Partie 6 - Notre guide pour une utilisation optimale dans l'immobilier

Utilisation optimale et optimale, définie

Selon l'Institut d'évaluation, l'utilisation optimale d'une propriété est définie comme : "L'utilisation raisonnablement probable et légale d'un terrain vacant ou d'une propriété améliorée qui est physiquement possible, soutenue de manière appropriée et financièrement réalisable et qui génère la valeur la plus élevée."

L'Appraisal Institute a également défini un ensemble de tests, connus sous le nom de "Les Quatre Tests", qui comprennent les facteurs qu'un évaluateur doit prendre en compte pour déterminer l'utilisation la plus élevée et la meilleure d'une propriété.

Chacun de ces tests peut potentiellement être un processus complexe et détaillé, dont les détails dépassent le cadre de cet article, mais le concept de chacun devrait être simple. Les quatre tests sont présentés ci-dessous avec de brèves explications pour chacun.

1. Légalement autorisé : Quels cas d’utilisation sont autorisés par la loi, le zonage et d’autres réglementations d’utilisation des terres.

2. Physiquement possible : Construire des bâtiments sur le flanc d’une montagne ou dans un marais n’est probablement pas possible

3. Financièrement faisable : Le cas d’utilisation de la propriété convient-il bien à la démographie et au marché de la région ?

4. Productivité maximale : L’utilisation prévue optimise-t-elle le potentiel du terrain ?

Intuitivement, ces quatre facteurs semblent logiques. Si une utilisation potentielle n’est pas autorisée par la loi et qu’il n’est pas physiquement possible de construire sur le terrain en question, alors ce cas d’utilisation ne constituera probablement pas l’utilisation optimale pour cette propriété.

De même, si l’utilisation de la propriété ne correspond pas bien à la démographie et à l’activité commerciale environnantes, elle ne sera pas productive au maximum, auquel cas une utilisation différente pourrait permettre d’exploiter davantage le potentiel de la propriété.

Comme mentionné ci-dessus, chacun des quatre tests peut nécessiter des recherches et une expertise importantes pour déterminer le résultat des tests. Des avocats et/ou des experts en utilisation des sols peuvent être nécessaires pour déterminer la légalité d'un cas d'utilisation spécifique pour une propriété.

Il peut être nécessaire de faire appel à des ingénieurs pour déterminer si la propriété est adaptée à certains types de construction. Des experts immobiliers seront également impliqués pour déterminer si la propriété est financièrement viable et productive au maximum.

Bien que chacun de ces tests soit important, le reste de cet article se concentrera sur le faisabilité financière de la propriété, en supposant que l’analyse est effectuée pour déterminer le potentiel d’investissement ou de développement.

Il est important de noter avant de poursuivre que la détermination de l’utilisation optimale peut nécessiter des méthodes légèrement différentes selon que la propriété est vacante ou déjà améliorée. Nous aborderons ci-dessous la distinction entre les deux, mais nous tenterons de décrire les concepts de manière plus générale, qu’ils soient utilisés sur un terrain vacant ou sur une propriété existante.

Analyse d'investissement et de valorisation

La faisabilité financière d'un bien immobilier dépend en grande partie de l'analyse du marché. Articles précédents sur les hypothèses de location du marché et analyse de propriétés comparables fournit une explication plus approfondie sur la manière d’effectuer une analyse de marché détaillée.

Quel que soit le cas d’utilisation de la propriété, il existe certains aspects importants du marché et de la place de la propriété sur le marché qu’un analyste doit bien comprendre.

Souvent, une analyse se concentrera fortement sur les conditions actuelles du marché, mais l'absence de certains éléments sur la façon dont le marché pourrait évoluer au fil du temps pourrait augmenter considérablement les risque financier d'un bien sur la période de détentionCertains de ces facteurs sont inclus ci-dessous et décrits plus en détail.

Tendances du marché

Les tendances en matière de ventes et de locations sur le marché et dans les sous-marchés fournissent de nombreuses informations sur la santé du marché. Des facteurs tels que le taux d'occupation, les taux de location et l'absorption sont révélateurs de la santé du marché de la location, tandis que le nombre de ventes, le prix au pied carré, les taux de capitalisation et les tendances en matière de temps de mise sur le marché donnent une bonne idée de l'attrait de la zone pour le rendement des investissements.

