Une année plus prometteuse s’annonce pour le secteur immobilier canadien, mais la patience reste de mise

Comprendre le paysage canadien

Les taux d'intérêt et l'inflation sont des signaux importants pour le marché, mais ils ne racontent pas toute l'histoire de l'immobilier commercial, du logement et des obstacles à venir. Récemment, Groupe Altus a organisé un webinaire Nous examinons en profondeur les facteurs clés qui stimulent l'économie et les défis et opportunités qui se présentent. Alice Dale, directrice principale du conseil en évaluation chez Altus, a été rejointe par Peter Norman, vice-président et économiste en chef, et Ray Wong, vice-président de la prestation de services aux clients, pour partager leurs points de vue.

2024 a été une autre année complexe, avec une incertitude géopolitique, des problèmes persistants de logement et de nombreuses nouvelles mesures politiques laissant leur empreinte. La Banque du Canada poursuit son approche méthodique en matière de baisse des taux et l'inflation semble désormais sous contrôle. Mais qu'est-ce que tout cela signifie pour le marché immobilier canadien ?

La croissance démographique, facteur clé qui façonne les besoins immobiliers

En parlant de l’économie canadienne, Peter Norman a souligné que la croissance démographique est un facteur inhabituellement perturbateur à court terme dans l’environnement macroéconomique du Canada. Bien que la croissance ait ralenti pendant la pandémie, elle a bondi à environ 1,2 million de personnes par an, soit près du triple de la norme pré-pandémique de 450 000 personnes par an. Cela a donné lieu à de nouvelles mesures visant une croissance démographique nette nulle sur deux ans. L’impact est particulièrement prononcé sur les marchés du logement et du travail de l’Ontario et du Québec, les régions de l’Ouest étant moins touchées. Ce changement démographique remodèle les besoins immobiliers : la demande de logements d’entrée de gamme est sur le point de diminuer tandis que les marchés des condos et des propriétés ciblant les groupes démographiques plus âgés devraient continuer de croître régulièrement.

Concernant l’inflation, Norman a noté que « l’inflation a considérablement diminué depuis son pic », et qu’elle tend désormais vers la limite inférieure des fourchettes cibles. Nous pourrions même être confrontés à des environnements déflationnistes sous peu. Cela dépendra en partie des effets des changements de politique monétaire qui interviendront aux États-Unis après les élections.

Les ajustements drastiques des taux d’intérêt depuis la mi-2022 sont à l’origine de ce renversement. Norman s’attend à ce que le taux bancaire se stabilise autour de 2,5 %, avec des taux obligataires à 10 ans entre 3 % et 4 %. Les taux hypothécaires, qui ont atteint un sommet en octobre dernier, sont en baisse, ce qui pourrait stimuler la demande à la fin de 2025. Malgré la faiblesse économique, l’emploi reste solide, la hausse du chômage étant principalement liée à la croissance démographique. À l’horizon 2025, Norman prévoit une croissance modeste du PIB de 1,8 % – légèrement inférieure à la fourchette idéale de 2 à 2,5 % – avec une amélioration attendue à mesure que les taux d’intérêt baissent.

Des jours meilleurs en perspective, mais la patience reste de mise pour la CRE

Compte tenu des principaux facteurs économiques, Ray Wong a évalué les implications pour le marché immobilier dans son ensemble, notant une stagnation des ventes au détail depuis la mi-2022 en raison de l'inflation. Si la baisse des taux d'intérêt suscite l'optimisme, l'incertitude géopolitique et le changement de régime aux États-Unis restent préoccupants. Le taux d'occupation des bureaux s'améliore grâce aux mandats, la demande d'entrepôts augmente et le commerce de détail affiche un taux d'occupation accru avec des loyers plus élevés.

Malgré la normalisation des taux d'intérêt et des obligations, un écart persistant entre les cours acheteur et vendeur suggère une déconnexion entre les valeurs acheteur et vendeur. Alors que certaines institutions se désinvestissent de manière sélective, les marchés de Vancouver, Toronto et Alberta attirent de plus en plus les investisseurs privés. L'offre reste limitée dans les zones commerciales axées sur l'alimentation, ainsi que dans les secteurs industriel et multirésidentiel. Malgré le retard de Toronto, le troisième trimestre de 2024 a légèrement surpassé celui de 2023, grâce à l'évolution des gains en capital et à la dynamique.

Figure 1 - Question du sondage: Alors que l'activité transactionnelle reprend en 2025, quel est le principal facteur qui vous incitera à acheter ou à vendre à nouveau?

La plupart des personnes interrogées ont choisi « de nouvelles baisses des taux d’intérêt » (37 %) ou « des améliorations des facteurs économiques » (27 %), avec 19 % « déjà actifs » et 16 % n’ayant toujours pas l’intention d’effectuer de transaction.

