Concevoir en fonction du changement démographique : que veulent les baby-boomers vieillissants ?

Qu'est-ce qu'un tsunami d'argent ?

Au cas où vous ne l’auriez pas remarqué, la génération des baby-boomers (personnes nées entre 1946 et 1964) vieillit. Selon le recensement de 2020, il y avait environ 73 millions de baby-boomers aux États-Unis, et dans ce que certains appellent un « tsunami argenté », tous les baby-boomers auront 65 ans ou plus d'ici 2030. En fait, d'ici 2034, les personnes âgées seront plus nombreuses que les autres. enfants pour la première fois dans l’histoire des États-Unis.

Dans un article d'opinion du TIME de 2023, intitulé à juste titre Pourquoi les Américains ont uniquement peur de vieillir, Sheldon Solomon, professeur de psychologie au Skidmore College, note que la population américaine des baby-boomers est issue d'un « milieu particulièrement privilégié » qui a contribué à les maintenir en vie. quelque peu éloigné des fragilités qui accompagnent traditionnellement le vieillissement. Pensez-y : la plupart des baby-boomers ont grandi dans ce que l’on pourrait décrire comme un âge d’or. Des conditions économiques favorables aux incroyables progrès médicaux, en passant par l’innovation technologique et toutes les commodités modernes auxquelles nous sommes habitués, les baby-boomers pourraient se trouver dans une position unique pour vieillir en douceur.

Un changement législatif fédéral américain en 1972, le Titre IX, a également eu une influence souvent méconnue mais indéniablement importante sur la façon dont les femmes du baby-boom et les jeunes générations abordent un mode de vie sain et des loisirs actifs. Le titre IX, avec son exigence d’égalité d’accès et de financement des programmes éducatifs et sportifs pour les femmes, a créé une génération de femmes pour qui il est normal de transpirer. La participation des femmes aux sports d’équipe, aux loisirs de plein air comme la randonnée et le vélo et aux sports individuels comme le tennis et la course à pied a augmenté de façon exponentielle au cours des cinquante dernières années, et ces femmes n’ont montré aucun signe indiquant qu’elles envisageaient d’abandonner leur vie active à la retraite.

Dans le même temps, l’espace de longévité croît à un rythme rapide ; une tendance qui indique un appétit vorace pour les pratiques anti-âge et un paradigme proactif et axé sur le bien-être à travers les générations. Selon une analyse menée par Bank of America, le secteur de la longévité représente déjà 110 milliards de dollars et devrait atteindre 600 milliards de dollars d'ici 2025. Avec des chercheurs et des fournisseurs de technologies de premier plan qui se consacrent à l'analyse des mécanismes sous-jacents du vieillissement, à la découverte de stratégies d'inversion de l'âge et thérapeutiques et en appliquant des solutions modernes telles que les thérapies cellulaires et géniques, les nanotechnologies et les diagnostics basés sur l’IA, nous entrons dans un avenir de soins de santé transformés – et d’espérances de vie plus longues. Non seulement nous vouloir pour vivre plus longtemps et en meilleure santé – aujourd'hui, nous disposons des outils et de la recherche pour faire de cela une réalité.

Alors que même les membres les plus jeunes de la génération du baby-boom approchent désormais de la retraite, il faut tenir compte des besoins et préférences émergents d’une communauté plus âgée – plus précisément, d’une communauté plus âgée qui vieillit différemment de ses prédécesseurs.

La catégorie émergente des « adultes actifs »

Dans un livre blanc de 2022, le National Investment Centre (NIC) for Seniors Housing & Care a défini ce qui est désormais devenu un segment important au sein de la population senior : les adultes actifs. « Les propriétés locatives actives pour adultes sont des propriétés multifamiliales admissibles en fonction de l'âge, au taux du marché et axées sur le style de vie ; les opérations générales ne fournissent pas de repas », a déclaré l'organisation, soulignant qu'il s'agit d'un marché émergent vital qui mérite une considération et un investissement considérables.

