Quelle est la différence entre un REIT et un fonds immobilier?

Dans un article précédent, nous avons évoqué différents types de fonds que les sociétés d’investissement immobilier pourraient potentiellement utiliser. Il s'agissait de fonds communs de placement, de fonds de dette, de fonds de capital-investissement et de fiducies de placement immobilier (REIT). Dans cet article, nous allons approfondir deux de ces fonds : le capital-investissement et les REIT. Alors que les fonds communs de placement et les fonds de dette fournissent tous deux un mécanisme pour investir dans des actifs liés à l'immobilier, les fonds de capital-investissement (PE) et les REIT permettent un investissement direct dans l'immobilier et également une voie vers l'évolutivité.

Nous commencerons par discuter brièvement des points communs entre les fonds de capital-investissement et les REIT, puis passerons à certaines des différences entre eux.

Points communs entre les fonds de capital-investissement immobilier et les fiducies de placement immobilier (REIT)

Les fonds PE et les REIT offrent une manière alternative d’investir dans l’immobilier. Plutôt que d’acheter et d’exploiter des propriétés directement, les investisseurs peuvent mettre leur argent en commun avec d’autres investisseurs.

Une fois ces fonds regroupés, les équipes de gestion possédant une expertise immobilière jouent un rôle actif pour décider comment et où investir ces fonds afin de fournir aux investisseurs un revenu passif.

De plus, les deux types de fonds peuvent poursuivre des stratégies d’investissement immobilier similaires, de sorte que la distinction entre ce que fait un fonds PE et ce que fait un REIT peut parfois prêter à confusion. Les différences entre les deux concernent souvent davantage les aspects juridiques et opérationnels des entreprises.

Caractéristiques des fonds de private equity immobilier

Les fonds de capital-investissement, contrairement aux REIT cotés en bourse, ne sont disponibles que pour ce que l'IRS appelle les investisseurs « accrédités » ou fortunés. La Securities and Exchange Commission des États-Unis définit un investisseur qualifié comme une personne qui a gagné 200 000 $ ou plus au cours des deux dernières années ou qui a une valeur nette d'au moins 1 million de dollars.

Les fonds de PE sont moins contraints par les exigences juridiques et fiscales que les REIT, ce qui leur donne beaucoup plus de flexibilité quant à ce dans quoi ils peuvent investir. Alors que les REIT investissent généralement dans des biens immobiliers de haute qualité et générateurs de revenus, les fonds de PE peuvent poursuivre de nouveaux développements, terrains, propriétés en difficulté et autres investissements.

En raison de cette flexibilité permettant de poursuivre des investissements qui nécessitent parfois de longues périodes avant de réaliser un profit, il n’est pas rare qu’une majorité du rendement de l’investisseur dans un fonds PE provienne de plus-values ​​consécutives à des sorties ou à d’autres événements de capital.

Avantages et inconvénients des fonds de capital-investissement

Bien que les fonds de PE disposent de plus de flexibilité pour poursuivre des investissements susceptibles de fournir un rendement plus élevé, ils comportent également souvent des risques plus élevés.

Le risque plus élevé pourrait être attribué au risque plus élevé de l’investissement effectué par l’entreprise ou à l’illiquidité des investissements des fonds PE.

Caractéristiques des fiducies de placement immobilier (REIT)

La définition d'un REIT par l'Internal Revenue Service (IRS) est longue, complexe et peu passionnante à lire, nous n'entrerons donc pas dans tous les détails associés à l'obtention et au maintien d'un statut de REIT. Nous énumérerons plutôt certaines des exigences les plus élevées qu'une entreprise doit remplir pour être considérée comme une FPI (les définitions ci-dessous ont parfois été considérablement simplifiées, alors assurez-vous de vous référer à la source appropriée pour les définitions complètes) :

• Doit être une société, une fiducie ou une association

• Doit être géré par un ou plusieurs fiduciaires ou administrateurs

• Doit avoir un certain type d'action transférable détenue par 100 personnes ou plus

• Au moins 95 % de ses revenus bruts proviennent de dividendes, d'intérêts, de loyers immobiliers et de plusieurs autres catégories.

• Au moins 75 % de la valeur du total des actifs est représenté par des actifs immobiliers, des liquidités et des éléments de trésorerie, ainsi que des titres d'État.

Encore une fois, il existe de nombreuses exigences légales pour satisfaire et conserver le statut de REIT. Celles ci-dessus ne sont que quelques-unes de ces exigences. Si vous avez des questions juridiques sur ce qui est ou non un REIT, vous devez vous référer aux directives de l'IRS ou contacter un expert.

Il existe également plusieurs types de REIT : cotés en bourse, publics non négociés et privés. Les REIT cotées en bourse ont leurs actions cotées en bourse et ont tendance à être beaucoup plus liquides que les REIT non négociés ou privés.

Cela signifie que les petits investisseurs ont un meilleur accès aux investissements immobiliers via un REIT qu'avec la propriété directe ou les fonds de PE. Les REIT privés sont généralement vendus uniquement à des investisseurs institutionnels privés et ne sont cotés sur aucune bourse publique. Un

L'un des avantages d'un FPI privé est que la valeur (les actions) du FPI n'est pas aussi sensible aux changements sur les marchés publics. En revanche, les REIT privés sont parfois plus difficiles à valoriser et sont beaucoup moins liquides que les REIT cotés en bourse.

Avantages et inconvénients des fiducies de placement immobilier (REIT)

À l'instar des fonds PE, les REIT donnent accès à des équipes de gestion expertes qui investiront des fonds pour les investisseurs passifs et des marchés liquides pour négocier les actions du REIT.

La structure fiscale des REIT peut également être un avantage, fournissant un revenu régulier aux investisseurs en raison de l'obligation pour les REIT de verser au moins 90 % de leurs revenus en dividendes.

D’un autre côté, l’obligation selon laquelle 90 % des dividendes doivent être versés aux investisseurs peut limiter le potentiel de croissance des REIT et signifie également que ces dividendes sont imposés comme un revenu ordinaire.

Conclusion

D'autres méthodes, comme le taux de rendement interne, sont utiles lorsque l'investissement initial est connu. La VAN est cependant un outil essentiel pour aider les investisseurs à déterminer le montant à investir dans une propriété lorsque les flux de trésorerie attendus sont plus facilement disponibles.

Les analystes doivent explorer la certitude des flux de trésorerie de la propriété et des conditions du marché pour atteindre un niveau de confiance plus élevé dans l'exactitude de l'analyse de la VAN, tout en indiquant également les risques liés aux hypothèses qui pourraient avoir un impact négatif sur la VAN de la propriété.