Un tournant : le marché des bureaux au Canada touche à sa fin

Appeler le bas du bureau

Le marché canadien des bureaux a été durement touché ces dernières années par le passage au télétravail, la réduction des effectifs des entreprises et l’incertitude générale quant aux besoins futurs en matière d’espace. Mais le secteur des bureaux semble désormais prendre un tournant important.

Les taux d’inoccupation des bureaux sont au plus bas ou presque dans les principaux marchés, et les meilleurs espaces de la catégorie A en particulier deviennent plus difficiles à trouver. Les principaux facteurs qui alimentent la reprise sont le nombre limité de nouvelles constructions, la dynamique positive de la location et l’émergence de mandats de location de bureaux pour les employés. Bien que le fait d’avoir atteint un plancher soit une bonne nouvelle pour les acteurs du marché, la reprise à venir ne devrait pas suivre une poussée ascendante semblable à celle d’un bâton de hockey. « Nous prévoyons que le taux d’inoccupation atteindra un plancher, mais nous prévoyons que le taux d’inoccupation restera relativement stable pendant un certain temps », déclare Raymond Wong, vice-président, Solutions de données chez Groupe Altus.

Les entreprises sont encore en train de réévaluer leurs besoins en matière d’espace et le marché est quelque peu hésitant en raison de l’incertitude liée aux taux d’intérêt et aux tarifs commerciaux potentiels avec les États-Unis. Bien que la construction soit globalement limitée, de nouveaux locaux seront mis en vente plus tard cette année à Vancouver et à Toronto, ce qui entraînera une hausse des taux d’inoccupation à court terme. Cependant, aucun autre immeuble de bureaux d’importance n’est en cours de développement dans un avenir proche. « Il est probable que nous ne verrons pas de nouvelle tour de bureaux avant au moins quelques années dans aucun des principaux marchés », déclare Wong. Cette offre limitée de nouveaux locaux contribuera à une absorption positive constante et à une baisse des taux d’inoccupation.

Une dynamique de leasing positive

Les données montrent une nette dynamique de location d’une année sur l’autre, avec environ 15 millions de pieds carrés d’activité de location en 2024, ce qui dépasse les 12,9 millions de pieds carrés de 2023. Une autre tendance positive est que le volume d’activité de sous-location a diminué au cours des deux dernières années. « Ce que nous entendons des représentants de location, c’est que les demandes et l’activité ont augmenté », ajoute Wong. Certaines entreprises occupent un peu moins d’espace, certaines déménagent mais occupent la même quantité d’espace, et d’autres ont besoin de plus d’espace pour accueillir les personnes qui reviennent au bureau, en particulier avec l’augmentation des mandats de retour au travail des employeurs.

Cette augmentation de l'activité de location pourrait être due aux mandats des sociétés financières et technologiques, et d'autres, exigeant que leurs employés retournent au bureau entre deux et quatre jours par semaine.

Selon une nouvelle étude de Flex Index, 84 % des entreprises canadiennes offrent une certaine flexibilité quant au lieu de travail. Cependant, les Canadiens ont tendance à passer plus de temps physiquement au bureau, soit en moyenne 2,68 jours par rapport à 2,5 jours pour les travailleurs américains. De plus, seulement 12,5 % des Canadiens interrogés ont indiqué qu'ils travaillaient habituellement exclusivement à domicile, selon Statistique Canada.

Figure 1 – Tendances de location de bureaux au Canada par type de transaction

Vol vers le meilleur espace de sa catégorie

Le secteur des bureaux connaît une tendance générale : les entreprises cherchent à attirer les employés vers des locaux de qualité, les meilleurs de leur catégorie. Cette évolution de la demande crée un marché bifurqué. Les immeubles de classe A ont dominé l’activité de location l’année dernière, avec 11,6 millions de pieds carrés d’espace loué jusqu’à la fin décembre 2024, ce qui dépasse de loin les 2,4 millions de pieds carrés de location de la classe B et environ 540 000 pieds carrés de la classe C.

La bifurcation se produit également au sein du secteur « A », les entreprises se tournant vers des bâtiments « AA » plus récents qui offrent des commodités attrayantes. Il convient également de noter que le type de commodités qui trouvent un écho auprès des travailleurs évolue. Les travailleurs qui consacrent du temps et des efforts supplémentaires pour se rendre au bureau veulent des commodités qui leur offrent un confort et leur facilitent la vie, notamment des emplacements faciles d’accès.

Figure 2 – Les espaces de bureaux de classe A continuent de dominer

Malgré des taux de vacance plus élevés, de nombreux immeubles de classe B et C restent viables et continuent d'attirer une certaine catégorie de locataires. « Certaines de ces propriétés seront réaménagées, ce qui est ce que nous avons vu à Calgary« Avec la conversion des bureaux en logements », explique Wong. Le problème avec certains de ces bâtiments est qu’ils sont essentiellement des boîtes carrées sans fenêtres intérieures ni lumière du jour. Un autre obstacle est la nécessité de modifier les lois de zonage. « À terme, certains des bâtiments B et C, qui peuvent être obsolètes sur le plan fonctionnel, seront convertis à d’autres types d’utilisation, mais ce n’est pas une solution facile et cela prendra du temps », ajoute-t-il.

Le prix est un élément clé pour les acheteurs de bureaux

Le volume des transactions de bureaux reste modéré, le volume de 2024 (4 milliards de dollars) étant toujours bien inférieur au sommet d’avant la pandémie de 10,5 milliards de dollars en 2019. Cela reflète en partie le stock de biens à vendre, les propriétaires choisissant de détenir des immeubles de bonne qualité de catégorie « A ». « Du côté des investisseurs privés, nous avons constaté une certaine activité et une certaine demande pour des actifs qui ont le potentiel de se repositionner pour une utilisation plus élevée et optimale à l’avenir », déclare Wong.

