Triomphes et défis: Pleins feux sur les conversions de bureaux à Calgary

Que faisons-nous du secteur des bureaux?

Au cours de la dernière année, les questions relatives à l’avenir du secteur des bureaux ont dominé les gros titres, les panels de conférences et les discussions de l’industrie au point d’en être presque jusqu’à la nausée. À la suite de la pandémie, le secteur de l’immobilier résidentiel semblait prêt à faire face aux conséquences, non seulement du coût élevé du capital pendant une phase de resserrement budgétaire intense, mais aussi de l’impact apparemment inévitable d’un arrêt du jour au lendemain de la demande de bureaux. Le passage généralisé au travail à distance et hybride a laissé les espaces de bureaux – autrefois chéris des portefeuilles CRE – vacants ou, à tout le moins, largement sous-utilisés par rapport à leur gloire d’avant la pandémie.

Après tout, le mouvement de travail à domicile inspiré par la pandémie était sans précédent ; selon Statistique Canada, seulement 7 % des travailleurs au Canada ont déclaré qu'ils travaillaient « habituellement » à domicile en 2016. Cependant, ce chiffre est passé à 24,3 % en mai 2021 et y est resté jusqu'au début de 2022. Au cours des derniers mois, de nombreuses entreprises ont abandonné le télétravail. modèle pour adopter un format hybride qui oblige les employés à venir au bureau un nombre de jours déterminé par semaine ou par mois. A cet effet, notre Mise à jour du marché des bureaux au Canada pour le quatrième trimestre de 2023 a révélé que les modalités de travail exclusivement à distance sont passées de 24,3 % en janvier 2022 à 12,6 % en novembre 2023, tandis que la proportion de travailleurs bénéficiant de modalités hybrides a triplé depuis janvier 2022, passant de 3,6 % à 11,7 %.

Dans le monde de la CRE, le retour des salariés au bureau à temps partiel est certainement mieux que l’alternative. Cependant, les taux d’inoccupation des bureaux continuent de monter en flèche et les inquiétudes concernant les renouvellements imminents des baux des bureaux restés sous-utilisés ou vacants sont omniprésentes. Parallèlement, des régions du Canada sont aux prises avec une crise du logement de longue date qui a été exacerbée par les les défis du développement, y compris les pénuries de main-d’œuvreet l'augmentation des coûts de construction dans le domaine de la construction.

Comme les grandes villes comme Toronto et Vancouver lutte pour développer de nouveaux logements pour répondre aux demandes d'une population toujours croissante, la question du développement du bureau vers le résidentiel (réutilisation adaptative) se pose. Si les principaux marchés canadiens disposent de plus d’espaces de bureaux que nécessaire, mais pas suffisamment de logements, la réutilisation adaptative ne pourrait-elle pas devenir une solution viable à deux problèmes à la fois ?

Il n’y a peut-être pas de meilleure étude de cas pour démontrer les avantages et les défis associés au développement de bureaux à logements que la région canadienne qui a exploré cette stratégie avant tout le monde : Calgary.

Le point de bascule de Calgary – Un catalyseur pour la collaboration entre les parties prenantes

Si l'on regarde en 2018 et 2019, la valeur des espaces de bureaux au centre-ville de Calgary avait chuté, ce qui s'est traduit par une perte de revenus importante pour la ville. À ce stade, il était clair que la valeur des espaces de bureau à Calgary ne reviendrait pas matériellement – ​​quelque chose était fondamentalement différent – ​​et ce fut finalement la genèse de l’incursion de Calgary dans la conversion de bureaux en logements. Avec un objectif commun : atténuer les pertes de revenus associées à un secteur de bureaux largement vacant, toutes les grandes entreprises et les acteurs de l'industrie, y compris le gouvernement, les principaux promoteurs, les consultants clés, les entrepreneurs et les architectes, se sont réunis dans l'espoir de trouver une solution. . La question à laquelle ils étaient confrontés était simple mais indéniablement noble : que faudrait-il pour revitaliser le centre-ville de Calgary, et combien cela coûterait-il ? Que faudrait-il pour que l’industrie fasse cela ?

