Faisabilité des marchés du logement pour personnes âgées

Demande de logements pour personnes âgées au Canada

En 2020, le Canada comptait environ 2,88 millions de personnes âgées de 75 ans et plus, ce qui représente 7,6 % de la population totale, avec une croissance annuelle moyenne de 3,5 % au cours des cinq dernières années. Ce chiffre se compare au taux de croissance de la population totale de 1,3 % et devrait continuer de croître au cours des prochaines décennies à mesure que les baby-boomers atteindront l’âge de la retraite.

Croissance de la population provinciale des personnes âgées

La répartition et les caractéristiques démographiques de la population âgée varient à travers le pays.

L'Ontario compte le plus de personnes âgées, soit environ 1,12 million en 2020, suivi du Québec avec environ 722 000 personnes âgées. Les deux provinces représentent respectivement environ 39 % et 25 % de la population âgée totale au Canada.

Les provinces de l'Atlantique et le Québec ont une proportion de personnes âgées plus élevée que la moyenne nationale (entre 8,3 % et 8,8 % de la population totale en 2020), comparativement à 5,8 % de la population totale de l'Alberta.

Déplacement prévu de la population âgée de la province

Parmi les neuf scénarios de projection préparés par Statistique Canada couvrant les décennies à venir selon l'âge et le sexe, la population âgée (75 ans et plus) devrait atteindre environ 4,41 à 4,75 millions d'ici 2031, ce qui représente une croissance de 48 % à 58 % par rapport à la période actuelle. population âgée, et à 5,79 à 6,65 millions d'ici 2041, soit une croissance de 95 à 121 % par rapport à la population âgée actuelle, selon le scénario de projection.

L'Alberta, la Colombie-Britannique et les provinces de l'Atlantique devraient connaître la croissance la plus rapide de la population de personnes âgées, avec une croissance prévue d'environ 26 % à 30 % par rapport à la population actuelle dans cinq ans et une croissance de 51 % à 70 % dans dix ans dans le cadre d'une croissance moyenne. Scénario de projection (M3). La Saskatchewan, le Manitoba, le Québec et l’Ontario devraient connaître une croissance démographique plus lente que la moyenne nationale en général.

Offre de logements pour personnes âgées au Canada

Il existe une gamme croissante de solutions de rechange en matière de logement et de choix de services disponibles pour la population âgée au Canada. La gamme d'options évolue, avec des modalités de logement développées pour répondre aux besoins d'un nombre croissant de personnes âgées en meilleure santé et plus riches.

Les résidences privées pour retraités offrent plusieurs types de services allant généralement des appartements pour personnes âgées/vie indépendante, à la vie autonome avec services, à la vie assistée et aux soins de la mémoire, tandis que les logements pour personnes âgées financés par le gouvernement sont généralement appelés foyers de soins de longue durée (SLD) ou maisons de retraite. .

Les maisons de retraite partout au Canada ont généralement enregistré un taux d'occupation moyen de l'ordre de 90 % au cours de la dernière décennie, avant de décliner à 86 % en 2021. La Colombie-Britannique, le Manitoba, l'Île-du-Prince-Édouard et la Nouvelle-Écosse ont surpassé le reste du pays en termes d'occupation. au cours des dernières années. De plus, les résidences dotées d'espaces de soins intensifs ont connu un taux d'occupation plus élevé que les résidences IL/ISL en raison d'une offre plus faible et des résidents choisissant de rester dans ces espaces plus longtemps avant de passer aux soins de longue durée.

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Déterminer l’abordabilité des logements pour personnes âgées au Canada

Quel est le prix moyen du loyer d’une résidence senior ?

Le loyer moyen d'un logement pour personnes âgées pour un studio ou une chambre privée au Canada était de 2 649 $ en 2021, avec un taux de croissance annuel composé de 3,4 % depuis 2009, selon la SCHL. Le loyer moyen d'une place de soins intensifs, définie comme un espace où les résidents reçoivent plus d'une heure et demie de soins par jour, était de 4 261 $ en 2021 au Canada et a augmenté de 2,4 % par année depuis 2009.

Lorsqu'on le compare aux loyers moyens d'un studio au Canada, le loyer moyen d'un logement pour personnes âgées pour un studio ou une chambre privée est environ trois fois supérieur au loyer moyen d'un appartement, tandis que le loyer moyen d'un espace de soins intensifs est environ cinq fois supérieur au loyer moyen d'un appartement. , reflétant la prime au loyer des logements pour personnes âgées pour les repas, l'entretien ménager, les services de soins personnels, les activités, etc.

Les provinces les plus et les moins abordables pour les logements pour personnes âgées

Le coût d'une résidence pour personnes âgées dépend du niveau de soins requis et de l'emplacement.

En comparant les loyers des logements pour personnes âgées au revenu des personnes âgées dans toutes les provinces, nous constatons que le ratio loyer/revenu était d'environ 70 % pour une chambre privée de soins standard et 119 % pour une place de soins intensifs en 2019 au Canada et a augmenté au cours de la dernière décennie. . En excluant tout effet des subventions gouvernementales aux résidents, le ratio loyer-revenu d'une chambre privée était le plus élevé à l'Île-du-Prince-Édouard et le plus faible au Québec.

Le rapport loyer-revenu pour une place de soins intensifs était le plus élevé en Colombie-Britannique et le plus faible au Québec. En nous basant sur les loyers moyens des logements pour personnes âgées et la répartition des revenus des personnes âgées entre les provinces, nous avons classé respectivement l'abordabilité des logements pour personnes âgées standard et avec soins intensifs au Canada, comme illustré ci-dessous.

Classement d’abordabilité pour une chambre privée

Classement d’abordabilité pour un espace de soins intensifs

Analyser le taux de couverture de la demande (DCR)

Le DCR est une mesure de la relation entre la demande potentielle du marché et l’offre compétitive. Il existe un consensus général dans l'industrie selon lequel le marché est en équilibre lorsque le DCR tombe à 2,0 pour ISL/AL et à 3,0 pour /MC.

C'est à ce moment-là qu'il y a deux et trois seniors qualifiés (âge/revenu/besoin) pour chaque unité d'approvisionnement respectivement pour ISL/AL et MC. Sur la base du modèle de demande qualifié et de l’analyse de l’offre, nous pouvons déterminer s’il existe un soutien du marché pour une offre supplémentaire et si un développement supplémentaire est soutenable sans compromettre l’équilibre concurrentiel du marché.

Conclusion du RCD

Comme indiqué dans le tableau ci-dessus, les TDC des neuf provinces du Canada incluses dans cette analyse varient entre 0,9 et 5,4, avec un TDC global de 2,0 en 2021. Les TDC de la plupart des provinces se situent autour ou au-dessus de 2,0, ce qui indique un marché du logement pour personnes âgées équilibré. . Sur la base des prévisions de croissance de la population âgée et de l’offre projetée en utilisant les taux de croissance historiques du TCAC, le DCR global tomberait progressivement à 1,2 d’ici 2031, car la croissance projetée de l’offre est supérieure à la croissance démographique prévue.

Même si cette analyse prend en compte les TDC globaux, il est important de noter qu’ils ne reflètent pas nécessairement la santé de tous les marchés de logements pour personnes âgées au sein des provinces, qui peuvent aller d’une petite ville à un quartier d’un grand centre urbain. Les marchés de l'habitation pour personnes âgées au Canada sont très localisés et il est impératif d'analyser les conditions spécifiques de chaque marché afin de déterminer si une offre supplémentaire sur ce marché peut être soutenue.