Mise à jour du marché de l'immobilier commercial à Toronto

La hausse des taux d’intérêt et la difficulté d’obtenir du financement pour certains actifs ont entraîné un ralentissement au premier semestre 2023. Même si l’inflation est restée dans la fourchette cible de 2,8 % en juin, la Banque du Canada a poursuivi son approche agressive pour freiner l’inflation. en augmentant les taux d'intérêt de 25 points de base supplémentaires, à 5 % en juillet. Le marché de la région du Grand Toronto a connu une diminution de 27 % des activités d'investissement commercial, tombant à 6,68 milliards de dollars en volume au deuxième trimestre 2023, contre 9,21 milliards de dollars au deuxième trimestre 2022. De plus, le secteur industriel a été le seul à connaître une croissance par rapport au deuxième trimestre 2022. Intérêt croissant Les tarifs et les coûts de construction n'ont pas dissuadé les investissements et la nouvelle offre, car la région du Grand Toronto reste sous-approvisionnée par rapport à la demande.

Figure 1 – Région du Grand Toronto : Transactions immobilières – Tous les secteurs par année (T2 2023)

Le secteur industriel a déclaré un volume de 3,39 milliards de dollars, soit une augmentation de 36 % par rapport au deuxième trimestre 2022. L'augmentation du coût du capital a conduit les investisseurs à se tourner vers des actifs présentant des risques minimes et des rendements stables. Cependant, la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction a incité les investisseurs à faire preuve de plus de diligence raisonnable, le taux de disponibilité étant passé de 1,3 % au deuxième trimestre 2022 à 2,3 %. De plus, les taux de location industrielle continuent d'augmenter en raison d'une disponibilité limitée. La région du Grand Toronto a vu environ trois millions de pieds carrés de nouvelle offre entrer sur le marché ce trimestre, mais contrairement aux trimestres précédents, une partie importante de cette offre n'a pas été prélouée. Quoi qu’il en soit, les investisseurs continuent d’avoir des perspectives positives pour le secteur, car la construction de nouvelles offres reste forte, avec une augmentation signalée à 18,7 millions de pieds carrés contre 17,3 millions de pieds carrés au premier trimestre 2023.

Les transactions d'investissement résidentiel ont diminué pour s'établir à 563 millions de dollars au deuxième trimestre 2023, soit une baisse de 44 % par rapport au deuxième trimestre 2022. De plus, le volume des transactions a commencé à diminuer progressivement au troisième trimestre 2022 en raison de la hausse continue des taux d'intérêt par la Banque du Canada, de la pénurie de main-d'œuvre qualifiée et de l'augmentation de la construction. frais. Toutefois, les investisseurs sont optimistes, car l’offre limitée de logements locatifs et le coût élevé du logement sur le marché soutiennent les fondamentaux des actifs. Selon la plus récente enquête sur les tendances en matière d'investissement du Groupe Altus, les immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue sur le marché de la région du Grand Toronto étaient la combinaison d'emplacement et de type de propriété la plus privilégiée au deuxième trimestre 2023.

Les transactions d'investissement dans les bureaux ont chuté à 414 millions de dollars au deuxième trimestre 2023, contre 1,07 milliard de dollars au deuxième trimestre 2022, soit une baisse de 61 %, les investisseurs se tournant vers d'autres domaines immobiliers moins volatils. En outre, le retour au pouvoir est au point mort dans tout le pays, même si quelques entreprises imposent le retour. En conséquence, le taux de disponibilité des bureaux nationaux a continué de grimper jusqu'à 18 % au deuxième trimestre 2023, le marché de la région du Grand Toronto étant à 18,5 %, le troisième plus élevé au pays après Calgary et Edmonton. De plus, les espaces sous-loués représentaient 24,9 % du total des espaces de bureaux disponibles au deuxième trimestre 2023, soit une augmentation de 4 % par rapport aux 20,7 % du deuxième trimestre 2022.

Figure 2 - Région du Grand Toronto : transactions immobilières par catégorie d'actifs (YTD T2 2022 vs YTD T2 2023)

Le ralentissement de l’activité du marché au premier semestre 2023 persistera probablement pour le reste de l’année en raison du maintien de taux d’intérêt élevés et d’un écart croissant entre les prix acheteur et vendeur entre les vendeurs et les acheteurs. L’activité des transactions d’investissement devrait rester faible dans un avenir prévisible, alors que les investisseurs continuent de naviguer dans un nouvel environnement de taux d’intérêt élevés. Compte tenu des difficultés actuelles dans le secteur des bureaux et dans certains segments du marché du commerce de détail, l'immobilier industriel et résidentiel continuera d'être une classe d'actifs privilégiée sur le marché de la région du Grand Toronto.

Figure 3 - Région du Grand Toronto : tendances OCR dans 4 classes d'actifs de référence

Transactions notables du T2 2023

W.P. Portefeuille Carey, RGT et GGH – Industriel

D'une superficie locative brute de près de 2,3 millions de pieds carrés, ce portefeuille industriel de 11 propriétés situé à Toronto, Richmond Hill et Brantford a été acheté par W.P. Carey pour une contrepartie totale de 638 millions de dollars. Le vendeur de ce portefeuille était le géant pharmaceutique Apotex, qui a conclu une cession-bail de toutes les propriétés pour une durée de 20 ans.

45 Di Poce Way, Vaughan – Industriel

Représentant la plus grande transaction industrielle du trimestre, le groupe Pontegadea, basé en Espagne, a acheté ce bâtiment industriel pour 198,2 millions de dollars. Fonctionnant actuellement comme centre de distribution FedEx Ground, l'installation récemment construite s'étend sur 422 433 pieds carrés et se trouve sur un site de 60 acres. Cette propriété fait partie d'un portefeuille transfrontalier qui comprend sept autres propriétés aux États-Unis. Cette transaction poursuit l'investissement important du Groupe Pontegadea dans l'immobilier canadien, ayant également acquis Royal Bank Plaza pour près de 1,2 milliard de dollars au début de 2022.

L’Hôtel Hazelton, Vieux Toronto – Hôtel

Cet hôtel cinq étoiles de 77 chambres situé dans le quartier Yorkville de Toronto a été acquis par Hennick & Company auprès de First Capital REIT pour 105 millions de dollars. À 1 363 636 $ par chambre, cette transaction établit un sommet sans précédent pour les actifs hôteliers de la région du Grand Toronto. Cette valorisation importante reflète la réputation de l'hôtel, ses équipements luxueux et sa désignation Forbes Five Star. Cette vente représente le point culminant de la stratégie continue d’optimisation du portefeuille de First Capital REIT, qui comprend la vente de quatre propriétés à Toronto et à Montréal jusqu’en 2023.

141, avenue Roehampton, Vieux Toronto – Terrain résidentiel

Lifetime Developments a acquis ce site pour 70,1 millions de dollars, ce qui représente la plus grande transaction foncière résidentielle à haute densité du trimestre. L'immeuble en copropriété résidentiel existant de 36 logements de 10 étages devrait être liquidé et une demande de rezonage a été soumise proposant le développement d'une tour de copropriété résidentielle de 48 étages. Le développement contiendra 614 unités résidentielles et propose une superficie brute de 396 639 pieds carrés.