Valorisations et impact de la structure des fonds

Les experts du secteur examinent de plus près les fonds immobiliers commerciaux fermés

Les gestionnaires de fonds qui s'efforcent de recalibrer les valeurs des portefeuilles et d'évaluer avec précision les nouvelles opportunités d'investissement continuent de rechercher des informations fiables et les meilleures pratiques sur ce qui reste un marché opaque.

Les gestionnaires de portefeuille et les investisseurs sont frustrés par le décalage entre les prix des transactions immobilières et les évaluations basées sur les évaluations. Selon le dernier Green Street CPPI, l'indice toutes propriétés est en baisse de 16 % par rapport à son sommet de mars 2022, tandis que les données sur 18 mois glissants de l'indice NCREIF ODCE sont en baisse de 4 %. « Les chiffres ne semblent pas corrects et ils ne semblent pas fiables. C'est un véritable problème car cela place les clients dans une position surallouée et cela exacerbe l'écart entre les cours acheteur et vendeur si les vendeurs pensent que leur base est quelque chose qu'elle n'est pas », explique Margaret McKnight, associée du groupe StepStone.

McKnight était l'un des quatre experts du secteur qui ont récemment participé à un webinaire du Groupe Altus sur « Les évaluations et l'impact de la structure des fonds ». Les panélistes ont discuté de la demande des investisseurs en matière d'informations sur le marché, des stratégies qu'ils utilisent pour évaluer la valeur des portefeuilles et les taux de capitalisation, et de la manière dont les défis actuels sont susceptibles de conduire à une évolution plus poussée des pratiques d'évaluation.

La forte hausse des taux d'intérêt a eu un impact direct sur les valeurs, et les gestionnaires de fonds prennent l'initiative de déprécier les valeurs au sein de leurs propres portefeuilles respectifs. « Que nous obtenions une évaluation ou non, nous évaluions les actifs en interne et dépréciions généralement nos portefeuilles », explique Adam Vanni, gestionnaire de portefeuille chez Fairfield. Les fonds fermés dont la structure de frais est basée sur le GAV/NAV doivent s'aligner sur les prix du marché pour garantir que les fonds ne gonflent pas trop leurs chiffres. Fairfield se concentre à la fois sur le développement multifamilial et sur les acquisitions, y compris le développement de logements de base et commerciaux, ainsi que sur les acquisitions de logements de base plus, à valeur ajoutée et abordables.

Parce que l’entreprise a déprécié les valeurs à la fin de l’année dernière, les évaluations effectuées au deuxième trimestre 2023 sont restées relativement stables. « Là où nous avons constaté la déconnexion, c'était sur les actifs que nous avions sur le marché à vendre, généralement en raison de l'expiration de la durée de vie du fonds ou de l'échéance de la dette, ces valeurs étaient nettement inférieures aux évaluations et aux BOV (opinion du courtier sur la valeur) », explique Vanni. En règle générale, dans les fonds fermés, la plupart des acheteurs sont endettés. Ainsi, dès que le coût de la dette change, les valeurs changent, ajoute-t-il. « Il y a donc cette pression continue à mesure que les taux plafonds augmentent et je pense qu'ils se reflètent mal dans le marché de l'ODCE », explique Vanni.

À la recherche d'indices sur les valeurs

Sur les marchés actuels, où le volume des transactions est déprimé mais où les taux de capitalisation augmentent clairement en raison de la hausse des taux d'intérêt, les gestionnaires de fonds s'appuient sur différents outils pour évaluer les actifs. L’accent est mis sur le flux de revenus actuel. StepStone souscrit activement des investissements secondaires et des co-investissements, et les discussions de son comité d'investissement se concentrent souvent sur les chances d'atteindre certains résultats en matière de loyers et sur les hypothèses relatives à la croissance des taux de loyer et aux plafonds de sortie. « Le plafond de sortie est une grande discussion que nous avons avec de nombreux médecins généralistes, car nous essayons de déterminer quel est l'avenir des taux d'intérêt », explique McKnight.

Il n'est pas si difficile d'examiner les relations entre ce que vous négociez, les bons du Trésor et les spreads. La vraie variable est ce qui va se passer avec les taux d’intérêt, ajoute McKnight. « Il y a beaucoup de discussions à ce sujet de la part des acheteurs les plus avertis du secteur. Nous ne pouvons pas attendre que des transactions commerciales soient réalisées, car d'ici là, nous aurons peut-être raté une opportunité d'achat spectaculaire, une fois tous les 20 ans », dit-elle.

Parce que les transactions se sont taries, il y a moins de compensations en général, et les compensations que les gestionnaires de fonds voient peuvent avoir plus d'histoire derrière elles. "Vous devez vraiment essayer de déterminer dans quelle mesure ils pourraient être utiles, en bien ou en mal", explique Christopher Lennon, vice-président exécutif de NorthPoint Development.

