Le compromis entre les feuilles de calcul et les logiciels de faisabilité spécialement conçus

Il y a une raison pour laquelle les modèles de feuilles de calcul de faisabilité du développement restent la solution incontournable pour les promoteurs immobiliers. Ils sont faciles à utiliser, offrent une flexibilité et une personnalisation puissante. Bien que les feuilles de calcul conventionnelles présentent ces avantages, les risques liés à leur utilisation pour la faisabilité de votre développement immobilier sont trop importants pour être ignorés.

Lorsque vous faites un grand nombre d’hypothèses – et soyons réalistes, cela représente une grande partie du développement immobilier – vous pouvez vous attendre à des écarts importants. Selon la taille de votre projet de développement, faire une seule hypothèse erronée pourrait vous coûter des millions.

La plupart des promoteurs immobiliers ne veulent pas admettre qu’ils s’appuient encore sur des modèles de feuilles de calcul comportant des calculs complexes pour comprendre leur faisabilité financière. Mais nous savons que près d’une grande entreprise sur cinq a subi des pertes financières en raison d’erreurs dans des feuilles de calcul. Voici quelques histoires d’horreur :

• TransAlta : Une erreur de copier-coller dans une feuille de calcul a poussé le plus grand fournisseur d’électricité propre du Canada à acheter davantage de contrats d’électricité à un prix plus élevé. Le prix de l’erreur ? 24 millions de dollars.

• Fidélité : Le fonds Magellan de la société a été contraint d’annuler une distribution de dividendes en raison d’un signe négatif manquant. Une perte s'est transformée en gain, ce qui a entraîné une baisse de l'estimation du dividende de 2,6 milliards de dollars.

• JP Morgan : Le copier-coller d’une longue liste de cellules a conduit la banque d’investissement à sous-estimer gravement les inconvénients de son portefeuille de crédit synthétique. La banque a finalement écopé de 6,5 milliards de dollars de pertes et d'amendes.

• Fannie Mae : Lors du changement de système comptable, l’équipe financière de l’entreprise s’est appuyée sur des feuilles de calcul pour les calculs. Mais les feuilles de calcul contenaient des erreurs qui ont faussé les résultats de plus de 1,1 milliard de dollars, ce qui a ensuite été signalé aux actionnaires en colère comme des « erreurs honnêtes commises dans une feuille de calcul ».

Qu’est-ce que cela signifie pour les promoteurs immobiliers ?

Un modèle de feuille de calcul de faisabilité de développement immobilier peut sembler étonnamment sophistiqué, mais il est loin d’être infaillible. Il existe quatre principales sources d’erreur lorsque les promoteurs immobiliers s’appuient sur des feuilles de calcul. Ceux-ci sont:

• Erreurs manuelles : Les sociétés de développement sont souvent des environnements à indice d'octane élevé où les évaluateurs doivent entreprendre des travaux complexes et prendre des décisions rapides dans des délais très courts. Cela fait de l’erreur humaine la cause la plus courante d’erreurs dans les études de faisabilité et les modèles.

• Défaut d'audit : Parfois, les modifications apportées à une section d’une feuille de calcul peuvent avoir des impacts en aval qui ne sont pas faciles à comprendre. L'audit peut éliminer certaines erreurs des feuilles de calcul, mais suivre la piste d'audit et vérifier les mécanismes de calcul peut être une tâche longue et laborieuse.

• Modifications manquantes : Les projets de développement ne sont pas statiques et la plupart nécessiteront de multiples modifications par rapport à l'évaluation initiale. De nombreuses hypothèses devront peut-être être modifiées avant le début des travaux sur site – et un seul chiffre oublié peut faire toute la différence en termes de bénéfices pour votre projet.

• L'histoire se répète : Il est logique de reproduire une étude de faisabilité sur tableur lorsqu’un temps et des efforts considérables ont déjà été investis dans des projets antérieurs. Mais cela peut perpétuer les erreurs des projets antérieurs. Pouvez-vous être sûr que le dernier modèle de faisabilité a été audité et sans erreur ?

Quels outils peuvent m’aider à prendre la meilleure décision ?

Pour découvrir des détails plus approfondis sur votre projet, vous devrez vous fier à un logiciel sophistiqué, comme ARGUS EstateMaster ou ARGUS Developer. Avec une solution robuste, vous serez en mesure de saisir davantage de données pour créer une étude de faisabilité immobilière plus précise, vous permettant ainsi de prendre des décisions financières en toute confiance.

• ARGUS EstateMaster: Une fois que vous avez saisi vos coûts et vos revenus, vous pouvez calculer des indicateurs de performance clés, notamment la valeur résiduelle du terrain, la marge et le bénéfice de développement, la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne, pour vous aider à évaluer les opportunités de développement.

*Conçu spécialement pour la région Asie-Pacifique et Moyen-Orient

• ARGUS Developer: Créez et exploitez des modèles pro forma, établissez un calendrier de projet avec des étapes configurables en fonction de votre projet, liez les phases et modélisez les dépendances des phases, testez les scénarios pour les développements proposés et apportez de la transparence aux risques.

*Conçu spécialement pour les régions d'Amérique du Nord et d'Europe

Continuez à lire le prochain épisode : Guide de faisabilité du développement immobilier partie 5 – principes fondamentaux du financement du développement