Tendances des investissements en immobilier commercial au Canada – T3 2024

L'immobilier commercial canadien continue de stagner au troisième trimestre

Les derniers résultats de l’enquête sur les tendances en matière d’investissement au Canada (ITS) du Groupe Altus pour les quatre catégories d’actifs de référence montrent que le taux de capitalisation global (TCG) est resté largement stable, augmentant de 30 points de base pour atteindre 5,90 % au troisième trimestre de 2024 (figure 1). Les taux de capitalisation reflètent un nombre moins élevé de transactions au Canada en raison des effets résiduels des taux d’intérêt élevés et de l’écart persistant entre les prix acheteur et vendeur entre les acheteurs et les vendeurs.

Selon l’Enquête sur la population active (EPA) de Statistique Canada, l’emploi a augmenté (+47 000, +0,2 %) en septembre 2024, après quatre mois consécutifs de changement minimal. Le taux de chômage a diminué de 0,1 % pour s’établir à 6,5 %, principalement en raison de la baisse d’un point de pourcentage du taux de chômage global chez les jeunes de 15 à 25 ans. Comme la croissance démographique continue de dépasser la croissance de l’emploi, un plus grand nombre de personnes ont éprouvé des difficultés à trouver un emploi sur le marché du travail actuel. Des gains d’emploi ont été principalement observés dans les secteurs de l’information, de la culture et des loisirs, du commerce de gros et de détail, et des secteurs professionnels, scientifiques et techniques. À l’inverse, des pertes d’emploi ont été signalées dans les services d’enseignement, les soins de santé et l’assistance sociale.

Le marché du travail de l’été 2024 a été particulièrement difficile pour les personnes en recherche d’emploi. En août, 1,5 million de personnes étaient au chômage, soit une augmentation de près de 23 % par rapport à l’année précédente. De plus, parmi les chômeurs de juillet, seulement 16,7 % ont trouvé un emploi en août, soit une baisse de 6,5 % par rapport à la part observée à la même période l’année dernière. Le nombre de postes vacants a également continué de baisser, ce qui indique un affaiblissement des conditions du marché du travail.

Le taux des obligations de la Banque du Canada s’établissait à 3,01 % au 25 septembre 2024, en baisse de 46 points de base par rapport aux 3,47 % du trimestre précédent. Le taux d’inflation annuel ayant atteint l’objectif de 2 % de la Banque du Canada en août, de nouvelles baisses des taux d’intérêt sont prévues. Le taux de rendement global moyen des quatre classes d’actifs de référence a principalement augmenté, à l’exception des centres commerciaux régionaux de niveau I, qui ont diminué de 17 points de base par rapport au trimestre précédent.

Figure 1 - Marchés canadiens – Tendances OCR pour quatre classes d'actifs de référence

Activité d'investissement commercial

Au cours du premier semestre de 2024, le marché immobilier commercial canadien a été calme, avec un volume de transactions de 29,2 milliards de dollars, soit une augmentation de 3 % par rapport à la même période l’an dernier. Les effets résiduels des taux d’intérêt élevés et de la croissance économique atone ont aplati l’activité d’investissement. Cependant, la réduction des coûts d’emprunt à la suite des baisses de taux d’intérêt de la Banque du Canada devrait entraîner une amélioration continue de la confiance des investisseurs et une reprise des marchés vers la deuxième moitié de 2024.

Au troisième trimestre de 2024, Vancouver, Calgary et Edmonton étaient respectivement les trois marchés préférés des investisseurs, toutes catégories d’actifs confondues. Vancouver est restée dans le top trois par rapport au trimestre précédent, tandis que Toronto a glissé à la quatrième place. De plus, le baromètre de localisation a fait état d’un ratio de momentum majoritairement positif (pourcentage d’investisseurs cherchant à acheter/pourcentage d’investisseurs cherchant à vendre) sur tous les marchés.

Figure 2 - Baromètre de localisation - Tous les produits disponibles (T3 2024)

Au troisième trimestre de 2024, les trois principaux types de propriétés privilégiés par les investisseurs étaient les centres commerciaux à vocation alimentaire, les immeubles industriels à locataires multiples et les immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue (figure 3). Les centres commerciaux avec des épiceries ou des magasins à grande surface comme piliers ont continué à constituer des opportunités d'investissement florissantes en réponse à l'évolution du comportement des consommateurs. De plus, malgré l'offre excédentaire à court terme dans le secteur industriel, la vitesse des transactions a persisté sur la plupart des grands marchés, ce qui a contribué à une augmentation de 8 % du volume en dollars des transactions depuis le début de l'année par rapport à la même période l'année dernière.

Figure 3 - Baromètre des types de biens immobiliers - Tous les produits disponibles (T3 2024)

Selon le baromètre Produit/Marché (Figure 4), les trois combinaisons les plus appréciées étaient:

1. Zone commerciale axée sur l'alimentation à Vancouver

2. Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples à Montréal

3. Bâtiment industriel à locataires multiples à Toronto

Les 15 combinaisons les moins préférées tournaient en grande partie autour des bureaux de classe B et des terrains à bureaux.