Autrefois, le secteur des résidences pour personnes âgées était largement défini par des établissements de résidence-services centrés sur les soins ; cependant, la reconnaissance du segment des adultes actifs démontre l’évolution indispensable du paysage des résidences pour personnes âgées. Bien que les résidences pour personnes âgées et les établissements de soins de longue durée traditionnels jouent un rôle crucial dans le soutien d'une population vieillissante, il est important de reconnaître qu'ils ne conviennent peut-être pas aux baby-boomers soucieux de leur santé, qui devraient rester beaucoup plus indépendants plus tard dans la vie. .

« De nombreuses communautés de retraite traditionnelles ont été construites autour du modèle de l'hospitalité », note Bradley Schurman, fondateur et PDG de Human Change. "Ces bâtiments sont, en fait, un bateau de croisière mobile – et les barrières de coûts mises à part, cela vieillit assez rapidement."

En termes simples, de nombreuses personnes à la fin de la soixantaine et au début de la soixantaine aujourd’hui ne sont pas comme les individus de ce groupe d’âge il y a à peine 10 à 20 ans. Après tout, il y a quelques décennies à peine, l’idée d’un homme de 57 ans montant sur le ring avec un homme de 27 ans pour un match de boxe professionnelle n’était rien de moins qu’une œuvre de fiction absurde. Aujourd'hui, cependant, ce scénario précis devrait se dérouler en novembre lorsque l'ancien champion des poids lourds Mike Tyson combattra le YouTuber devenu boxeur Jake Paul. Il s’agit peut-être d’un exemple extrême, mais il témoigne d’une tendance plus large ; un nombre croissant de seniors modernes sont nettement plus actifs, travaillent plus longtemps et vivent plus longtemps. C'est pourquoi bon nombre de ces personnes recherchent des opportunités de rester actives et connectées à leur communauté jusqu'à leur retraite et au-delà, et ont besoin d'accéder à des espaces soigneusement conçus pour offrir confort, enrichissement et une communauté de pairs partageant les mêmes idées et désireux de profiter au maximum de leurs années de retraite.

Doivent-ils rester ou partir ?

Dans de nombreux cas, les personnes âgées expriment une préférence pour « vieillir chez soi » à la maison ; À cet effet, le recensement de 2016 au Canada a révélé que plus de 85 % des personnes âgées vieillissantes préféreraient rester dans leur foyer et leur communauté à mesure qu'elles vieillissent. Mais tout comme une résidence-services traditionnelle n’est pas la solution idéale pour toutes les personnes âgées, vieillir chez soi non plus. Les maisons achetées beaucoup plus tôt dans la vie peuvent ne pas être fondamentalement conçues pour soutenir la transition vers la vieillesse et ces propriétés ont souvent trop d'espace et peuvent devenir un fardeau du point de vue de l'entretien. Cependant, même si les baby-boomers vieillissants vendaient leur maison avec l’intention d’acheter une propriété plus petite et adaptée à leur retraite dans leur quartier, il pourrait y avoir un manque d’offre disponible pour répondre à leurs besoins et à leur budget souhaité. Toute personne âgée vendant sur ce marché devra acheter sur le même marché, une tâche qui peut engloutir une grande majorité des capitaux propres qu'elle a extraits grâce à la vente de sa maison familiale. De plus, si un prêt est nécessaire pour l’achat (ou la rénovation) de cette maison de retraite, les personnes de plus de 65 ans peuvent également avoir plus de difficulté à obtenir un prêt hypothécaire auprès de la banque.

En fait, la réticence des baby-boomers à quitter leurs grandes maisons familiales est devenue un point de discorde dans le débat sur l'abordabilité du logement, alors que les familles du millénaire et de la génération Z luttent non seulement pour entrer sur le marché du logement, mais aussi pour acheter des maisons suffisamment grandes pour accueillir un nombre croissant de personnes. famille. À cet effet, Redfin rapporte que les baby-boomers au nid vide possèdent 28 % des grandes maisons, tandis que les Millennials avec enfants n’en possèdent que 14 % et que les familles de la génération Z ne possèdent que 0,3 % des maisons de trois chambres ou plus.

