Project managing development risk in volatile times

Le marché actuel est indéniablement volatil, voire totalement contradictoire. D’une part, la demande de logements atteint un niveau sans précédent et, d’autre part, les promoteurs partout en Amérique du Nord ont du mal à composer avec un environnement en constante évolution. Les défis ne manquent pas, de la phase d'approbation des droits à la hausse des taux d'intérêt, en passant par les problèmes persistants de la chaîne d'approvisionnement, les pénuries de main-d'œuvre, les coûts de construction, les problèmes de durabilité, etc., les projets de développement sont actuellement confrontés à des niveaux de risque élevés.

Les experts d'Altus Faris Rehman et Jack McGowan ont rejoint Marlon Bray, directeur du conseil en développement chez Groupe Altus, pour discuter des principaux risques auxquels sont désormais confrontés les développeurs et, plus important encore, de la manière de les atténuer et de réussir dans un contexte incertain (ou dans certains cas, inconnu). marché. Selon Jack McGowan, directeur principal chez Groupe Altus, il y a cinq étapes de risque à prendre en compte dans tout projet de développement :

• Identification et évaluation des risques

• La planification d'urgence

• Transfert de risque

• Évitement des risques

• Surveillance et contrôle des risques

"Tout d'abord, vous devez identifier et évaluer les risques : vous devez examiner ce que vous faites, où vous le faites et, à partir de là, identifier le risque associé", explique Jack. «Ensuite, vous essayez d'atténuer ce risque avec une planification d'urgence, et la plupart des clients chercheront alors à transférer ce risque d'eux-mêmes aux personnes qui méritent ce risque à ce moment-là, ce qui conduit à éviter le risque. Enfin, il y a la surveillance et le contrôle des risques, qui impliquent de surveiller les risques pendant le projet, puis de tenter de contrôler les résultats et d'atténuer les risques émergents.

Bien entendu, les risques varient d’un projet à l’autre, ainsi que d’un marché à l’autre. Dans le climat actuel, le changement est un problème constant dans tous les segments et des facteurs de risque tels que les coûts de construction élevés et la crise persistante des liquidités doivent être pris en compte. « Le revers de la médaille est le risque opérationnel ou de projet », note Faris, conseiller en développement chez Groupe Altus. « Des retards et un manque de financement – ​​des choses de cette nature – se produisent également. Lorsque nous examinons la situation économique dans son ensemble, nous constatons une hausse de l'inflation en plus des discussions sur une récession potentielle et imminente – il s'agit peut-être d'un débat discret, mais cela se produit. Du côté juridique et contractuel, l’atténuation des risques doit être prise en compte. Sur ce marché, il est plus important que jamais d'inclure des clauses spécifiques qui protègent les intérêts des développeurs, des entrepreneurs et des sous-traitants. Dans le domaine de l’estimation prédictive et de l’utilisation d’une intelligence artificielle (IA) robuste, Jack note que la qualité des facteurs d’entrée est la pièce la plus importante du puzzle d’atténuation des risques.

Lorsqu'il s'agit de développer un projet dans une nouvelle zone, il y a un certain nombre de variables importantes à prendre en compte : du cadre réglementaire dans lequel vous entrez, aux considérations environnementales, au financement du projet, et bien plus encore. « Vous devez vous assurer de bien comprendre dans quoi vous vous lancez et comment ces variables peuvent avoir un impact sur le produit que vous envisagez de proposer sur ce marché », explique Jack. « Vous devrez tenir compte des codes et des normes du bâtiment, car ils changent d’une province à l’autre et d’un État à l’autre. Le financement et l'approvisionnement des projets sont également très différents dans certaines régions – par exemple, Montréal et Calgary offrent des paysages de financement très différents, en plus des différences culturelles et sociales. Plus que tout, vous devez avoir une compréhension approfondie du marché dans lequel vous entrez et du produit que vous proposez. De plus, vous devez utiliser les données marketing pour établir un plan sur la manière dont vous positionnerez votre produit sur ce nouveau marché.

Pensez localement, agissez globalement

Lorsqu’un promoteur pénètre un nouveau marché, l’acquisition d’un terrain est bien sûr la première étape, mais il doit également donner la priorité à l’établissement de relations avec la population locale. « Vous devez penser localement, mais agir à l'échelle mondiale, en particulier lorsque vous êtes un développeur travaillant aux États-Unis, au Canada ou à l'étranger », explique Faris. « Faire équipe avec une entreprise nationale avec une forte présence locale est essentiel. Commencez par des données pour connaître le marché et affiner votre produit de niche. En conséquence, acquérez des terrains et installez des bottes sur le terrain, puis associez-vous à quelqu'un sur ce marché qui possède des connaissances et des relations locales.

Chaque équipe de développement de projet comprend deux composantes principales : l'équipe de développement au début et l'équipe de construction qui met en œuvre les plans fixés par l'équipe de développement. Une fois que ces équipes sont alignées et que vous avez fait équipe avec des acteurs locaux, vous pouvez aligner les objectifs de votre projet sur la rentabilité globale et les profils de risque, etc. du travail. « Encore une fois, nous ne saurions trop insister sur ce point : connaître le marché local est très important, notamment en ce qui concerne les coûts et les délais. Par exemple, les coûts des services publics peuvent varier considérablement selon les marchés ou, d'un point de vue environnemental et géotechnique, les conditions du sol peuvent également représenter un coût énorme », explique Faris. « Vous devez disposer de cette information dès le départ, et cette découverte sera largement éclairée par les équipes locales et les acteurs locaux alignés sur votre projet, qui travaillent sur ces marchés depuis longtemps. Leur contribution est essentielle pour atténuer ces risques et déterminer si un projet est vraiment réalisable.

