Hausse des coûts dans les nouvelles constructions: Une mise à jour pour 2024

2024 : De nouvelles turbulences à venir pour le développement au Canada ?

L’augmentation des coûts de construction de l’immobilier commercial (CRE) est la préférée de tous – ou peut-être moins sujet préféré. Après tout, les dernières années ont sans aucun doute été difficiles sur le front de la hausse des coûts, car les vents contraires liés à la pandémie, les défis de la chaîne d'approvisionnement et les tensions économiques ont exercé une pression supplémentaire sur la CRE ; plus spécifiquement, sur le secteur de la construction.

À l’approche de 2024, la demande de développement est mûre (en particulier dans le cas du développement résidentiel), mais les investisseurs, les constructeurs et les promoteurs se méfient naturellement dans cet environnement de taux d’intérêt élevés. Et bien que les projections d’escalade soient, par essence, une estimation fondée – en particulier dans le contexte actuel plus volatile – il reste important de souligner l’impact anticipé de l’escalade des coûts à court, moyen et long terme.

Court terme : les 12 prochains mois

Partout au Canada, nous constatons des réductions rapides (potentiellement jusqu'à 5 %) des coûts de construction de logements de grande et de faible hauteur, avec des réductions beaucoup plus importantes attendues à Toronto, suivie de Montréal et de Vancouver. Cependant, dans l’Atlantique (Halifax en particulier) et dans les Prairies (Calgary en particulier), aucune réduction des coûts n’est prévue. Au contraire, nous voyons le potentiel d’une trajectoire ascendante continue dans ces régions.

Cette correction des coûts peut en grande partie être attribuée aux hausses des taux d’intérêt, qui ont eu le plus grand impact sur les marchés des copropriétés et des immeubles de faible hauteur dans les villes les plus chères. Dans le contexte actuel, les ventes ont chuté et les mises en chantier ralentissent (voire s’arrêtent presque). En conséquence, la crise actuelle du logement devrait s’aggraver, les régions comme la région du Grand Toronto (RGT) devant être les plus durement touchées.

Selon Bâtir Force Canada, l’emploi dans le secteur résidentiel devrait diminuer de plus de 11 000 travailleurs – soit environ 5 % de la main-d’œuvre de 2021 – à mesure que la demande de construction de nouvelles maisons recule. Le secteur non résidentiel contribue à compenser cela ; cependant, les compétences doivent être transférables et le lieu joue un rôle clé. Le Québec et la Colombie-Britannique connaîtront également d'importantes baisses de main-d'œuvre, et une baisse significative du secteur non résidentiel au Québec est également attendue.

Comment les coûts de construction diminuent-ils ?

• Les coûts de main-d’œuvre ne devraient pas diminuer ; Les accords syndicaux, ajoutés à l'augmentation du coût de la vie, laissent peu de marge de manœuvre.

• Les coûts des matériaux se sont stabilisés (bien qu’ils soient plus élevés qu’avant la pandémie) avec quelques réductions, mais rien de significatif à l’échelle globale du projet.

• Nous assisterons probablement à une réduction des frais généraux et des bénéfices à mesure que les entreprises adopteront des modèles opérationnels allégés. Pour préserver leurs marges bénéficiaires, certains métiers de la construction réduiront leur main-d’œuvre et se concentreront sur la recréation de productivité en vue de la résurgence inévitable de la construction résidentielle.

Le développement du logement devrait ralentir à l’extérieur de Calgary et d’Halifax en 2024. Toutefois, le marché des infrastructures et des institutions (y compris les investissements dans les transports en commun et les services sociaux) restera robuste dans un avenir prévisible dans les régions de l’Ontario, de l’Atlantique et de l’Alberta – et, dans une moindre mesure, dans les régions de l’Ontario et de l’Alberta. Colombie britannique.

L’expression populaire « Survivre jusqu’en 2025 » s’intègre parfaitement dans nos projections pour la décennie suivante.

Mi-mandat : ​​2025-2026

Les taux d’intérêt devraient commencer à baisser en 2024, date à laquelle les ventes de copropriétés devraient rebondir. D’ici là, nous devrions également assister à une dynamique accrue du développement locatif spécialement construit, avec des crédits aux incitations gouvernementales et une augmentation des dépenses d’infrastructure.

