Comment les propriétaires de bureaux peuvent faire preuve de flexibilité face aux nouvelles réalités du marché

Il s’agit d’une période particulièrement difficile pour de nombreux immeubles de bureaux nord-américains, dont les taux d’occupation et les valorisations ne se sont pas remis de la crise provoquée par la pandémie. L’inquiétude est désormais que ces chiffres déprimés dans les bureaux représenteront un changement permanent et négatif sur les marchés des bureaux aux États-Unis et au Canada, à mesure que le travail à domicile deviendra un élément permanent de l’économie.

Cependant, cette perspective n’est toujours pas encore tranchée. Bien qu’il semble que la pandémie ait commencé il y a longtemps, cela ne fait que trois ans et la période post-pandémique – depuis l’avènement de la vaccination généralisée – a été encore plus courte. Jusqu’à présent, il n’existe pas suffisamment de données pour faire une prévision plausible à long terme de l’orientation de la location et de l’occupation des bureaux. C'est un nouveau monde.

Bien que les taux de location et d'occupation actuels soient nettement plus lents que les taux d'avant 2020, il est important de noter que toutes les indications actuelles pour les bureaux ne sont pas négatives. De plus, les propriétaires et les locataires de bureaux prennent des mesures pour encourager un taux plus élevé de retour au bureau, comme des commodités accrues et/ou la refonte de l'espace pour permettre une meilleure interaction. Aucune stratégie unique ne fonctionnera pour chaque bâtiment sur chaque marché, chaque partie prenante doit donc examiner attentivement la situation et essayer des solutions adaptées – et si cela n'est pas efficace, essayer autre chose. Comme dans de nombreux défis commerciaux, la persévérance sera la clé du succès dans ce paysage.

La nouvelle normalité – pour l’instant

Certes, l’histoire n’est pas vraiment un guide pour les marchés de bureaux nord-américains dans les années 2020. Autrefois, la demande d’espaces de bureaux suivait l’activité des économies plus larges des États-Unis et du Canada. Après la fin de la récession, les perspectives pour les immeubles de bureaux se sont améliorées. Cela s’est produit même après la récession la plus profonde de mémoire d’homme, celle associée à la Grande Crise Financière.

Dans le paysage post-pandémique, la politique de travail à domicile (au moins quelques jours par semaine) a fait preuve d’une relative résistance. Ce qui a commencé comme une réponse spécifique à la pandémie est depuis devenu une sorte de changement culturel – un changement qui pourrait ne pas revenir aux normes pré-pandémiques. Ou le serait-il ? Tout au long de 2022 et jusqu’à cette année, les taux d’occupation des bureaux sur les principaux marchés américains et canadiens ont lentement mais sûrement augmenté. Les progrès ont été inégaux et hésitants, mais réels dans des marchés comme ceux de Toronto et de Vancouver au nord de la frontière, et ceux de Houston et de Chicago au sud de la frontière. À cet effet, aux États-Unis, Rapports Kastle que le taux d'occupation des bureaux dans les 10 grandes villes suivies était de près de 50 % au cours de la première semaine de mai, contre 46,3 % un mois plus tôt.

Une poignée d’employeurs ont tenté, avec un succès généralement limité, d’imposer le retour au pouvoir selon un calendrier à peu près pré-pandémique. Alors que les dangers posés par la pandémie s’estompaient, de nombreux employés dont le travail pouvait être effectué à distance ne voyaient guère de raisons de revenir, surtout pour la routine de cinq jours. Ce n'était même pas le fait d'être au bureau qui leur paraissait répréhensible, comme l'ont révélé les enquêtes. Au contraire, la pénibilité et les dépenses liées aux déplacements domicile-travail constituaient le plus grand obstacle à un retour « à temps plein ». D’un autre côté, certains employés ont exprimé leur soulagement à l’idée de retourner au bureau une fois qu’il sera possible de le faire en toute sécurité. Ces employés (généralement ceux qui doivent composer avec des espaces de vie exigus et des enfants en bas âge sous les pieds) ont apparemment réalisé qu'être tout le temps à la maison peut être une forme de corvée. Au sein de ce groupe, nous constatons une appréciation démontrée pour les interactions en personne avec les collègues, les employés et les clients. Lorsque les employés reviennent au bureau, les entreprises sont plus à même de renforcer (et de cultiver continuellement) la culture d'entreprise d'une manière qui profite à l'expérience et à la fidélisation des employés, aux opportunités de mentorat, à la collaboration entre les équipes, et bien plus encore.

Ainsi, la « nouvelle normalité » – pour l’instant – est un nombre de jours inférieur à cinq mais supérieur à zéro au bureau. Un certain nombre d'employeurs ont imposé un nombre spécifique de jours par semaine (trois pour Amazon, par exemple, et quatre pour Snap). De même, au Canada, le gouvernement fédéral a ordonné aux fonctionnaires de retourner au bureau jusqu'à trois jours par semaine.

La carotte plutôt que le bâton

Les employés trouveront probablement des moyens de contourner les mandats qu’ils jugent trop onéreux par rapport aux normes post-pandémiques, notamment en recherchant un emploi chez des employeurs plus favorables au travail à domicile. Tant que les marchés du travail seront tendus, les employeurs seront confrontés à la réalité : leurs mandats pourraient les rendre moins compétitifs sur le marché du travail. Comment les propriétaires et les propriétaires peuvent-ils augmenter le nombre de jours que les employés passent au bureau pour renforcer les taux d'occupation et les valorisations (ou au moins stabiliser ces mesures) est devenu une question à un million de dollars. De plus en plus, les entreprises et les propriétaires augmentent le niveau d'équipements offerts dans leurs espaces de bureau, offrant ainsi aux employés un lieu de socialisation et d'interaction. Ces équipements peuvent inclure, sans s'y limiter, des cafés, des salles de santé et de bien-être, des espaces extérieurs, etc.

