Mise à jour du marché immobilier commercial de Calgary – T3 2024

La forte croissance démographique entraîne une augmentation de 28 % de l’activité à Calgary

Calgary a signalé une forte activité d’investissement à la fin du troisième trimestre de 2024, avec un volume de transactions de près de 3,7 milliards de dollars, soit une augmentation de 28 % par rapport à l’année précédente. Alors que la croissance démographique soutenue a stimulé la demande dans certains secteurs, les investisseurs ont dû faire face à des défis découlant des effets résiduels des taux d’intérêt élevés et de l’évolution des conditions économiques. L’attrait de Calgary était évident pour les investisseurs. Dans Altus Group Enquête sur les tendances d’investissement dans l’immobilier commercial canadien – T3 2024Calgary a obtenu la deuxième place, derrière Vancouver comme marché privilégié. De plus, les investisseurs ont donné la priorité aux zones commerciales axées sur l'alimentation, aux immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue et aux propriétés industrielles à locataires multiples, en raison de leur résilience.

Figure 1 – Transactions immobilières – Tous secteurs par année

Malgré une croissance démographique soutenue et une forte demande industrielle alimentée par l’expansion des entreprises, le secteur industriel de Calgary a montré des signes de modération. Les effets résiduels des taux d’intérêt élevés ont incité les investisseurs à adopter une approche attentiste, en prévision de futures baisses. Cette prudence a entraîné une diminution de 15 % du volume des transactions sur un an, totalisant 483 millions de dollars. Selon Mise à jour du marché industriel canadien du Groupe Altus – T3 2024Le taux de disponibilité de Calgary a augmenté de 190 points de base sur un an pour atteindre 6,8 %, ce qui suggère un rééquilibrage progressif de l’offre et de la demande après deux années de développement sans précédent. Par conséquent, l’activité de construction a ralenti, avec seulement deux bâtiments industriels entièrement loués, totalisant 26 000 pieds carrés, achevés au troisième trimestre. De plus, environ deux millions de pieds carrés sont restés en construction, avec plus de la moitié de l’espace préloué, ce qui démontre une demande sous-jacente continue.

La forte croissance démographique, combinée à une crise de l’accessibilité au logement, a stimulé la demande de propriétés locatives et entraîné une forte augmentation de la construction de logements multifamiliaux. Cependant, malgré l’augmentation de l’activité de construction, le marché locatif est resté serré, la demande ayant constamment dépassé l’offre de logements disponibles. Cette situation est encore aggravée par une pénurie de logements abordables et une croissance élevée des loyers, qui ont limité l’accessibilité pour de nombreux Calgariens. Le secteur multifamilial a enregistré un volume de transactions de 781 millions de dollars, en hausse de 64 % sur un an, ce qui témoigne de la forte confiance des investisseurs.

Le secteur de la vente au détail a connu une forte activité de location, atteignant un volume de transactions de 698 millions de dollars, soit une augmentation de 36 % par rapport à l’année précédente. Cette croissance a été stimulée par l’expansion démographique et l’adaptation des portefeuilles des investisseurs aux changements de comportement des consommateurs. Simultanément, les taux d’intérêt élevés, les coûts de construction élevés et la pénurie de main-d’œuvre qualifiée ont limité l’offre de vente au détail, tandis que la demande d’espaces haut de gamme est restée élevée, exerçant une pression à la hausse sur les taux de location. Reflétant les tendances générales du marché canadien, les investisseurs ont continué de privilégier les propriétés commerciales de quartier ancrées dans les épiceries et les marchandises générales, ainsi que les centres commerciaux propices au réaménagement. Selon l’enquête sur les tendances canadiennes en matière d’investissement du Groupe Altus – T3 2024, le type de propriété le plus apprécié des investisseurs à Calgary était les centres commerciaux ancrés dans le commerce de détail. Ce changement s’aligne sur l’accent mis par les Canadiens sur les dépenses essentielles dans un contexte de hausse du coût de la vie.

Le secteur des bureaux de Calgary a dû faire face à des défis, conformément aux tendances nationales, alors que le volume des transactions a chuté de 6 % d’une année sur l’autre pour atteindre 213 millions de dollars. Le Downtown Calgary Development Incentive Program, qui subventionne les conversions de bureaux à 75 $ le pied carré, a joué un rôle crucial dans la résolution du problème des anciens espaces de bureaux sous-utilisés de la ville. Selon Altus Group Mise à jour du marché des bureaux au Canada – T3 2024Le taux de disponibilité de Calgary est demeuré le plus élevé au Canada, soit 23 %. Il est toutefois important de noter que ce taux s’est constamment amélioré après avoir atteint un sommet de 26,1 % en 2021, les efforts de redimensionnement se poursuivant. De plus, au troisième trimestre, Calgary n’avait qu’un seul bâtiment achevé, le Glendeer Professional Building, situé à quelques minutes du centre commercial Deerfoot Meadows, totalisant 57 349 pieds carrés, avec 39 % de l’espace disponible à la location. De plus, le Westwinds Business Campus III, un bâtiment de 72 123 pieds carrés, avec un taux de disponibilité de 100 %, était le seul bâtiment en construction.