Les investisseurs continuent d’acheter, mais ils ont des stratégies différentes pour repositionner, réaménager ou convertir des immeubles, ce qui se reflète dans le prix d’achat cible qu’ils doivent atteindre pour que leur projet fonctionne. Comme nous l’avons mentionné précédemment, les immeubles qui sont sur le point d’être obsolètes suscitent une activité d’investissement agressive à Calgary pour des possibilités de conversion ou de réaménagement. « En fin de compte, même s’il y a encore des problèmes avec les taux d’inoccupation, les bureaux sont toujours viables et les investisseurs recherchent des opportunités potentielles dans les bureaux », explique Wong.

Le marché de Vancouver surperforme

Selon les chiffres du quatrième trimestre, Vancouver affiche le taux d’inoccupation global le plus bas, soit 13,2 %, et également le taux d’inoccupation de catégorie A le plus bas, soit 12,7 %. « S’il existe un marché qui pourrait être prêt à accueillir une nouvelle annonce pour un immeuble de bureaux au centre-ville dans les 2 ou 3 prochaines années, ce serait probablement Vancouver en raison du niveau de demande et de la disponibilité limitée des espaces AA », déclare Wong. Bien que la construction soit limitée, Vancouver génère également de bons niveaux de prélocation pour les nouveaux projets en cours de construction.

Le marché a bénéficié de services technologiques et commerciaux solides, ainsi que d'un bon système de transport en commun qui aide les employés qui sont plus disposés à se déplacer jusqu'au bureau.

Les investisseurs opportunistes se concentrent sur Calgary

Calgary affiche un taux d’inoccupation élevé de 21,7 %. Il convient toutefois de noter qu’il s’améliore régulièrement après avoir atteint un sommet de 26,1 % en 2021. La migration interprovinciale montre un fort mouvement vers l’Alberta, motivée par ses logements plus abordables. La croissance démographique a un impact positif sur l’économie locale. Ainsi, même si la disponibilité des bureaux est toujours élevée, il existe une bonne dynamique de location qui favorise l’amélioration de ce marché.

Calgary a généré plus de 2,4 millions de pieds carrés d’absorption positive en 2024 sans nouvelle construction. Les investisseurs profitent également des subventions à la conversion de bureaux à 75 $ le pied carré, ce qui contribuera à réduire une partie du stock obsolète. « Calgary, malgré son taux de disponibilité élevé, a de bonnes possibilités de croissance à l’avenir. Même si nous avons constaté des augmentations des prix des logements, la ville reste assez abordable lorsqu’on la compare à Vancouver ou à Toronto », déclare Wong.

Les postes vacants à Toronto devraient se stabiliser

Les taux de disponibilité à Toronto ont légèrement augmenté au quatrième trimestre pour atteindre 19,0 % dans l’ensemble et 20,1 % pour les locaux de catégorie A. Cette hausse est due à une partie de l’offre nouvelle qui est arrivée sur le marché, avec environ 550 000 pieds carrés achevés en 2024. Dans l’ensemble, l’activité de location a repris et le taux d’inoccupation, à l’exclusion des locaux en sous-location, se stabilise. « Le taux de disponibilité va rebondir un peu en fonction de la nouvelle offre. Mais lorsque je regarde les taux d’inoccupation se stabiliser par rapport au trimestre précédent, c’est là que je vois un retournement du marché. Je pense que nous avons touché le fond sur le marché des bureaux de Toronto », déclare Wong.

Montréal profite de l'immigration

À Montréal, la situation est similaire à celle de Toronto, où la disponibilité des locaux semble se stabiliser. Le taux d’inoccupation global s’est amélioré pour atteindre 17,9 % au quatrième trimestre, et les locaux de catégorie A ont également diminué pour atteindre 17,0 %. Montréal profite également d’une partie de la migration interprovinciale, en particulier de l’Ontario vers le Québec, de personnes à la recherche d’un logement plus abordable. « Nous constatons que les entreprises réévaluent leurs besoins et louent peut-être un peu plus d’espace », note Wong. Montréal profitera également de l’absence de nouvelles constructions sur le marché.

Le rythme de la reprise reste encore incertain

La dynamique de location observée sur le marché en 2024 devrait se poursuivre en 2025. Du côté positif, l’inflation semble maîtrisée et la Banque du Canada (BdC) s’est lancée dans un cycle d’assouplissement des taux. Bien que certaines entreprises se concentrent toujours sur les efforts de réduction des effectifs et de relocalisation, d’autres sont motivées par la nécessité de trouver des locaux qui accueillent à la fois les personnes qui reviennent au bureau et qui correspondent mieux aux préférences changeantes en matière de lieu de travail.

Bien que le marché des bureaux soit déjà au plus bas, il reste encore des défis à relever. La Banque du Canada pourrait ne pas abaisser ses taux aussi vigoureusement au cours de l’année à venir que certains l’avaient initialement pensé en novembre. Les investisseurs surveillent les taux obligataires à long terme en raison d’éventuelles craintes inflationnistes, qui ont augmenté en janvier. La possibilité de droits de douane américains crée également de l’incertitude sur le marché. « Il y a une certaine hésitation à prendre des décisions à court terme », prévient Wong. « Même si nous avons eu de très bonnes tendances dans les fondamentaux du secteur des bureaux en 2024, il pourrait y avoir une petite pause à court terme en raison de l’incertitude sur les éventuels taux d’intérêt et les effets des droits de douane. »

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?