Lorsque l’on considère les raisons pour lesquelles de nombreuses personnes âgées souhaitent rester dans leur foyer et leur communauté le plus longtemps possible, un facteur en particulier ressort : l’importance de la communauté. Souvent, les établissements de retraite traditionnels ne sont pas situés directement dans la communauté où une personne âgée vit depuis des années, voire des décennies. Le quartier entourant leur maison actuelle regorge probablement de familiarités et de confort significatifs ; c'est là que se trouvent leurs amis (et dans certains cas, les membres de leur famille), où se trouvent leur restaurant et leur épicerie préférés, et où se trouve le cabinet de leur médecin, etc. De plus, un baby-boomer en bonne santé et indépendant qui n'a pas besoin de services de soutien est susceptible ne voudront pas vivre dans une communauté qui a finalement été conçue pour prendre soin des personnes malades.

Retirer un individu de la région qu’il connaît et aime n’est pas une mince affaire, et l’importance des liens communautaires ne doit pas être sous-estimée. La recherche indique que les personnes bénéficiant de solides réseaux de soutien social ont un risque plus faible de développer des maladies cardiovasculaires. Il a également été démontré que les liens sociaux améliorent le fonctionnement du système immunitaire et peuvent inciter les gens à adopter et à maintenir des comportements plus sains qui ont un impact significatif sur leur qualité de vie et leur durée de vie. Du point de vue de la santé cognitive, s'engager avec les autres dans des contextes sociaux contribue à favoriser l'agilité mentale, la créativité et les compétences en résolution de problèmes qui aident les personnes âgées à conserver leur indépendance plus tard dans la vie.

Aujourd’hui, les baby-boomers vieillissants approchent d’un point d’inflexion. Cela n’a peut-être pas de sens de rester dans les maisons qu’ils ont achetées pour élever leurs enfants, mais l’idée de passer à une communauté de retraite traditionnelle en dehors de leur quartier et de leur réseau social actuels n’est probablement pas attrayante non plus.

Un développement multifamilial créé spécifiquement pour les adultes actifs dresse cependant un tableau beaucoup plus convaincant.

À quoi ressemble un bien locatif « adulte actif » ?

Une propriété locative pour « adultes actifs » est un développement multifamilial adapté à l'âge qui offre aux résidents âgés l'accès à une communauté dynamique et à bon nombre des mêmes commodités que vous trouveriez dans n'importe quelle autre propriété multifamiliale, comme une salle de sport, une piscine, des salles de théâtre, un pickleball. courts, sentiers pédestres et pistes cyclables.

Contrairement aux résidences pour personnes âgées traditionnelles, ces développements ne sont pas un établissement médical et n'offrent pas les services de soutien associés ; cependant, ils peuvent très bien offrir des services communs aux propriétés multifamiliales qui se prêtent favorablement à l’expérience du vieillissement. "Les développeurs ont vraiment commencé à réfléchir sous l'angle de la conception inclusive", partage Schurman. « Ils construisent des communautés qui seront plus attrayantes pour un plus grand nombre de personnes et, en fin de compte, bon nombre des services attachés à ces propriétés sont tout aussi attrayants pour les personnes âgées que pour les plus jeunes résidents. Vous pouvez faire votre pressing, vous disposez d’une zone de dépôt pour les colis, vous n’avez pas à vous soucier de l’aménagement paysager ou du déneigement, et si le robinet se brise, vous appelez le concierge. Il existe ici une opportunité unique pour les promoteurs qui construisent de manière inclusive avec une conception accessible qui peut répondre aux préférences changeantes d’une population vieillissante.

