Tendances des investissements en immobilier commercial au Canada – T4 2024

L'immobilier commercial canadien a enregistré une légère hausse de l'activité au quatrième trimestre

Les derniers résultats de l’enquête sur les tendances en matière d’investissement au Canada (ITS) du Groupe Altus pour les quatre catégories d’actifs de référence montrent que le taux de capitalisation global (TCG) est resté largement stable, en baisse de trois points de pourcentage pour s’établir à 5,88 % au quatrième trimestre de 2024 (figure 1). Les taux de capitalisation reflètent un nombre moins élevé de transactions au Canada en raison des effets résiduels des taux d’intérêt élevés et de l’écart persistant entre les cours acheteur et vendeur entre les acheteurs et les vendeurs. Les investisseurs pourraient se montrer plus prudemment optimistes jusqu’à ce qu’il y ait plus de certitudes quant aux tarifs douaniers, aux taux d’intérêt et à la croissance économique proposés par les États-Unis.

Selon l’Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada, en décembre 2024, l’emploi a augmenté de 91 000 (0,4 %) et le taux de chômage a diminué de 0,1 point de pourcentage pour s’établir à 6,7 % par rapport au mois précédent. Le taux de novembre 2024 était le plus élevé depuis janvier 2017, à l’exclusion des années de pandémie, le chômage de décembre ayant augmenté de 0,9 point de pourcentage par rapport à l’année précédente. Des gains d’emploi ont été constatés principalement dans : (1) les services d’enseignement (2) le transport et l’entreposage (3) la finance, les assurances, l’immobilier, la location et le crédit-bail et (4) les soins de santé et l’assistance sociale. Parallèlement, des pertes d’emploi ont été constatées dans (1) les services professionnels, scientifiques et techniques (2) le commerce de gros et de détail, (3) les ressources naturelles et (4) l’administration publique.

Le taux des obligations de la Banque du Canada (BdC) s’établissait à 3,29 % en décembre 2024, en hausse de 28 points de base par rapport aux 3,01 % du trimestre précédent. Alors que le taux d’inflation annuel a atteint l’objectif de 2 % de la Banque en août, celle-ci a continué de réduire ses taux d’intérêt, avec la première baisse de 50 points de base en décembre, le ramenant à 3,25 %, ce qui témoigne des inquiétudes concernant le ralentissement de la croissance économique au Canada. Le taux de rendement global moyen des quatre classes d'actifs de référence a principalement diminué, à l'exception des centres commerciaux régionaux de niveau I, qui ont augmenté de 10 points de base par rapport au trimestre précédent.

Figure 1 - Marchés canadiens - Tendances OCR pour quatre classes d'actifs de référence

Activité d'investissement commercial

En 2024, le marché immobilier commercial canadien a été morose, avec un volume de transactions d’environ 50,5 milliards de dollars, soit une baisse de près de 8 % par rapport à l’année dernière. Bien que l’on ait observé l’activité de quelques investisseurs riches en capital cherchant à devancer l’inévitable reprise du marché, les effets résiduels des taux d’intérêt élevés et un écart persistant entre les cours acheteur et vendeur ont incité la plupart des investisseurs à adopter une approche attentiste en attendant des conditions plus favorables prévues en 2025.

Au quatrième trimestre, Toronto, Vancouver et Edmonton ont été les trois marchés préférés des investisseurs, toutes classes d'actifs confondues. De plus, le baromètre de localisation a fait état d'un ratio de momentum (pourcentage d'investisseurs cherchant à acheter/pourcentage d'investisseurs cherchant à vendre) majoritairement négatif sur tous les marchés.

Figure 2 - Baromètre de localisation - Tous les produits disponibles (T4 2024)

Au quatrième trimestre de 2024, les trois types de propriétés préférés des investisseurs étaient respectivement les centres commerciaux à vocation alimentaire, les immeubles résidentiels à logements multiples en banlieue et les immeubles industriels à locataires multiples (figure 3). Les centres commerciaux avec des épiceries ou des magasins à grande surface comme piliers ont continué à constituer des opportunités d'investissement florissantes en réponse à l'évolution du comportement des consommateurs. De plus, les centres commerciaux régionaux de niveau I et les bureaux de classe « AA » du centre-ville ont commencé à attirer l'attention des investisseurs au cours du second semestre de 2024.

Figure 3 - Baromètre des types de propriétés - Tous les produits disponibles (T4 2024)

Selon le baromètre Produit/Marché (Figure 4), les trois combinaisons les plus appréciées étaient :

1. Multi-locataire Industriel à Montréal

2. Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples à Montréal

3. Un quartier commerçant axé sur l'alimentation à Toronto

Les 15 combinaisons les moins préférées tournaient en grande partie autour des bureaux de classe B et des terrains à bureaux.