D’un point de vue pro forma, les conversions de bureaux en logements se présentent comme une vente difficile à première vue, car il peut s’agir de projets complexes qui ne se réalisent pas au sens traditionnel du terme. Mais lorsque les principaux acteurs de Calgary se sont réunis pour examiner cette idée et élaborer un pro forma identifiant les lacunes et les coûts associés, un programme incitatif de 75 $ le pied carré a été proposé pour encourager ces développements, à compter du 16 août 2021.

Le programme d'incitation au développement du centre-ville de Calgary

Lancée le 16 août 2021, la phase initiale du Programme d'incitation au développement du centre-ville de Calgary (DIP) s'est déroulé jusqu'en décembre 2021 et s'est concentré sur les conversions de bureaux en logements, avec une priorité accordée au centre-ville de Calgary. Les représentants de la Ville ont présenté le programme comme une étape indispensable vers la création d'une communauté du centre-ville plus dynamique, ce qui signifiait que des taux d'inoccupation de bureaux élevés faibles valeurs foncières du centre-ville et, par la suite, le fardeau des taxes foncières à l'extérieur du centre-ville.

Depuis sa création, le financement du DIP a été réparti sur 13 développements (avec 4 autres en attente d'approbation), et la ville de Calgary a depuis obtenu un fonds d'accélération du logement, dont une partie est destinée à aider à financer la prochaine phase du programme. Initialement, le programme offrait un financement de 45 millions de dollars (avec des remises allant jusqu'à 10 millions de dollars par projet approuvé), mais 108 millions de dollars supplémentaires ont depuis été injectés dans le programme.

Cet incitatif a indéniablement joué un rôle primordial dans le leadership de Calgary dans la conversion de bureaux en logements résidentiels et reflète certaines des initiatives d'investissement créées dans des villes américaines telles que Nashville, Houston, Austin et Denver. Jusqu'à présent, les projets approuvés dans le cadre du DIP devraient transformer 2,3 millions de pieds carrés d'espaces de bureaux sous-utilisés en logements.

La pierre angulaire : du bureau à la maison

L'un des premiers projets de conversion de bureaux en logements approuvés à être achevé à Calgary est The Cornerstone, un projet de développement décrit comme « la combinaison parfaite d'un design moderne et élégant, de commodités partagées et d'une proximité immédiate avec tout ce que vous voulez ». Avant sa transformation résidentielle, The Cornerstone était un immeuble de bureaux de 10 étages resté vacant pendant près d'une décennie au centre-ville de Calgary, au 909 5 Avenue S.W. Aujourd'hui, il compte 112 logements de deux et trois chambres, dont 40 % seront abordables (20 % en dessous des loyers du marché). Le deuxième étage du bâtiment abritera également un espace de coworking pour les esthéticiennes de Calgary.

Le projet était budgétisé à 38 millions de dollars et, dans le cadre du DIP, People First Developments sera remboursé de 7,8 millions de dollars une fois terminé. Les caractéristiques de l'appartement comprennent des plafonds de plus de 8 pieds, des comptoirs en quartz, un éclairage LED, des fenêtres surdimensionnées, un chauffage et une climatisation contrôlés par le locataire, une buanderie dans la suite et – une rareté pour les projets de conversion – des balcons. Le Cornerstone devrait accueillir ses premiers résidents le mois prochain.

Sierra Place : un effort herculéen

Avant la création du DIP du centre-ville de Calgary, une tour de bureaux vide située au 706 Seventh Ave. devait être transformé en logements abordables. En plus d'être le premier développement de bureaux à logements à Calgary, ce projet était unique, car il a vu le jour grâce à une collaboration entre Inn From the Cold et la HomeSpace Society. Le bâtiment offrirait six étages de logements abordables (82 unités) pour les populations vulnérables, ainsi que quatre étages de services d'hébergement, de transition et de soutien.

Un certain nombre de véhicules de financement ont été nécessaires pour rendre ce projet possible, notamment des contributions importantes de HomeSpace et Inn from the Cold, de la SCHL, du gouvernement de l'Alberta et de la ville de Calgary. La Rapid Housing Initiative a également joué un rôle clé, ainsi qu’un important don philanthropique. Cependant, le mot clé était Rapidité, car ils n'avaient que 12 mois pour mener à bien le projet, ce qui, au final, était un exploit incroyable.

Qu’est-ce qui rend les projets de conversion si difficiles ?