Cependant, cela constitue certes un défi, en particulier pour les immeubles de bureaux de classe B et C. Les locataires se trouvant dans une position de négociation plus forte, ils ont tendance à rechercher des offres dans les propriétés de classe A, ce qui laisse les taux d'inoccupation plus faibles pour les propriétés B et C. Le défi est de créer un espace où les travailleurs vouloir pour y revenir via les commodités et autres fonctionnalités (la carotte), plutôt que de les forcer à aller là où ils ne veulent pas (le bâton).

Rendre la classe B et la classe C aussi semblables que possible à la classe A est une stratégie, même si les propriétaires ne peuvent pas faire grand-chose. Pourtant, l’ajout de commodités peut aider à attirer – ou peut-être plus important encore – à retenir des locataires qui autrement pourraient partir. Cela représente bien sûr des dépenses en capital et peut être exagéré. Néanmoins, les fonctionnalités populaires peuvent également offrir un retour sur investissement important, si elles sont gérées correctement.

Créer un espace de collaboration

Certains immeubles, y compris les propriétés de classe B+ sur des marchés forts (comme à Toronto et aux États-Unis. Sunbelt), parviennent à empêcher leur occupation de s'effondrer complètement en réinventant une partie de leur espace.

Une fonctionnalité particulièrement populaire que les immeubles de bureaux souhaitent ajouter est l’espace de collaboration. L'objectif des espaces de collaboration n'est pas d'organiser des environnements extrêmement élaborés (les bars et les tables de baby-foot de l'espace des entreprises technologiques des années 2000, par exemple), mais plutôt un espace confortable avec des chaises, des canapés, des tableaux blancs et des systèmes audiovisuels qui facilitent les réunions et la collaboration informelles. Plus facile. De meilleures cuisines encouragent également la collaboration.

Ces espaces améliorés existaient auparavant, mais ont souvent été développés ou ajoutés après coup. Aujourd'hui, ils apparaissent de Vancouver à Toronto, et de Los Angeles à New York, selon les directeurs de bureau : certains peuvent accueillir de petits groupes de trois ou quatre personnes, d'autres pour une douzaine ou plus.

L’essor des espaces de collaboration est lié à la raison pour laquelle les travailleurs pourraient être persuadés de revenir en personne : l’engagement humain et la connexion qui accompagnent le travail dans le même environnement. Pour des dépenses relativement modestes, les propriétaires et les gestionnaires peuvent améliorer leur espace de collaboration et contribuer à transformer des bureaux auparavant sans inspiration, comme on en trouve souvent dans les anciens actifs B et C, en quelque chose de plus attrayant.

Les entreprises de coworking pourraient également jouer un rôle clé dans la réinvention des immeubles de bureaux pour les années post-pandémiques. Après tout, les opérateurs de coworking apportent une décennie ou plus d’expertise et un modèle économique éprouvé pour attirer les travailleurs vers un emplacement central. Même les entreprises qui se trouvent dans le même bâtiment qu'une opération de coworking peuvent en bénéficier directement, car elles peuvent s'agrandir temporairement pour un projet, par exemple, ou indirectement lorsque les gens viennent dans l'espace de coworking et animent l'environnement global du bâtiment.

La nouvelle flexibilité réside dans les conditions de location

Pour de nombreux immeubles et dans de nombreux endroits, il s'agit en fin de compte d'un marché de locataires. Les commodités et les espaces de coworking sont un outil pour fidéliser les locataires et leurs employés, mais ce ne sont pas les seules stratégies dont disposent les propriétaires et les propriétaires. D’autres stratégies, moins visibles, sont également en marche.

Les conditions des baux ont subi une refonte majeure aux États-Unis et au Canada. Les durées de location des générations précédentes, dans lesquelles 10 ans étaient la norme pour des milliers de pieds carrés, avec peut-être des options de renouvellement de cinq ans. La flexibilité de la location signifie des durées beaucoup plus courtes, mais aussi la possibilité d'étendre la présence d'une entreprise plus facilement qu'auparavant, ou pour les entreprises de restituer l'espace dont elles n'ont plus besoin.

Une telle flexibilité n’est pas nouvelle. Les locataires demandaient, et obtenaient parfois de telles conditions, bien avant la pandémie, selon le marché. Cependant, la pandémie a fait de la flexibilité une considération beaucoup plus importante, tant pour les propriétaires que pour les locataires.

C'est certainement le cas pour les espaces de classe B et de classe C, mais aussi dans une certaine mesure pour les espaces de classe A, même si leur popularité leur donne un poids plus important lors de la négociation des conditions de location. En fait, la flexibilité des baux est un moyen, outre le loyer, pour permettre aux espaces moins recherchés de rivaliser avec les espaces de classe A, en particulier pour les utilisations de back-office. Cela est également vrai depuis longtemps, mais plus que jamais dans le climat actuel. De bonnes conditions de location peuvent faire partie d'une stratégie d'un propriétaire qui contribue à maintenir à flot certains immeubles de bureaux.

À mesure qu’une certaine forme de semaine de travail hybride deviendra la norme au cours des prochaines années, les marchés des bureaux nord-américains vont changer. Pour maintenir la compétitivité de leurs immeubles, les propriétaires les plus avisés cherchent à s’adapter rapidement et efficacement à ces nouvelles réalités.