Répondre aux besoins d’une nation vieillissante : opportunités dans le secteur des logements pour personnes âgées au Canada

Le boom de la retraite des baby-boomers

Alors que les baby-boomers continuent de prendre leur retraite, les personnes âgées demeurent le groupe démographique qui connaît la croissance la plus rapide au Canada. Selon Statistique Canada, le nombre de personnes âgées de 85 ans et plus a plus que doublé entre 2001 et 2021, représentant actuellement 2,3 % de la population. Malgré les répercussions importantes de la pandémie sur les Canadiens les plus âgés, la population des personnes âgées de 85 ans et plus pourrait tripler pour atteindre près de 2,5 millions de personnes d'ici 2046, et les personnes âgées de 65 ans et plus devraient représenter le quart de la population du pays d'ici 2068. Une proportion importante de personnes âgées de 85 ans et plus ont des limitations d'activités ou des problèmes de santé, plus du quart vivent actuellement dans un logement collectif, comme une maison de retraite, un établissement de soins de longue durée ou une résidence pour personnes âgées. La proportion augmente avec l'âge, à mesure que ces limitations s'accentuent, et comme de plus en plus de personnes âgées vivent désormais jusqu'à 85 ans et au-delà, le besoin d'options de logement et de services de soutien appropriés devient plus profond.

Cette tendance attire de plus en plus l’attention des investisseurs immobiliers et institutionnels, des promoteurs et des opérateurs cherchant à élargir et à diversifier leurs portefeuilles. Nous constatons déjà une augmentation des niveaux d’investissement dans les logements pour personnes âgées dans l’ensemble du continuum de soins, la tendance démographique les transformant potentiellement d’une classe d’actifs alternative à une classe d’actifs traditionnelle. Les rendements des logements pour personnes âgées, tant en termes de revenus que d’appréciation, dépassent souvent ceux des autres secteurs, y compris les logements multifamiliaux.

Quel style d’hébergement les seniors préfèrent-ils ?

En fonction de la capacité des personnes âgées à accomplir des tâches et des activités quotidiennes essentielles qui leur permettent de demeurer autonomes, les mesures d’adaptation appropriées peuvent aller d’appartements pour personnes âgées à des communautés de vie autonome ou assistée, en passant par des établissements de soins de longue durée et spécialisés. Avec un financement gouvernemental disponible limité, le besoin de logements pour personnes âgées est fort dans tout le continuum et est particulièrement critique pour les résidences à soins intensifs. Les options de logement et de soutien pour les personnes âgées reflètent un niveau progressif de besoin : à mesure que les besoins en soins deviennent plus intenses, les options deviennent plus limitées et/ou coûteuses. Selon recherche, 95 % des Canadiens affirment que le fait de pouvoir vieillir chez eux leur permettrait de conserver leur indépendance, leur confort et leur dignité en vieillissant. Plus des trois quarts (78 %, -1) n’envisageraient de déménager dans une résidence-services que s’ils ne pouvaient pas se permettre des soins à domicile. Les listes d'attente pour les foyers de soins de longue durée en Ontario sont parmi les plus longues au Canada, avec moins de places de soins pour personnes âgées par rapport à la taille de la population âgée, ce qui indique un déficit d'offre pour ce type de soins. Avec une forte préférence pour vieillir chez soi, une forte tendance aux soins continus a émergé dans le secteur, les résidences proposant une gamme complète de soins rencontrant un succès particulièrement important.

Dans la foulée de la pandémie, nous avons assisté à un rebond continu du secteur des logements pour personnes âgées, avec une diminution des logements vacants et une augmentation des loyers pour les logements indépendants et assistés – une tendance qui signale également une pénurie parmi les établissements moins exigeants en soins. Même si de nombreux investisseurs ont adopté une position défensive en 2023 en réponse aux taux d’intérêt élevés et à la hausse de l’inflation, la forte croissance des loyers et les gains d’occupation ont continué de compenser la hausse du coût du capital. Avec de forts moteurs de demande et des pénuries persistantes d’offre, le secteur du logement pour personnes âgées devrait passer d’une reprise à un cycle de croissance, surperformant potentiellement les classes d’actifs immobiliers traditionnelles au cours de la prochaine décennie. Un nombre croissant d’investisseurs révèlent leur intention d’étendre leurs actifs dans le secteur des logements pour personnes âgées en 2024.

Selon le modèle de demande interne du Groupe Altus, d'ici 2041, la population de personnes âgées de 70 ans et plus devrait atteindre un total de 815 590 ménages dans la région du Grand Toronto (RGT) et 330 230 ménages dans les régions métropolitaines de recensement de Vancouver (RMR). ). Cela se traduit par une croissance annuelle moyenne d'environ 20 000 ménages dans la région du Grand Toronto et d'environ 7 100 ménages dans la RMR de Vancouver entre 2021 et 2041. Selon les taux de capture historiques et d'autres considérations de marché et de santé, cette croissance pourrait générer une demande annuelle moyenne de 1 200 ménages indépendants. et des logements avec services dans la région du Grand Toronto et 720 logements dans la RMR de Vancouver. Entre 1 000 et 360 unités de soins de longue durée supplémentaires devraient être nécessaires chaque année pour répondre à la demande de soins de longue durée sur les deux marchés. Dans la RMR de Calgary, la population de personnes âgées de 70 ans et plus pourrait atteindre 175 000 ménages d'ici 2041, soit une moyenne de 5 300 nouveaux ménages par année. Cela se traduirait par une demande annuelle moyenne de 450 unités de vie autonomes et assistées et de 265 places de soins de longue durée.

Figure 1 – Demande annuelle estimée de logements pour personnes âgées (2021 – 2041)

Conclusion

Alors que le secteur du logement pour personnes âgées connaît une forte reprise post-pandémique, l'écart entre l'offre et la demande persistera probablement à court terme sur ces trois principaux marchés, l'offre étant actuellement limitée par une série de facteurs économiques qui limitent la capacité du secteur de la construction. pour livrer un nouveau produit. Avec la bonne stratégie, cette classe d’actifs représente une excellente opportunité de renforcer et de diversifier les portefeuilles immobiliers et d’obtenir des rendements plus élevés.

En tirant parti des projections de demande internes, des données et des informations sur le marché, Altus peut fournir des recommandations de marché détaillées pour le développement de nouveaux logements pour personnes âgées et le réaménagement de résidences existantes à mesure que le secteur des logements pour personnes âgées continue d'évoluer en fonction des besoins et des préférences changeants des personnes âgées. Cliquez ici pour en savoir plus.

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