À mesure que les ventes augmentent, le marché de la construction pourrait être inondé de projets de développement, particulièrement dans des régions comme Toronto. Il y a potentiellement 90 000 copropriétés sur le pont, prêtes à être mises en vente au cours des prochaines années dans la région du Grand Toronto, ainsi que 30 000 locations qui devraient être approuvées et prêtes à être mises en vente (et encore plus dans le système). En termes plus simples, nous pourrions voir le secteur de la construction passer de la 2e à la 8e vitesse en l’espace de 6 à 9 mois.

Le succès au cours de cette période à moyen terme dépendra de la capacité à synchroniser le marché, à résister à la ruée, à conclure un accord et à être opérationnel. Ce type d’environnement est avant tout une question de relations plutôt que d’appel d’offres. L’offre la plus basse n’est pas toujours le meilleur choix ; il s’agit plutôt de sélectionner la bonne personne qui peut mener à bien le projet. Ce sentiment s'applique également aux transactions : choisissez le bon propriétaire, car être payé devrait être la priorité dans un environnement à taux d'intérêt élevé.

Lorsque l’on considère les coûts de construction du secteur privé, il est également important de reconnaître que le temps est un facteur extrêmement important dans le coût global de tout projet. La lenteur des délais de construction (et des retards) se traduit par une augmentation des frais commerciaux, des intérêts et des frais généraux, ainsi que par une perte d'opportunités. Sur un chantier de construction, « trop de chapeaux blancs » est souvent un mauvais signe en termes de coordination et d’efficacité. En termes plus simples, les chantiers de construction les plus efficaces sont généralement ceux qui comptent des dirigeants et des décideurs en nombre plus limité. La présence d’un trop grand nombre de « cuisiniers dans la cuisine », pour ainsi dire, peut devenir davantage un goulot d’étranglement en termes de productivité qu’un atout. Après tout, dans le monde du développement, la rapidité avec laquelle les décisions sont prises est un facteur déterminant du potentiel de profit, et si vous disposez des bonnes personnes, elles savent comment faire avancer les choses.

En fin de compte, la période à moyen terme devrait connaître de sérieuses turbulences. La demande de main-d’œuvre dépassera probablement l’offre disponible en 2026 ; c'est en Ontario, en Colombie-Britannique et en Nouvelle-Écosse que la situation est la plus aiguë.

Les perspectives à long terme

Dans le pire des cas, les rouages ​​pourraient se détacher de l’hypothétique train de marchandises en développement, et nous pourrions assister à une escalade à deux chiffres sur le long terme. Même dans le meilleur des cas, les besoins en logement, les défis en matière d'infrastructure et le manque de main d'œuvre qualifiée sur le marché sont sur une trajectoire de collision pour créer un énorme casse-tête en matière de coûts de construction – ou une gueule de bois.

Le pénurie de logements n'est pas un secret ; Au contraire, c’est bien documenté, tout comme les limites de notre système municipal en ce qui concerne la planification et les approbations. Toronto – peut-être sans surprise – est l’« enfant à problèmes » le plus notable, tandis que Calgary crée un précédent plus positif en matière de dynamique de développement. Cependant, le plus grand défi face à cette crise ne sera pas politique ; c'est plutôt le pénurie de main d'oeuvre. Plus précisément, il s’agit de la pénurie de main-d’œuvre qualifiée et hautement qualifiée. Même face à la demande actuelle, nous manquons de talents – et encore moins lorsque le secteur de la construction connaît inévitablement une montée en puissance. Aujourd’hui plus que jamais, nous constatons une chute de la productivité, des délais de construction longs et une qualité globale en baisse alors que les locaux syndicaux se vident.

À long terme, nous risquons de perdre la lutte entre la demande et l’offre, et les coûts pourraient continuer à grimper tandis que la crise du logement s’intensifie. La solution ? Il s’agit d’une question complexe, mais l’élaboration d’un plan national de logement axé sur des résultats tangibles et la suppression continue des formalités administratives et de la bureaucratie constitueraient un pas dans la bonne direction.

Pour faire court : si nous n’apportons pas de changements majeurs au marché dès maintenant, il va devenir coûteux de construire quoi que ce soit, n’importe où. L'innovation est nécessaire ; modulation, modélisation des informations du bâtiment (BIM) et intelligence artificielle (IA) doivent être appliqués dans toute l’industrie. De plus, nous devons trouver un moyen de mieux attirer et retenir la main-d’œuvre qualifiée. Les travailleurs du commerce construisent des maisons qui abritent des familles et des communautés d’accueil – il s’agit d’un travail essentiel et honorable qui ne doit pas être minimisé, mais célébré et soutenu, maintenant plus que jamais.

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