Construire pour louer: Vos chiffres se comparent-ils?

Le secteur florissant de la construction pour la location en Australie nécessite de repenser la modélisation de faisabilité et de nouvelles normes pour garantir que tout le monde, des évaluateurs aux prêteurs, soit sur la même longueur d'onde, déclare Anthony Lisbona du groupe Altus.

Le pipeline australien d’actifs BTR, ou multifamiliaux comme on l’appelle aux États-Unis, a augmenté de 68 pour cent rien que l’année dernière, selon CBRE. Quarante projets répartis sur 15 000 unités sont en cours, avec Mirvac, Blackstone, Sentinel, Investa, Oxford Properties et Greystar poussant tous la brouette BTR.

"Alors que les grands acteurs de l'immobilier se lancent dans le ring, le secteur a besoin de solutions logicielles et de normes pour s'assurer de capitaliser sur le boom du BTR", déclare Anthony Lisbona, chef de produit pour le Groupe Altus.

« La façon dont vous mesurez la faisabilité d’un projet de construction pour louer est complètement différente de celle d’un projet de construction pour vendre. La question n’est pas « quelle marge puis-je réaliser sur deux ans ? ». C’est « Vais-je faire un retour sur 20 ? Les feuilles de calcul et les calculs au dos de l'enveloppe ne peuvent pas fournir la modélisation de faisabilité robuste et l'analyse complexe nécessaires pour garantir que les chiffres s'empilent, les investisseurs en construction pour louer recherchent des rendements sur des décennies, et non sur des années. Cela signifie que l’investissement est moins sensible aux cycles économiques que la construction pour vendre traditionnelle. D’un autre côté, la faisabilité d’une construction à louer doit évaluer les performances à long terme, formuler des hypothèses de location détaillées et prendre en compte les coûts de rotation à chaque départ d’un locataire.

Évaluer la performance à long terme

Les opérateurs de BTR investissent également à long terme dans des équipements de style de vie – et nombre d’entre eux, qu’il s’agisse de conciergerie 24h/24 et 7j/7 ou d’espaces de coworking, ont un coût. « Comment une équipe de gestion d'immeuble peut-elle fournir le service client qui permet aux locataires de renouveler leur contrat année après année ? C'est une question qui doit être prise en compte dans le cadre du processus de faisabilité », explique Lisbona.

« Ensuite, le modèle de faisabilité doit prendre en compte les mises à niveau à long terme. Ces mesures augmenteront-elles la valeur du bâtiment, découvriront-elles de nouvelles sources de revenus ou maintiendront-elles une position concurrentielle ? Les nouvelles commodités permettront-elles des augmentations de loyer ? Il y a bien plus à considérer que la construction pour vendre standard."

« Même les entreprises dotées de systèmes de reporting raisonnables découvrent qu’ils ne sont pas aptes à comprendre la complexité de la construction pour louer. Les prêteurs recherchent une modélisation robuste à laquelle ils peuvent faire confiance. Beaucoup de gens viennent chez nous parce qu’ils ont besoin d’avoir confiance en leur modèle avant de se tourner vers la banque. Selon Lisbona, cela souligne la nécessité de mesures standard pour garantir que « tout le monde parle la même langue ».

Trois points clés pour réussir

Le Groupe Altus propose trois points clés pour la modélisation de la faisabilité du BTR :

Commencez par votre stratégie

« Les décisions d'aujourd'hui peuvent affecter votre actif ou votre portefeuille pendant des années, alors définissez vos priorités par rapport à votre stratégie, puis prévoyez votre situation financière en conséquence », conseille Lisbona.

Comprenez votre atout unique

Chaque propriété est unique et mesurer la performance future d’un actif par rapport à des propriétés comparables, tant en termes de type que de géographie, n’est pas toujours facile. Des données d’analyse comparative fiables peuvent s’avérer utiles.

Mesurer pour gérer

« Lorsque vous savez où vous vous situez par rapport aux meilleures pratiques du secteur, vous pouvez trouver des opportunités d'amélioration », ajoute Lisbona.

« BTR transforme efficacement les développeurs en investisseurs. Mais cela signifie qu’ils ont besoin de plusieurs perspectives tout au long du cycle de vie – et ces perspectives ne peuvent pas être trouvées dans les feuilles de calcul.