Figure 4 - Baromètre produit/marché – Tous les produits disponibles (T3 2024) – Top 15 préférés/moins préférés

Les faits marquants du marché pour le trimestre comprennent:

• Les taux de capitalisation des immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue ont augmenté pour atteindre 4,68 %. Le taux de capitalisation des immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue a augmenté de huit points de base par rapport au trimestre précédent. Les taux de capitalisation sur tous les marchés étaient mitigés. Calgary, Toronto et Montréal sont restés inchangés. Ottawa, Québec et Halifax ont signalé des augmentations, tandis que Vancouver et Edmonton ont signalé des baisses.

• Les taux de capitalisation des immeubles industriels à locataire unique ont légèrement augmenté pour atteindre 5,96 %. Le taux de disponibilité industriel national a augmenté pour atteindre 6,3 %, les conditions s'étant assouplies en raison d'une offre excédentaire à court terme. Les taux de capitalisation sur tous les marchés ont principalement augmenté. Edmonton et Toronto sont restés inchangés. Vancouver, Ottawa, Montréal et Halifax ont signalé des augmentations, tandis que Calgary et Québec ont signalé des baisses.

• Les taux de capitalisation des bureaux de catégorie « AA » du centre-ville ont augmenté à 6,70 %. Le taux de disponibilité des bureaux à l’échelle nationale a atteint un niveau record de 18,2 %. Les taux de capitalisation sur tous les marchés ont principalement diminué. Calgary est restée inchangée. Toronto, Ottawa et Halifax ont signalé des augmentations, tandis que Vancouver, Edmonton, Montréal et Québec ont signalé des baisses.

• Les taux de capitalisation des centres commerciaux régionaux de niveau I ont diminué à 6,28 %. Les taux de capitalisation des centres commerciaux régionaux de niveau I ont diminué de 17 points de base d'un trimestre à l'autre. Les taux de capitalisation sur tous les marchés ont principalement diminué. Edmonton a été le seul marché à signaler une augmentation. Vancouver, Ottawa, Québec et Halifax ont signalé des baisses, tandis que Calgary, Toronto et Montréal sont restés inchangés.

Faits marquants du baromètre

• Parmi les 128 combinaisons de produits et de marchés couvertes par l’Enquête sur les tendances en matière d’investissement au Canada:

  • 51 avaient un ratio de momentum « positif » (c'est-à-dire qu'un pourcentage plus élevé de répondants ont déclaré qu'ils étaient plus susceptibles d'être acheteurs que vendeurs dans ce segment particulier), en baisse de 15 par rapport à ce qui a été rapporté au deuxième trimestre 2024 ; et 77 avaient un ratio de momentum « négatif », en hausse de 13 par rapport à ce qui a été rapporté au deuxième trimestre 2024.

• Les 15 principaux produits/marchés qui ont montré la dynamique la plus positive étaient:

  • Calgary – Zone commerciale axée sur l’alimentation, immeubles résidentiels de banlieue à logements multiples et immeubles industriels à locataires multiples

  • Toronto – Zone commerciale à locataires multiples, à vocation industrielle et alimentaire

  • Ottawa – Zone commerciale axée sur l’alimentation, immeubles résidentiels de banlieue à logements multiples et immeubles industriels à locataires multiples

  • Edmonton – Zone commerciale axée sur l’alimentation et immeubles résidentiels à logements multiples en banlieue

  • Halifax – Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples

  • Vancouver – Zone commerciale axée sur l’alimentation

  • Montréal – Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples, zone commerciale axée sur l’alimentation et immeuble industriel à locataires multiples

Conclusion

La performance relativement stable du secteur immobilier canadien au troisième trimestre de 2024 indique qu’un changement de dynamique peut être lent, même si l’inflation et les taux d’intérêt ont tendance à baisser. Néanmoins, la réduction progressive des coûts d’emprunt et l’augmentation de la confiance des investisseurs devraient entraîner une augmentation de l’activité au cours des prochains trimestres.

Consultez les tendances d'investissement en immobilier commercial canadien pour le deuxième trimestre de 2024

À propos de notre enquête sur les tendances en matière d’investissement au Canada (EIC):

Chaque trimestre, les professionnels chevronnés du Groupe Altus s'adressent à plus de 300 investisseurs, gestionnaires, propriétaires, prêteurs, analystes et autres intervenants du marché pour recueillir leurs opinions sur les tendances et les perspectives de valeur. Menée auprès des mêmes propriétés de référence depuis plus de 20 ans, l'enquête fournit des informations précieuses sur les préférences des investisseurs et les paramètres d'évaluation pour 32 catégories d'actifs dans les huit plus grands marchés du Canada.

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