Certaines des principales considérations pour une conception inclusive/équitable comprennent les portes automatiques, l'accessibilité aux fauteuils roulants (y compris les salles de bains accessibles aux fauteuils roulants), l'accès aux ascenseurs, la suppression des seuils des portes, les toilettes à hauteur confortable, les poignées à levier au lieu des poignées de porte, les automatisations d'éclairage, et des fours à induction au lieu de cuisinières à gaz. "Dans une douche ou une salle de bain, les développeurs devraient au moins tenir compte de la possibilité d'installer éventuellement une barre d'appui", ajoute Schurman. « Il faut aussi faire attention au choix des matériaux : par exemple, si l’on souhaite du marbre dans la salle de bain, il faudra opter pour des petits formats qui ne sont pas polis pour permettre une meilleure adhérence. Et l’un des investissements les plus importants que les promoteurs puissent faire – ou quiconque souhaite simplement « protéger contre le vieillissement » de sa maison – est un bon éclairage.

En fin de compte, les considérations de conception importantes pour une population vieillissante sont simplement des considérations de conception universelles. Concevoir pour les êtres humains est bon pour tous les êtres humains ; que vous construisiez une propriété multifamiliale pour tous les âges ou une propriété spécifiquement destinée aux adultes actifs, les choix de conception, les services et les commodités inclus devraient rendre le bâtiment plus attrayant pour tout le monde.

Utiliser les études de marché pour identifier les opportunités de développement

Aujourd’hui plus que jamais, le segment des « adultes actifs » représente une niche de marché et une opportunité relativement inexploitées pour les investisseurs et les promoteurs. Cependant, l'importance des études de marché (en utilisant les bons outils) pour identifier les emplacements idéaux pour ces propriétés multifamiliales est primordiale. En examinant les données démographiques et économiques de haut niveau, ainsi que les finances des ménages et la valeur des maisons, vous pouvez identifier les pistes de recensement les plus susceptibles de connaître une demande croissante dans ce segment. À partir de là, vous devez identifier les zones dans lesquelles de nombreuses maisons familiales ont été construites il y a 20 à 30 ans et s'il existe ou non un stock de maisons unifamiliales, de communautés multifamiliales ou de résidences pour retraités dans la région.

Par exemple, le moteur de prévisions macroéconomiques et démographiques StratoDem Analytics du groupe Altus aide les développeurs à identifier les régions les plus susceptibles de connaître une croissance de la demande pour les communautés multifamiliales qualifiées par âge axées sur les adultes actifs. La combinaison de ces données basées sur l'apprentissage automatique avec des études de consommation permettrait de mettre en lumière les emplacements idéaux pour un nouveau développement multifamilial actif pour adultes ainsi que les attributs de conception spécifiques qui créeront une différenciation. Que recherchent réellement les baby-boomers vieillissants (qui souhaitent louer après avoir vendu leur maison) dans une communauté multifamiliale ? Quelle est l’importance de la lumière naturelle ? L’espace extérieur est-il important ou un balcon ou un toit-terrasse est-il adéquat ? Un centre de remise en forme est-il suffisant, ou les résidents préféreraient-ils l’ajout d’une salle de yoga ou de spinning où les cours sont dispensés ? En fin de compte, comprendre à quoi cette population accorde une valeur économique – et pourquoi elle est prête à déménager – est la clé pour briser le moule de la vie traditionnelle des personnes âgées et créer quelque chose de beaucoup plus moderne et attrayant.

Capitaliser sur le boom

La cohorte d’âge des baby-boomers a stimulé la demande de nouveaux produits résidentiels tout au long de leur vie. Lorsqu’ils ont obtenu leur diplôme universitaire, la demande de produits de location multifamiliaux est montée en flèche et le secteur a réagi avec une incroyable croissance de l’offre. Alors qu’ils entraient dans leurs années de pointe en matière de formation de familles, les communautés planifiées ont explosé. Maintenant que les baby-boomers prennent leur retraite, de nombreux acteurs du secteur des résidences pour personnes âgées anticipent la demande de résidences traditionnelles indépendantes et assistées. Tout comme ils ont modifié le paysage résidentiel au cours des étapes précédentes de leur vie, les baby-boomers sont sur le point de redéfinir leur façon de vieillir, ce qui présente une nouvelle opportunité pour l’immobilier résidentiel de répondre à leurs nouvelles perspectives.

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