement de la dette et du financement par les marchés financiers, comme l’immobilier commercial, mais cette approche est justifiée. On peut parfois avoir l’impression que la Fed tarde trop à agir, mais c’est parce que les membres du FOMC essaient de s’assurer qu’ils ne prennent pas de décisions contreproductives ou sans fondement. Cela dit, le cycle récent a démontré qu’en période de grande détresse sur les marchés, la Fed agira avec audace et rapidité pour assurer le bon fonctionnement des marchés – et cela peut peut-être apporter un certain réconfort. Pour l’instant, le sentiment du marché semble optimiste, avec une amélioration des perspectives et des attentes pour l’année à venir.

Bien que l’assouplissement monétaire ne soit pas immédiatement ressenti par les investisseurs en immobilier commercial, ce dernier n’est pas une classe d’actifs « immédiate » et les investisseurs envisagent et planifient déjà les années à venir et l’environnement de marché qui pourrait alors s’y présenter. Alors que le sentiment semble avoir bondi dans de nombreux domaines des marchés financiers et de l’économie, les marchés immobiliers commerciaux sont en train de se réchauffer – et nous devrions avoir une meilleure idée de la vitesse à laquelle ils se réchaufferont au cours de l’année prochaine.

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