L’impact des données sur la gestion du changement

Dans quelle mesure est-il important de faire face au changement et de gérer le changement si vous envisagez de pénétrer de nouveaux marchés dans une autre province, un autre État ou même un autre pays ? Selon Faris, cela dépend de l'engagement de l'entreprise dans ce changement, de l'allocation des ressources appropriées et de la garantie que le produit que vous introduisez sur ce nouveau marché correspond réellement.

« La gestion du changement est compliquée, mais comme point de départ, les données sont la clé. Chez Groupe Altus, nous sommes fiers de nos données et nous en disposons en grande quantité que nous pouvons adapter au profit du client, pour lui présenter une vue complète des meilleurs et des pires scénarios », partage-t-il. « À l’avenir, les données deviendront de plus en plus centrales dans tout ce que nous faisons dans ce secteur, à mesure que l’IA perturbe les domaines clés de l’activité CRE, tels que la gestion de projet et la phase de faisabilité et de pré-construction. Nous devons nous adapter.

Différences régionales dans la tolérance au risque

Différents marchés présentent des appétits pour le risque différents. Alors, comment la gestion de projet en Amérique du Nord se compare-t-elle à un autre marché, comme celui du Moyen-Orient ?

« Au Moyen-Orient, ils ont un plan sur 30 ans dans lequel ils développent une zone entière, donc on constate qu'ils acceptent davantage le risque et construisent le changement », explique Jack. « On pourrait comparer cela à Calgary de 2017 à 2019 – c’était toute une période pour le développement et les gens, mais le développement n’a pas été robuste, même s’il aurait pu l’être. Je pense donc que le modèle de risque – et de tolérance à l’égard des résultats financiers – au Moyen-Orient est plus agressif que le modèle que nous avons ici.

Les marchés canadiens sont peut-être les plus réticents au risque, et nos politiques de zonage – ainsi que notre approche en matière de construction – le reflètent, ajoute Marlon. « Je dirais que les États-Unis se situent quelque part entre le Moyen-Orient et le Canada, et que les différents États ont différents niveaux d’acceptation du risque et une approche plus entrepreneuriale. » Cela soulève la question suivante : avec la crise du logement qui sévit actuellement à travers le Canada, notre aversion au risque est-elle un défaut ? Manquons-nous de volonté d’atténuer ce risque et de simplement le faire ?

« Je pense que nous devons être un peu plus courageux dans la construction de projets plus vastes qui changent réellement le paysage dans lequel nous travaillons », partage Jack. « Nous avons un énorme problème de logement à travers le pays, et pourtant nous ne semblons toujours pas en mesure de prendre les grandes décisions qui devraient changer la donne. »

Tendances spéculatives dans le secteur de la construction

"Le marché immobilier américain abrite notamment des immeubles plus spéculatifs. Faris note que cela fonctionne bien, même si cela ne correspond peut-être pas à notre façon d'atténuer les risques au Canada. Cette adoption de la construction spéculative est-elle une approche plus entrepreneuriale ? Le Canada pourrait-il apprendre un peu des États-Unis en matière de tolérance au risque ? Ou les États-Unis devraient-ils apprendre un peu à éviter les risques après la crise de 2009 ?

"Je pense que le problème aux États-Unis est principalement celui du financement", note Faris. « Plus les marchés sont laxistes, plus nous observons des tendances spéculatives dans le secteur de la construction. Depuis la réforme Dodd-Frank de 2018, qui a renoncé à des milliers de petites et moyennes banques, pour la plupart régionales, des règles strictes édictées dans le cadre de la loi Dodd-Frank initiale de 2010, nous avons assisté à de nombreuses activités de construction financées par ces mêmes banques en 2018. CRE. Dans le marché post-pandémique actuel, plus volatil, cela a un impact sur l'ensemble du secteur bancaire et sur les prêts, ce qui ralentit encore une fois la progression de la construction, en particulier du côté des logements multifamiliaux.

Faris ajoute qu’en fin de compte, il devrait s’agir d’une combinaison – d’un équilibre réfléchi entre la tolérance au risque et l’atténuation des risques. « Je pense que les banques ont appris leurs leçons en 2008 et que le marché est depuis lors plus raisonnable et plus gérable. Cependant, la COVID a bouleversé une grande partie de cette situation. Le secteur des bureaux est actuellement soumis à de fortes tensions et cela a un impact sur le secteur des prêts en général, ainsi que sur les prêts destinés aux nouveaux projets en particulier, qui sont des projets de financement des développeurs. Mais dans l’ensemble, les problèmes que l’on constate au Canada se reflètent également sur le marché américain.

Même si l’approche du risque au Moyen-Orient n’est peut-être pas parfaite, Marlon souligne l’importance de la volonté des gouvernements de prendre des risques. « Cette volonté de prendre des risques génère une croissance qui, à long terme, profite à tous, même en dépit des risques. Le Canada, comme nous l'avons mentionné, est ultra-conservateur en matière de risque, et aux États-Unis, certains États ont tendance à être un peu restrictifs. C’est pourquoi nous voyons ces énormes défis se matérialiser dans des endroits comme la Californie en matière de logement – ​​cette approche différente de la gouvernance peut, malheureusement, devenir un obstacle majeur.