Incendies de forêt dans la région de Los Angeles – L’évaluation jouera un rôle clé dans les efforts de reconstruction

Les incendies de forêt dans la région de Los Angeles ont des effets dévastateurs sur les personnes et les biens. L'impact financier potentiel est stupéfiant, avec des milliers de structures détruites ou endommagées et des estimations préliminaires de pertes se chiffrant en dizaines de milliards de dollars. Le chemin à parcourir étant encore long, l'attention se tourne vers le rétablissement et la reconstruction.

Les gens s’accordent à dire qu’il existe encore de nombreuses inconnues concernant le montant total des dégâts, la mesure dans laquelle les assurances couvriront les pertes, les litiges potentiels à venir, le calendrier de la reconstruction et le montant des fonds publics qui seront consacrés aux efforts de reconstruction. Cependant, compte tenu de toute cette incertitude, l’évaluation sera un point central du processus de rétablissement et de reconstruction, y compris les demandes d’indemnisation, les études de faisabilité foncière, le réaménagement, les poursuites judiciaires, etc.

Plus de 40 000 acres ont été brûlés et plus de 12 300 structures ont été détruites dans les incendies d'Eaton, Palisades et Hurst, selon le Département des forêts et de la protection contre les incendies de CalifornieCette dernière catastrophe naturelle met en lumière des phénomènes météorologiques extrêmes dont la fréquence et la gravité ont augmenté au cours de la dernière décennie, notamment les ouragans, les inondations, le vent, la sécheresse, les tempêtes hivernales et les incendies de forêt.

En 2024, il y avait 27 catastrophes liées aux conditions météorologiques aux États-Unis, qui ont entraîné des pertes dépassant 1 milliard de dollars. L'ouragan Milton, qui a frappé en octobre, a été l'événement le plus coûteux de l'année dernière avec plus de 60 milliards de dollars de dégâts, et les dégâts matériels causés par les incendies de forêt de Los Angeles en janvier devraient accentuer la pression sur l'atténuation des risques et la hausse des coûts d'assurance.

Défis et opportunités à venir

Altus a mené une analyse des propriétés commerciales et multifamiliales potentiellement touchées par les incendies de forêt en Californie, constatant que 146 propriétés commerciales et multifamiliales se trouvaient dans la zone brûlée selon le Centre national interinstitutions des pompiers au 16 janvier 2025.

Ensemble, les bâtiments couvrent plus de 2 millions de pieds carrés d’espace dans une variété de types de propriétés, y compris des bureaux, des magasins de détail, des centres commerciaux de quartier et des immeubles à usage mixte, entre autres. La majorité des propriétés – un peu plus de la moitié – étaient des structures multifamiliales. Et en moyenne, les structures ont été construites au milieu des années 1950, ce qui suggère qu’il existe une opportunité de reconstruire des structures plus modernes, plus résistantes et de plus grande valeur.

Figure 1 – Types de propriétés potentiellement touchées par les incendies de forêt en Louisiane (16 janvier 2025)

Le point commun de l’histoire est que même après des catastrophes naturelles dévastatrices, les communautés finissent par se reconstruire et les zones touchées prospèrent à nouveau. Cela a été le cas lors d’événements mondiaux majeurs tels que les ouragans Katrina et Andrew aux États-Unis, le tremblement de terre et le tsunami de 2004 en Indonésie et les incendies de forêt de 2019-2020 en Australie, entre autres.

Figure 2 – Propriétés commerciales et multifamiliales potentiellement touchées à Altadena

L’un des plus grands défis est que la reprise n’en est qu’à ses débuts, en particulier avec les incendies qui font toujours rage, et qu’il existe de nombreuses inconnues sur les variables qui auront un impact sur la valorisation. Du point de vue d’un investisseur, les questions clés sont de savoir s’il faut investir sur ce marché ou non, et si oui, à quel prix et à quel moment ? Ce qui est clair, c’est qu’il y a beaucoup d’analyses à faire et de nombreuses opportunités à venir en raison des capitaux qui devraient arriver sur le marché.

Figure 3 – Propriétés commerciales et multifamiliales potentiellement touchées à Pacific Palisades

Évaluation des valeurs pour l'assurance

L’évaluation des biens joue un rôle important dans le rétablissement et la reconstruction sous différents angles, notamment en tant que point de départ essentiel : déterminer la valeur de remplacement pour les demandes d’indemnisation. Selon Morningstar DBRS, les incendies de forêt dans la région de Los Angeles ont causé des dégâts matériels record, avec des pertes assurées qui pourraient atteindre plus de 30 milliards de dollars.