Il n’est pas surprenant que l’environnement actuel des taux d’intérêt ait créé un paysage difficile pour les conversions de bureaux en logements. L'escalade massive des coûts a obligé ces projets à retourner à la planche à dessin et à déterminer comment faire en sorte que le développement fonctionne dans cette nouvelle réalité financière. Cependant, au-delà des contraintes du marché actuel, il existe un certain nombre de défis associés aux projets de conversion dont il faut tenir compte lors de la détermination de la faisabilité de ces développements.

L’un des coûts potentiels les plus importants est le remplacement du revêtement extérieur d’un bâtiment. Si le revêtement extérieur doit être remplacé, cela coûte en réalité le même coût que la construction d’un bâtiment flambant neuf. Les systèmes mécaniques sont également fondamentalement différents dans un environnement de bureau par rapport à un environnement résidentiel. Il peut donc être nécessaire de faire fonctionner à nouveau les systèmes mécaniques/électriques dans ces bâtiments, ce qui peut être coûteux.

Lorsque l’on compare des bureaux plus anciens à des bureaux plus récents, il est important de considérer que les plans d’étage plus petits, plus « cubiques », sont généralement plus avantageux pour une conversion réussie, tout comme les bâtiments plus anciens, en raison de plaques de sol et de hauteurs de plafond plus basses. Les bâtiments autonomes sont également généralement de meilleurs candidats pour une conversion de bureaux en logements.

Bien que les bâtiments plus anciens soient structurellement mieux placés pour les conversions de bureaux en logements, il y a une mise en garde : la réduction. Plus le bâtiment est ancien, plus le besoin de mises à jour, telles que la mise à niveau du vitrage (remplacement des fenêtres) et du système d’ascenseur, est grand. De plus, des modifications aux codes du bâtiment doivent également être envisagées.

D’un point de vue ESG, la rénovation d’immeubles de bureaux plus anciens présente un avantage, car les bâtiments construits dans les années 1970 ou 1980 sont généralement incroyablement inefficaces sur le plan énergétique. En mettant simplement un bâtiment au code pendant le processus de conversion, les développeurs améliorent considérablement l'efficacité de ce bâtiment et créent beaucoup moins de déchets que ce qui serait associé à une démolition et une nouvelle construction.

Il existe bien sûr certaines bizarreries associées aux conversions de bureaux en logements. Tout d’abord, les fenêtres de la plupart des immeubles de bureaux ne s’ouvrent pas et, le plus souvent, il n’y a pas de balcon. C'est précisément dans ce dernier cas que certains projets de conversion ont connu des difficultés d'un point de vue budgétaire, car la rénovation d'un bâtiment pour y inclure des balcons peut être une entreprise extrêmement coûteuse, voire impossible. Une solution de contournement populaire consiste à créer des terrasses sur les toits à la place des balcons individuels ou, dans certains cas, les promoteurs supprimeront des superficies en pieds carrés. En d’autres termes, ils pourraient déplacer l’extérieur pour « tailler » efficacement l’espace du balcon. Le stationnement peut également présenter un défi pour ces projets, car les exigences en matière de ratio de stationnement pour un immeuble de bureaux diffèrent considérablement des exigences pour un immeuble résidentiel, et le creusement de niveaux pour un parking souterrain peut représenter un autre coût important. Cependant, ces projets sont généralement situés dans des centres urbains, où un ratio de stationnement de un pour un n'est plus requis en raison de la proximité des transports en commun et de la nature intrinsèquement accessible à pied des métros denses.

En fin de compte, la viabilité d’un projet de conversion dépend de sa rentabilité ou non. Si vous devez tout refaire, cela n’a probablement aucun sens.

Comparaisons des coûts : projets de conversion par rapport aux nouvelles constructions

Bien que chaque conversion de bureau en logement soit unique, dans l'ensemble, la plupart de ces projets représentent 75 à 80 % du coût d'une nouvelle construction. Si, par miracle, vous tombez sur un immeuble de bureaux sous-utilisé qui nécessite très peu des améliorations susmentionnées, vous économiserez probablement 30 000 $ supplémentaires par unité. Il est important de noter, cependant, que les bâtiments convertis offrent rarement autant d’espace de commodité qu’une nouvelle construction résidentielle, et la plupart de ces projets reçoivent environ 80 % du loyer réalisable pour la zone dans laquelle ils sont construits. Ainsi, même si les promoteurs économiseront sur les frais de construction, le potentiel de revenus du bâtiment sera inférieur à celui d’un nouveau bâtiment résidentiel.

