Les obstacles au développement du Canada demeurent un problème à long terme

Le ralentissement de l’activité de construction au Canada masque des problèmes plus importants qui constituent des obstacles importants au futur développement immobilier.

Le Canada, dans son ensemble, est aux prises avec des processus d'approbation gouvernementaux incroyablement lents et une pénurie de main d'oeuvre, et un environnement de taux d’intérêt plus élevés. Même si tous les promoteurs sont impactés, les effets varient selon les projets et les régions. Pour certains, le plus grand obstacle réside dans les longs retards dans l’obtention des permis de construire et des approbations gouvernementales nécessaires. Dans d’autres cas, l’environnement économique actuel s’avère être le problème le plus important. Les promoteurs de copropriétés, par exemple, peuvent avoir les approbations nécessaires, mais ils ne peuvent pas avancer dans la construction parce que les préventes ont disparu à la suite de la hausse des taux d’intérêt.

Les promoteurs freinent la construction de nouvelles constructions à la suite de la hausse des taux d’intérêt. À l'échelle nationale, montant réel 2023 les mises en chantier ont baissé de 7 % dans les centres de 10 000 habitants et plus, avec 223 513 unités enregistrées, comparativement à 240 590 en 2022, selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Cette baisse s'explique principalement par une baisse de 25 % des mises en chantier de maisons individuelles en 2023. De plus, les données d'Altus indiquent que les ventes de copropriétés à travers le Canada sont en baisse significative dans chacune des grandes villes par rapport à 2022, et les mises en chantier de logements de faible hauteur sont à la traîne lorsque par rapport aux niveaux historiques. À court terme, ce recul atténue certaines des pressions liées à la pénurie de main-d’œuvre et à la hausse des coûts de construction. La vision à long terme est plus problématique avec des obstacles importants à venir en termes de processus d’approbation ardu et de baisse de productivité qui rendront plus difficile la résolution de la crise du logement dans le pays.

Le processus d’approbation ralentit l’élan

Les difficultés rencontrées dans les processus d'approbation du gouvernement contribuent à une crise du logement qui risque de devenir un problème à long terme qui se prolongera au cours des 10 à 15 prochaines années. Les difficultés d'obtention des approbations et des permis sont particulièrement aiguës dans les grandes métropoles comme Vancouver et Toronto, avec des délais qui se mesurent souvent en années plutôt qu'en semaines ou en mois. Ces délais de livraison prolongés ne sont pas seulement un point de frustration pour les développeurs, mais posent également un problème de coût important. Outre les problèmes de rentabilité, les longs délais peuvent contribuer à une cascade d’autres problèmes, notamment la limitation de la construction de nouveaux logements, ce qui entraînera une forte hausse des coûts du logement.

Le Canada se classe bien derrière la plupart des autres pays de l'OCDE en ce qui concerne le temps nécessaire pour obtenir les permis de construire nécessaires. En fait, sur plus de 30 pays, elle obtient un score légèrement supérieur à celui de la République slovaque, selon les données de la Banque mondiale.

Figure 1 – Score de temps (score faible = mauvais)

Cependant, les délais varient considérablement selon les villes. Une étude menée par le Groupe Altus pour le compte de l'Association canadienne des constructeurs d'habitations a révélé que les retards les plus importants se produisent à Toronto. Le manque de personnel et les processus obsolètes sont deux des facteurs qui ont contribué à un arriéré qui est passé de 21 mois en 2020 à un délai d’approbation moyen pondéré de 32 mois en 2022.

Figure 2 – Les approbations moyennes se détériorent et Toronto est terrible

À l'autre extrémité du spectre, Charlottetown, Saskatoon, Regina, Winnipeg et Calgary ont toutes enregistré des délais d'approbation moyens inférieurs à six mois. Sur une note positive, certaines municipalités s’efforcent actuellement d’analyser les inefficacités et de travailler à des améliorations. Par exemple, Kitchener a récemment annoncé qu'elle avait réussi à réduire ses délais d'obtention de permis de 50 à 60 % en s'attaquant à certains points problématiques de son processus d'approbation.

Baisse de productivité

Une fois que les projets entrent dans la phase de construction, ils sont confrontés à des défis supplémentaires qui allongent les délais de projet et entraînent des baisses de productivité. À cet effet, le Groupe Altus a mené une étude à partir d'un échantillon de projets dans des villes à travers le Canada qui a révélé qu'il faut désormais 25 à 30 % plus de temps pour construire un projet équivalent qu'il y a cinq à six ans.

La productivité et la qualité ont diminué, tandis que le besoin de supervision a augmenté. La principale raison de cette baisse est le pénurie de main d'œuvre qualifiée. De nombreux travailleurs n’ont tout simplement pas les compétences et l’expérience nécessaires pour accomplir ces tâches.