En cas d'incendie ou d'autres catastrophes naturelles, les demandes d'indemnisation sont basées sur la valeur de remplacement ou le coût de reconstruction par rapport à la valeur marchande ou à la valeur estimée. Le remboursement séparera également la valeur de la structure de la valeur du terrain. Ainsi, même si un immeuble d'appartements peut avoir une valeur estimée de 10 millions de dollars, le coût de remplacement de la structure peut n'être évalué qu'à 5 millions de dollars. Certaines entreprises devront également évaluer les dommages liés à la valeur de l'interruption d'activité.

Le calcul du coût de remplacement ne tient pas compte de l’inflation, qui dépendra probablement de l’offre et de la demande de matériaux et de main-d’œuvre. Toutefois, cette demande ne se fera pas d’un seul coup. Il s’agira d’un processus échelonné dans le temps, qui commencera par le nettoyage et la restauration de certains éléments, comme l’électricité et l’eau, et l’obtention de l’argent nécessaire à la reconstruction. De plus, il y aura probablement un écart entre la partie assurée et la partie non assurée. La question est de savoir quelle sera l’ampleur de cet écart.

Analyse de faisabilité

À mesure que la reprise économique s’amorce, l’évaluation peut également aider à l’analyse de faisabilité. Si un propriétaire immobilier doit reconstruire son centre commercial, est-ce toujours la meilleure utilisation pour cet emplacement ? Au lieu d’un centre commercial, un propriétaire peut décider de construire une propriété à usage mixte avec une composante résidentielle pour répondre à la demande de logements dans cette zone. Une analyse de faisabilité pourrait également influencer le rezonage dans certaines des zones touchées.

Dans l'immobilier, la clé est toujours l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. L'un des facteurs qui détermineront la valeur future des terrains et des propriétés lors des incendies de la région de Los Angeles est l'emplacement côtier privilégié. Cependant, une question difficile dans l'analyse de faisabilité est de déterminer la valeur du terrain avec les services environnants qui ont également disparu.

De plus, il est probable que des litiges seront intentés concernant ces impacts et dommages. L’évaluation jouera également un rôle essentiel dans la détermination des impacts des dommages.

Des répercussions sur les propriétaires fonciers

Les propriétaires de la région de Los Angeles devraient ressentir à court terme des effets d’entraînement sur la valeur de leurs biens, avec des gagnants et des perdants. Des milliers de personnes ont été déplacées et il faudra des années pour que les gens reconstruisent et reviennent. Cette perturbation entraînera une augmentation de la demande de logements locatifs dans un marché déjà tendu, ce qui profitera probablement aux propriétaires d’immeubles à logements multiples situés à proximité des zones touchées et bénéficiant de valorisations plus élevées. L’effort de reconstruction attirera également davantage de personnes dans la région en termes de travailleurs, ce qui à son tour stimulera la demande de logements et de services de soutien.

Compte tenu de l’ampleur du déplacement, il existe déjà un impact matériel à court terme sur la demande de logements au nord et au sud de Los Angeles, les hôtels signalant des augmentations significatives des taux d’occupation et certains atteignant presque leur pleine capacité en raison de la demande de déplacement due aux incendies.

En revanche, les commerces de détail et les entreprises de services ont tendance à suivre les toits. Pour les entreprises qui opéraient dans les zones touchées, comme les salons de manucure, les cafés ou les studios de yoga, la population qu'elles desservent a déménagé ailleurs. Les propriétés commerciales qui desservent ces locataires pourraient connaître une baisse de la demande et une baisse correspondante des valeurs jusqu'à ce que les zones touchées se stabilisent.

À quoi ressembleront les valeurs futures ?

Les risques liés aux phénomènes météorologiques extrêmes liés au climat sont de plus en plus au premier plan pour le secteur de l'immobilier commercial. En Californie, les gens savent que le risque d'incendie existe, la question est de savoir quelles leçons ont été tirées des incendies dévastateurs et quelles mesures peuvent être prises pour atténuer le risque d'incendie à l'avenir.

Le gouvernement devra certainement jouer un rôle de premier plan, mais le secteur de l’immobilier commercial aura également un rôle important à jouer dans l’effort de reconstruction. Du point de vue de l’évaluation, cela signifie qu’il contribuera à la faisabilité, à l’analyse économique et aux études de zonage. Il est également possible d’examiner des aspects tels que les changements dans l’urbanisme, l’utilisation de matériaux de construction résistants au feu et de nouvelles normes de construction pour améliorer la résilience dans les zones à risque.

Comme l’histoire l’a montré, la zone touchée par les incendies de Los Angeles se rétablira, mais le moment et le chemin de cette reprise dépendront de nombreux facteurs différents et impliqueront la collaboration des acteurs publics et privés.

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