Le secteur foncier a connu une reprise de l’activité, avec un volume de transactions de 1,2 milliard de dollars, ce qui représente une augmentation de 46 % par rapport à l’année précédente. Cette croissance substantielle a été principalement alimentée par le segment des terrains résidentiels, dont les ventes ont atteint 640 millions de dollars en volume, soit une augmentation de 57 % par rapport à l’année précédente. Le segment des terrains ICI a également connu une solide performance, affichant un volume de transactions de 606 millions de dollars, soit une augmentation de 37 % par rapport à l’année précédente. Ces chiffres ont renforcé la demande accrue de terrains dans divers secteurs à Calgary. Comme mentionné précédemment, la croissance de la population de l’Alberta, stimulée par l’immigration interprovinciale et internationale, a été un catalyseur clé. Cette expansion s’est directement traduite par une forte demande de développements résidentiels multifamiliaux et, par conséquent, d’actifs fonciers résidentiels. De plus, la solide performance du secteur des terrains ICI a suggéré que les investisseurs restaient confiants dans le potentiel à long terme des secteurs commercial et industriel de Calgary.

Figure 2 - Transactions immobilières par classe d'actifs (T3 2023 vs. T3 2024)

Transactions notables du troisième trimestre 2024

3420 Sarcee Road SW – Terrain résidentiel

La ville de Calgary a vendu un terrain résidentiel de moyenne densité de 4,78 acres à Sarina Homes en août dernier pour un prix de 12 millions de dollars. Ce terrain s’appelle Richmond Green et le prix s’élève à 2 510 460 $ l’acre pour un développement futur. L’emplacement est à proximité du centre-ville et à environ 14 minutes du centre-ville. Sarina prévoit de développer un complexe résidentiel à usage mixte de deux bâtiments, six étages et 363 unités, avec café en plein air, restaurant et appartements résidentiels. Selon les informations publiées, la première phase du développement de Sarina dans le coin nord-ouest de cette zone offrira un mélange d’unités de 1 à 3 chambres, et la deuxième phase comprendra un développement de maisons de ville le long de Sarcee Road.

610 10th Avenue SW (Residence Inn Calgary Downtown/Beltline District) - Hôtel

Ouvert en 2019 en tant que plus grand Residence Inn au monde, ce Residence Inn Calgary de 390 suites est un établissement de 33 étages situé dans le prestigieux quartier Beltline au centre-ville de Calgary. Manga Hotel Group a acquis cet hôtel de luxe auprès de QuadReal Property Group en août 2024 pour un prix élevé de 86 572 800 $. Manga Hotels continue de se développer sur des marchés diversifiés au Canada. En juin 2024, ils ont également acquis le Hilton Garden Inn et le Homewood Suites by Hilton à Calgary.

505 2nd Street SW (Prospect Place) - Bureau

Prospect Place est un immeuble de 8 étages situé juste à côté du Calgary Petroleum Club, dans le centre-ville de Calgary. Cet immeuble d'une superficie de 121 416 pieds carrés a été vendu par Hines à Fortinet Technologies pour un montant total de 8,9 millions de dollars. Cet immeuble offre aux locataires de bureaux un centre de conditionnement physique, des vestiaires, des douches, un parking à vélos sécurisé et un espace de conférence dédié.

1850 et 1851 80th Street SW - Terrain résidentiel

Deux grands terrains de 13 acres dans la communauté convoitée de Springbank Hill ont été vendus par Ronmor Developers à Jordan Development Corporation, basée à Vancouver, en septembre 2024 pour une contrepartie de 38 645 000 $. Selon le Calgary Planning Department, un plan de construction pour un projet multirésidentiel de sept bâtiments a été soumis, avec l'utilisation temporaire d'un centre de vente. Le prix d'achat total équivaut à 2,9 millions de dollars par acre.

Figure 3 – Tendances globales du taux de capitalisation – 4 classes d’actifs de référence

Conclusion

Au troisième trimestre, le marché immobilier commercial de Calgary présentait un tableau mitigé. Une activité vigoureuse a caractérisé les secteurs foncier, commercial et multifamilial, stimulée par une forte croissance démographique et des préférences changeantes des consommateurs. À l’inverse, les secteurs industriel et des bureaux ont montré des signes de modération, reflétant l’impact résiduel des taux d’intérêt élevés et des ajustements continus du marché. Bien que les défis aient persisté, en particulier sur le marché des bureaux, la confiance des investisseurs est restée évidente, car les baisses de taux d’intérêt anticipées et la demande refoulée ont signalé une force sous-jacente dans les perspectives à long terme de Calgary.

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