En théorie, le ralentissement actuel de l’activité de construction atténuera une partie des tensions à court terme sur la main-d’œuvre du secteur de la construction. Toutefois, toute amélioration à court terme sera quelque peu artificielle. La baisse de la demande incitera les gens à se tourner vers d’autres emplois en dehors de la construction résidentielle, et ces personnes ne reviendront probablement pas lorsque la demande reprendra. En fin de compte, cela entraînera probablement une pénurie massive de main-d’œuvre, encore aggravée par une main-d’œuvre vieillissante.

Selon ConstruForce Canada selon les dernières prévisions, 245 100 personnes devraient prendre leur retraite des emplois de la construction au cours des 8 prochaines années (d'ici 2032), ce qui représente environ 20 % de la main-d'œuvre actuelle du secteur de la construction au Canada. Même si l'industrie devrait recruter environ 237 800 nouveaux travailleurs de moins de 30 ans au cours de cette période pour aider à compenser certaines des pertes projetées, même à ces niveaux de recrutement accrus, l'industrie manquera probablement de 61 400 travailleurs d'ici 2032, selon BuildForce. Des efforts sont en cours pour remédier à cette pénurie de main-d’œuvre et de compétences. Cependant, il faudra encore des années avant d’obtenir les résultats escomptés.

Perspectives de développement : un iceberg devant nous ?

Malgré des obstacles importants, les perspectives pour les promoteurs partout au Canada sont mitigées. Le thème pour les développeurs à Toronto est de survivre jusqu'en 2025. Toronto est la plus durement touchée par le ralentissement en raison de sa taille et de sa dépendance excessive à l'égard des copropriétés. En général, les mises en chantier resteront modérées jusqu’à ce que les taux d’intérêt baissent et que les ventes de copropriétés reprennent. Le ralentissement n'est pas aussi extrême à Montréal (se rapprochant rapidement du niveau de Toronto) ou à Vancouver, tandis que des villes comme Calgary et Halifax restent très occupées.

Sur une autre note positive, les promoteurs ont prouvé qu’ils pouvaient naviguer avec succès dans les systèmes difficiles du gouvernement local. Cependant, les longs délais de livraison dans les métropoles comme Toronto, Markham, Hamilton et Burnaby pourraient déplacer les activités de développement vers d’autres régions plus favorables aux développeurs. En fin de compte, la balance pourrait pencher un peu en ce qui concerne l’endroit où les personnes et les employeurs souhaitent s’installer. Au cours de la prochaine décennie, les grandes villes secondaires, comme Surrey, London, Kitchener et Waterloo, gagneront probablement en importance à mesure que le Canada continue de faire face à sa crise du logement et que les gens se tournent vers les bonnes villes offrant des options de logement plus abordables.

Kitchener et Waterloo, par exemple, bénéficieront probablement de leurs investissements dans le transport en commun. Ils ont d’abord construit leur système de transport léger sur rail (LRT) (il fonctionne également comme prévu) et construisent désormais des logements. Cela met en évidence l’opportunité qui existe pour les villes secondaires de renforcer leurs infrastructures, ce qui les aidera à attirer des investissements en capital, du développement et des personnes.

Le défi pour les promoteurs à l'avenir est que les revenus devront continuer à augmenter, ce qui signifie que les loyers devront continuer à augmenter pour couvrir le impact sur les coûts de la lenteur des approbations de développement, des frais et des défis persistants en matière de main-d'œuvre. À l’heure actuelle, les prix des logements (en particulier des condos) sont dans une certaine mesure dans le marasme. Bien qu’il y ait eu des pics, il existe des exemples de modération du marché locatif dans certaines régions – bien qu’elles soient élevées. Cependant, compte tenu de la dynamique de l’offre et de la demande, la seule hausse des coûts à partir de maintenant est la hausse, et les obstacles au développement ne feront qu’aggraver la crise du logement dans le pays.

À mesure que les taux d’intérêt baisseront, ce processus d’approbation deviendra beaucoup plus critique à mesure que le pays progressera au cours des 10 à 15 prochaines années. Pire encore, les gouvernements locaux ont jusqu’à présent adopté une approche éclectique pour surmonter les obstacles au développement susceptibles de contribuer à résoudre la crise du logement. Cette incohérence va causer des problèmes majeurs partout au Canada, à des degrés divers, à mesure que nous envisageons l'avenir. À certains égards, c’est un peu comme être à bord du Titanic – mais nous voyons l’iceberg et dirigeons vers il, au lieu de changer de cap pour s'en éloigner.

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