Bien que l’écart entre les offres et les demandes soit encore bien réel, ces offres fournissent également des pépites d’informations. Les propriétés ne se négocient pas parce que les vendeurs n’obtiennent pas les offres qu’ils souhaitent. Ainsi, même s'il n'existe pas toujours de transactions sur lesquelles les évaluateurs peuvent s'appuyer, les gestionnaires de fonds discutent de ce sur quoi ils enchérissent et discutent avec les courtiers de leur BOV pour essayer d'avoir une perspective plus réaliste de la base sur laquelle les taux de capitalisation sont basés. souscription. Fairfield rassemble des données sur ses propres offres, ainsi que sur celles des autres. « Dans certains cas, quelqu'un est prêt à payer plus, mais nous pouvons quand même avoir une meilleure idée de ce qu'il essaie de faire », explique Vanni.

Pour en savoir plus sur nos panélistes, regardez le webinaire sur demande :

Relever la barre en matière de reporting

Les investisseurs continuent de placer la barre plus haut en matière de reporting en exigeant des données plus précises, plus granulaires et en temps réel. « Lorsque vous parlez à un répartiteur d'actifs et à un propriétaire d'actifs, il y a simplement plus de personnes qui s'intéressent à ce qui se passe dans l'immobilier et donc les gestionnaires fournissent plus d'informations et les évaluateurs essaient d'obtenir plus d'informations et d'être plus cohérents. », déclare James Harkness, directeur principal et partenaire client stratégique du Groupe Altus. Il existe une opportunité pour le secteur d'utiliser cet environnement actuel pour apporter des changements, et les gestionnaires de fonds n'auront peut-être pas le choix si les investisseurs l'exigent, ajoute-t-il.

Les gestionnaires de fonds construisent des systèmes et des processus répondant aux spécifications les plus élevées ou aux exigences les plus élevées des investisseurs. Cela fournit les meilleures pratiques qui peuvent ensuite être transmises à d’autres investisseurs. « Nous ne sommes pas tous à la pointe de la technologie, mais il y a eu une évolution qui touche l'ensemble de l'industrie. La marée monte donc », déclare Lennon. "Comme nous avons institué certaines de ces nouvelles procédures pour certains clients existants, il est devenu un choix facile d'étendre ces pratiques à l'ensemble de la clientèle avec un coût supplémentaire limité."

Les régimes de retraite américains, les régimes de retraite mondiaux et les fonds souverains sont principalement des régimes de retraite à prestations définies mettant l'accent en particulier sur des évaluations trimestrielles de qualité, tandis que les régimes à cotisations définies sont davantage axés sur des évaluations quotidiennes. En fin de compte, cela revient à rédiger l'ensemble du processus d'évaluation, note McKnight. « Cela étant dit, la révolution qui s'opère dans le domaine de la technologie informatique ne concerne pas les nouvelles mathématiques. Nous savons faire des évaluations quotidiennes. Cela se produit régulièrement et minutieusement au Royaume-Uni. Il s’agit de collecter et de gérer toujours plus de données », dit-elle. À mesure que cela devient de plus en plus possible, de plus en plus de personnes voudront disposer de données d'évaluation quotidiennes, ce qui entraînera une amélioration et une plus grande transparence, ajoute-t-elle.

Les investisseurs veulent des informations qui leur permettent de comprendre si la valorisation actuelle d’un fonds est raisonnable, ainsi que les perspectives et le profil de risque pour l’avenir. Les investisseurs souhaitent également savoir où se situent les taux de capitalisation actuels d’un fonds par rapport aux taux de capitalisation de sortie. "Nous essayons toujours d'être transparents, mais nous essayons d'être plus francs avec ce que nous leur montrons tout le temps et de leur donner cette perspective, afin qu'ils sachent où nous en sommes aujourd'hui et où nous attendons que les choses se passent. pour leur niveau de confort et le nôtre », déclare Vanni.

De nombreux fonds fermés effectuent généralement des évaluations une fois par an et en interne chaque trimestre. Historiquement, cela a fonctionné parce que la valeur de l’immobilier n’évolue pas très vite. Mais lorsque les marchés de la dette sont extrêmement volatils, cela crée de plus en plus de volatilité du côté de la valorisation des actifs. En particulier dans les marchés tels que l’environnement actuel, les gestionnaires de fonds redoublent d’efforts pour rester au courant des valorisations internes et répondre aux questions des investisseurs. "Je pense que nous allons continuer à voir la technologie évoluer pour obtenir plus de points de données pour les gens, en particulier lorsque nous sommes sur des marchés très volatils", ajoute Vanni.