Wong n’a pas été surpris par ces résultats, notant que « le bruit sur le marché [entraîne] un certain retard et une certaine pause, en attendant un peu plus de stabilité du marché ». Il a également souligné que l’état du marché immobilier constituait un frein à la reprise du marché résidentiel et des terrains industriels, commerciaux et d’investissement (ICI), les bureaux étant toujours très actifs et le commerce de détail dépendant des projets existants. Le secteur industriel reste fort, mais encore une fois, la disponibilité des produits est un facteur.

Les taux de capitalisation devraient continuer à baisser dans d’autres secteurs jusqu’à ce que les taux d’intérêt et la stabilité soient mieux assurés.

Risques et opportunités

Les investissements alternatifs comme les centres de données et les logements pour étudiants et seniors gagnent du terrain, stimulés par le potentiel de rendement et les coûts de remplacement plus faibles. L'activité devrait augmenter à mesure que les capitaux recherchent des actifs jusqu'alors négligés. Si une inflation maîtrisée devrait stimuler l'activité de détail, les dépenses de consommation et l'incertitude politique restent préoccupantes.

Dans le secteur industriel, les nouveaux produits et les emplacements stratégiques favorisent la stabilité, les entreprises se concentrant sur l'efficacité. La construction spéculative augmente la disponibilité, même si les tarifs de location se sont stabilisés. Les propriétaires-utilisateurs de petits immeubles (moins de 150 000 pieds carrés), qui représentent 20 % du marché, ont fait grimper certains prix de vente.

Le secteur des bureaux montre des signaux mitigés : les politiques de retour au travail soutiennent la croissance, mais la disponibilité stagne en raison des réductions d’effectifs et des vacances. L’accent est passé de l’expansion à la rétention et au renouvellement des locataires. Les propriétés de classe A dominent actuellement, tandis que les B et C s’améliorent. Vancouver mène la reprise, mais pourrait potentiellement être confrontée à des pénuries d’espaces dans 3 à 5 ans. La hausse des prix et des loyers reflète des espaces de meilleure qualité, avec des prévisions pour 2025 dépassant 2024.

Le marché immobilier

Le marché de la revente fait preuve de résilience malgré les cycles de taux d’intérêt, en maintenant la stabilité avec des acheteurs actifs. Cela va à l’encontre du sentiment général entourant ce dernier cycle de taux d’intérêt. Bien que la performance de Toronto ait tiré les indicateurs nationaux vers le bas, de nombreux marchés restent positifs. Les maisons unifamiliales se renforcent à l’échelle nationale, en particulier dans les régions de l’Ouest, bien que les ventes de copropriétés aient ralenti en 2024. Toronto fait face à des défis sans précédent, avec des ventes à des niveaux aussi bas que depuis plusieurs décennies et des maisons unifamiliales dépassant de manière inattendue les copropriétés, ce qui ne s’était pas produit depuis 2009. Les contraintes d’offre restent le défi majeur qui entraîne la compression du marché.

Figure 2 - Question du sondage: Les taux d'intérêt élevés ont nui au lancement de nouveaux projets de copropriétés. Dans quelle mesure faut-il encore réduire les taux pour que l'activité reprenne?

La plupart des répondants (39 %) souhaitent une baisse supplémentaire de 100 points de base, tandis que 31 % souhaitent une baisse de 200 points de base ou plus. Il est intéressant de noter que 28 % des répondants estiment que les taux ne sont pas le problème principal, tandis que seulement 2 % se disent satisfaits de l’environnement actuel.

Norman a reconnu que le cycle des taux d'intérêt était à l'origine de la baisse des lancements de produits de copropriété, même avec une forte demande. Il a également noté que les frais imposés par le gouvernement, les restrictions d'urbanisme, les problèmes de crédit et d'autres facteurs ont un rôle à jouer.

Norman prévoit que nous pourrions poursuivre les réductions d'environ 125 points de base d'ici l'année prochaine, suivies d'une période de stabilisation. Bien que la demande devrait s'améliorer, l'offre de logements reste limitée, particulièrement en Ontario, où la croissance des ménages dépasse de loin l'offre. Bien que la pause démographique au cours des deux prochaines années puisse atténuer la pression, les problèmes d'offre et d'accessibilité persistent.

Conclusion

À l’avenir, même si les mouvements de population présentent des risques, la baisse des taux d’intérêt et la normalisation de l’inflation devraient stimuler la demande des consommateurs. Les perspectives pour 2025 restent relativement plus positives, avec une croissance de l’emploi régulière malgré les défis persistants en matière d’offre de logements et le décalage entre l’offre et la demande qui nécessitent des solutions à long terme.

Pour en savoir plus sur la conversation complète, veuillez regarder le webinaire.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?