Attributs physiques

L’obsolescence physique peut constituer un obstacle majeur à l’exploitation optimale du potentiel d’un bien immobilier. Que cette obsolescence soit due à une conception qui ne répond plus aux besoins démographiques actuels, à un manque de capacités technologiques ou à une autre raison, un bien immobilier qui n’offre plus ce que le marché exige ne parvient pas à atteindre son utilisation optimale.

Attributs de localisation

Au fil du temps, les villes évoluent, certains emplacements deviennent plus précieux tandis que d’autres perdent de leur valeur. La construction ou l’amélioration de nouvelles routes peut modifier la dynamique d’accès d’une propriété.

Une parcelle de terrain située à proximité d'une autoroute principale et difficile d'accès pourrait s'avérer être un emplacement idéal pour un nouveau parc de bureaux après la construction d'une nouvelle rampe d'accès. Cependant, cette même rampe d'accès qui permet un accès plus pratique à un terrain pourrait signifier qu'une autre propriété deviendrait moins attrayante.

Performances actuelles et potentielles

Il est également judicieux d’analyser les tendances de plusieurs types de biens immobiliers différents afin de déterminer s’il existe ou non des divergences entre eux. Par exemple, pendant de nombreuses années, le quartier financier du centre-ville de Manhattan a abrité de nombreux immeubles de bureaux et sièges sociaux de nombreuses entreprises.

Au fil des ans, les entreprises ont commencé à déménager vers des immeubles plus récents dans le centre de Manhattan et le marché des bureaux du quartier financier a commencé à décliner. Les promoteurs sont alors intervenus et ont commencé à convertir les immeubles de bureaux en propriétés résidentielles.

Alors que les loyers et le taux d'occupation des bureaux étaient en baisse, le marché résidentiel s'améliorait considérablement dans la région. Au cours de cette période, l'utilisation optimale et la plus avantageuse d'un bien immobilier sont passées de l'utilisation de bureaux à l'utilisation résidentielle, ce qui met en évidence le fait que les utilisations actuelles ne sont peut-être pas les plus rentables financièrement pour un bien immobilier.

Sites concurrents (ou potentiellement concurrents)

L’analyse est souvent fortement axée sur les propriétés actuellement sur le marché. Si les propriétés existantes doivent absolument être prises en compte dans l’analyse, les sites (terrains vacants et propriétés existantes) doivent être pris en compte pour leur potentiel de développement futur. En période de boom immobilier et de construction, il n’est pas rare de voir de nouveaux développements substantiels de terrains vierges.

L’évaluateur doit déterminer s’il existe ou non des terrains tout aussi ou mieux adaptés à proximité pour le même cas d’utilisation. Par exemple, supposons qu’une entreprise achète un immeuble de bureaux en banlieue dans une zone où il y a peu de propriétés de bureaux et une bonne performance (occupation stable), mais la zone offre également de nombreux terrains vacants qui se prêtent au développement de bureaux.

Si, à un moment donné dans le futur, un boom de développement se produit dans la région et que de nouveaux immeubles de bureaux sont construits, cela pourrait rendre les propriétés des entreprises moins demandées et la concurrence plus rude.

Coût de la modification par rapport à l'utilisation existante

Les facteurs précédents (à l’exception des tendances du marché) pourraient nécessiter une dépense monétaire importante pour le réaménagement ou le repositionnement d’une propriété.

Un analyste devra déterminer si l’augmentation potentielle de la valeur excéderait le coût des modifications nécessaires pour obtenir l’utilisation optimale d’une propriété. Dans le cas où le coût des modifications excéderait l’augmentation de la valeur, l’utilisation actuelle demeurerait probablement l’utilisation optimale de la propriété.

Formulaires financiers

Toutes les informations recueillies sur un bien immobilier doivent être utilisées pour estimer la performance financière en construisant des flux de trésorerie actualisés et en calculant la valeur potentielle. Il est alors possible de déterminer si le bien immobilier atteint (ou est sur le point d'atteindre) l'utilisation optimale.

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Conclusion

La détermination de l’utilisation optimale requiert parfois une approche différente et plus approfondie qu’une simple évaluation, mais peut également conduire à des informations qu’un analyste pourrait manquer avec une approche d’évaluation normale.

Et même si des réponses définitives à certains des quatre facteurs utilisés pour déterminer l’utilisation la plus élevée et la meilleure peuvent nécessiter l’intervention d’experts dans d’autres domaines, un analyste doit être conscient des étapes nécessaires et prendre en compte chacune d’elles dans son analyse.