Cela étant dit, une partie de ces constructions est généralement dédiée à des logements abordables – un niveau d’abordabilité doit donc être intégré à ces projets. De plus, les acteurs du logement abordable à but non lucratif ont généralement accès à des financements supplémentaires que les promoteurs du marché n’ont pas, ce qui fait des projets de conversion une option naturellement attrayante.

L’avantage le plus important à noter est peut-être la réduction des délais de développement associés aux projets de conversion. À Calgary, il existe des équipes de personnes dédiées à accélérer ces approbations ; généralement, le délai d'approbation est d'un à deux mois, et le délai complet de conception et de construction est d'un à deux ans et demi. Comparé à une nouvelle construction résidentielle, il s’agit d’un calendrier très simplifié, et le temps économisé est de l’argent économisé.

D’autres types de projets de conversion sont-ils viables ?

Cela est peut-être unique aux objectifs plus vastes de revitalisation du centre-ville de Calgary, mais si un projet de conversion ne prévoit pas de logements, il peut quand même envisager un développement postsecondaire ou une propriété hôtelière. De plus, le DIP de Calgary est toujours prêt à encourager ces projets, à hauteur de 50 $ le pied carré (comparativement à 75 $ le pied carré pour les conversions résidentielles). Certains groupes se préparent également pour la prochaine phase du programme et envisagent la viabilité de la conversion de bureaux en logements étudiants.

Si le pire des cas se produit et qu'aucune de ces options ne se concrétise, la ville de Calgary contribuera jusqu'à 15 $ le pied carré pour aider à démolir l'espace.

Quelles sont les clés du succès ?

Le succès d’une conversion de bureau en logement dépend presque entièrement de la disponibilité du soutien gouvernemental et de délais d’approbation simplifiés. Toute région envisageant la viabilité de ces projets doit s'assurer qu'elle dispose d'un conseil et d'une administration motivés à travailler avec la communauté de développement locale et à les considérer comme des partenaires. Calgary, en particulier, a également bénéficié d’une « vaste zone de chalandise », au sein de laquelle tout projet de conversion approuvé ne nécessite pas de permis de développement. La seule exception à cette politique concerne les bâtiments patrimoniaux ou les bâtiments adossés à une voie ferrée ; dans ces scénarios, un permis d’aménagement est requis.

Cependant, il est également impératif de disposer d’une équipe composée de personnes qui comprennent incroyablement bien le bâtiment et peuvent défendre ce qui fonctionnera et ce qui ne fonctionnera pas ; les parties prenantes de ces projets doivent faire preuve de diligence raisonnable dès le premier jour. À cet effet, l'expertise des équipes d'ingénierie, des concepteurs et des consultants qui ont de l'expérience dans les projets de conversion peut être un atout considérable, car ils peuvent proposer des idées et des solutions éprouvées qui peuvent permettre d'économiser du temps, de l'argent et des maux de tête à un projet.

Faut-il explorer des projets de conversion dans d’autres régions ?

Les métros du centre-ville sont des pôles économiques et des espaces de rassemblement pour les villes, et lorsque des biens immobiliers autrefois de premier ordre restent vides, les communautés devraient se sentir motivées à revitaliser ces espaces, et les municipalités devraient se sentir motivées à investir dans cette revitalisation. Après tout, lorsque les gens quittent le centre-ville ou n’ont plus de raison de s’y installer, il y a un effet de retombée important sur d’autres secteurs, comme le commerce de détail. Dans cette optique, les conversions de bureaux en logements offrent l’occasion d’enrichir les centres-villes, d’augmenter les recettes fiscales et de ramener davantage de personnes dans le giron des logements dont ils ont tant besoin – en particulier alors qu’une crise de l’abordabilité du logement s’étend à travers le Canada dans son ensemble.

En fin de compte, tous les niveaux de gouvernement et toute une industrie doivent se rassembler pour que les projets de conversion voient le jour. Mais lorsque cela se produit, les municipalités réalisent une opportunité unique de faire avancer les choses elles-mêmes et, par conséquent, de plus en plus de régions s’orientent vers les conversions dans le cadre de leur stratégie CRE à l’avenir.

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