Figure 4 - Baromètre produit/marché - Tous les produits disponibles (T4 2024) – Top 15 préférés/moins préférés

Les faits marquants du marché pour le trimestre comprennent :

• Les taux de capitalisation des immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue ont diminué à 4,60 %. Le taux de capitalisation des immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue a diminué de huit points de base d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation sur tous les marchés étaient mixtes. Edmonton et Montréal sont restés inchangés. Vancouver et Toronto ont signalé des augmentations, tandis que Calgary, Ottawa, Québec et Halifax ont signalé des baisses.

• Les taux de capitalisation pour les immeubles industriels à locataire unique ont légèrement diminué pour s'établir à 5,85 %. Le taux de disponibilité industriel national s'est stabilisé à 6,3 %, les conditions se sont assouplies en raison d'une offre excédentaire à court terme. Les taux de capitalisation sur tous les marchés ont principalement diminué. Edmonton est resté inchangé. Calgary et Ottawa ont signalé des augmentations, tandis que Vancouver, Toronto, Montréal, Québec et Halifax ont signalé des baisses.

• Les taux de capitalisation des bureaux de catégorie AA du centre-ville ont légèrement diminué pour s’établir à 6,68 %. Le taux de disponibilité des bureaux à l’échelle nationale a diminué de 60 points de base pour s’établir à 17,5 % d’un trimestre à l’autre. Les taux de capitalisation sur tous les marchés ont principalement augmenté. Toronto et Halifax sont restés inchangés. Vancouver, Edmonton, Calgary et Québec ont signalé des augmentations, tandis qu’Ottawa et Montréal ont signalé des baisses.

• Les taux de capitalisation des centres commerciaux régionaux de niveau I ont augmenté pour atteindre 6,38 %. Les centres commerciaux régionaux de niveau I ont été le seul type de produit à signaler une augmentation du taux de capitalisation, avec une augmentation de 10 points de base d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation sur tous les marchés étaient divisés entre des augmentations et des taux inchangés. Vancouver, Edmonton et Calgary sont restés inchangés. Toronto, Ottawa et Halifax ont signalé des augmentations, tandis que Montréal et Québec ont signalé des baisses.

Faits marquants du baromètre

• Parmi les 128 combinaisons de produits et de marchés couvertes par l’enquête sur les tendances d’investissement :

  • 60 a eu une dynamique « positive » ratio (c'est-à-dire qu'un pourcentage plus élevé de répondants ont déclaré qu'ils étaient plus susceptibles d'être un acheteur qu'un vendeur dans ce segment particulier), en hausse de 9 par rapport à ce qui a été rapporté au troisième trimestre 2024 ; 68 avaient un ratio de momentum « négatif », en baisse de 9 par rapport à ce qui a été rapporté au troisième trimestre 2024.

Les 15 principaux produits/marchés qui ont montré la dynamique la plus positive étaient :

• Calgary – Zone industrielle à locataires multiples, zone résidentielle de banlieue à unités multiples et zone commerciale à vocation alimentaire

• Toronto – Zone commerciale axée sur l’alimentation

• Ottawa – Zone commerciale ancrée dans le secteur alimentaire, immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples, immeuble industriel à locataires multiples et immeuble industriel à locataire unique

• Edmonton – Zone commerciale axée sur l'alimentation et zone industrielle à locataires multiples

• Halifax – Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples

• Vancouver – Zone commerciale axée sur l’alimentation

• Montréal – Zone industrielle à locataires multiples, zone résidentielle de banlieue à unités multiples et zone commerciale à vocation alimentaire

Conclusion

En ce qui concerne l’avenir, alors que l’incertitude géopolitique et économique pèse toujours sur les perspectives du marché pour 2025, un allègement supplémentaire des taux d’intérêt favorisera la poursuite de la reprise du marché. À la fin du quatrième trimestre, les investisseurs qui étaient restés sur la touche ont retrouvé un sentiment d’optimisme prudent et ont profité de la baisse des coûts d’emprunt, la dynamique s’étant accélérée après une période estivale et automnale morose.

Voir le Tendances des investissements dans l'immobilier commercial canadien pour le troisième trimestre de 2024

À propos de notre enquête sur les tendances en matière d’investissement au Canada (EIC) :

Chaque trimestre, les professionnels chevronnés du Groupe Altus s'adressent à plus de 300 investisseurs, gestionnaires, propriétaires, prêteurs, analystes et autres intervenants du marché pour recueillir leurs opinions sur les tendances et les perspectives de valeur. Menée auprès des mêmes propriétés de référence depuis plus de 20 ans, l'enquête fournit des informations précieuses sur les préférences des investisseurs et les paramètres d'évaluation pour 32 catégories d'actifs dans les huit plus grands marchés du Canada.

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