Banques et CRE: qui a fait quoi à qui dans le contexte actuel des taux d’intérêt?

Les gros titres récents suggèrent que l’immobilier commercial est responsable des maux du système bancaire – mais est-ce vraiment justifié ?

L'exposition des banques régionales à l'immobilier commercial a été relativement élevée, y compris les prêts accordés à ce qui est aujourd'hui un marché de bureaux atone. Il est toutefois important de noter que cela n’a pas été le seul catalyseur des tensions au sein du système bancaire. En revanche, pour l’immobilier commercial, les turbulences dans le secteur bancaire ont un impact direct sur le paysage, les banques réduisant les nouveaux prêts accordés au secteur.

Lors de la crise financière mondiale de 2008-2009, l’effondrement des valorisations de l’immobilier résidentiel a déclenché une chaîne d’événements qui ont contribué à précipiter les bouleversements du système bancaire. Ce n'est pas le cas cette fois-ci.

Le principal défi actuel du secteur bancaire est plutôt l’écart grandissant entre les actifs et les passifs des banques, entraîné par la récente hausse des taux d’intérêt et l’inversion de la courbe des rendements.

Cela ne veut pas dire que le niveau actuel des taux d’intérêt reflète un nouveau territoire ; les taux ont été plus élevés pendant de longues périodes dans le passé. Cependant, ce qui est sans précédent, c'est la rapidité avec laquelle les taux ont augmenté : le taux de référence de la banque centrale se situe aujourd'hui entre 5,0 % et 5,25 %, contre près de zéro au printemps 2022.

Même s’il est possible que les taux restent quelque peu stagnants dans un avenir proche, la Fed a clairement indiqué qu’elle continuerait à augmenter ses taux tant que l’inflation resterait supérieure à son objectif de 2 % par an. En mai, l'inflation américaine pour les 12 mois précédents s'est élevée à 3,8 % selon le déflateur des dépenses personnelles de consommation (PCE) de la Fed, et à 4,6 % encore plus élevé hors alimentation et énergie.

De plus, la courbe des rendements reste inversée, ce qui signifie que les rendements du Trésor à 2 ans sont supérieurs à ceux du Trésor à 10 ans – un indicateur qui signale traditionnellement l’émergence d’une récession.

Figure 1 – Fonds fédéraux, taux SOFR et 1-Y UST, %

Douleur particulière pour les banques régionales

Les banques doivent classer les titres qu'elles possèdent dans l'une des trois catégories, d'un point de vue comptable : négociation, disponibles à la vente ou conservées jusqu'à l'échéance. Il est important de noter qu'en raison des règles comptables, non réalisé les pertes sur titres disponibles à la vente n'ont pas d'impact sur le résultat net d'une banque. À l’exception des plus grandes banques, ces pertes n’ont aucun impact sur les exigences réglementaires en fonds propres.

La récente succession de hausses de taux de la Fed a entraîné une perte de valeur des obligations à taux fixe à mesure que les taux d'intérêt ont augmenté. Étant donné que les pertes non réalisées sur les obligations des petites banques dans leur catégorie disponible à la vente n’ont pas d’impact sur le résultat net ni sur les exigences réglementaires en matière de fonds propres, peu de banques régionales ont pris des mesures proactives pour compenser ces baisses. Toutefois, une ruée bancaire peut devenir une prophétie auto-réalisatrice, en particulier si les banques sont contraintes de subir des pertes sur leurs actifs. Les banques américaines ont atteint un niveau historiquement élevé de non assuré dépôts bancaires dans le système bancaire - représentant 46 % des dépôts à la fin de 2022. Alors que les dépôts allant jusqu'à 250 000 $ par client et par banque sont assurés par la Federal Deposit Insurance Corporation, de nombreuses personnes et entreprises en détenaient beaucoup plus dans des banques individuelles, comme comme les start-ups technologiques qui ont misé sur la Silicon Valley Bank (SVB). Lorsque les déposants de la SVB ont paniqué et que les régulateurs ont mis la banque sous séquestre, cette décision a déclenché une vague de douleur et d'incertitude qui s'est rapidement propagée aux autres banques régionales, notamment Signature et First Republic.

Figure 2 - Dépôts non assurés en % des dépôts nationaux

Le patrimoine immobilier des banques

Ces dernières années, ce sont les plus grandes banques qui détiennent le plus de prêts immobiliers. Même s’ils ont pu en être l’origine d’un grand nombre, ces prêts ont été titrisés en CMBS et, à leur tour, ont rapidement été retirés de leurs bilans.

Les petites banques, en revanche, sont devenues des prêteurs et des propriétaires de plus en plus importants de prêts immobiliers commerciaux. Cette tendance est devenue particulièrement prononcée lorsque les faibles taux d’intérêt ont stimulé la demande des investisseurs et des promoteurs pour des transactions immobilières sur les marchés secondaires et tertiaires à bas prix, où les banques locales et régionales ont une plus forte présence en matière de prêts immobiliers.

Il est intéressant de noter que les plus petites banques (en termes d’actifs) détiennent beaucoup plus en dollars de prêts CRE aux États-Unis que les plus grandes. En pourcentage de tous les prêts CRE en cours, les plus petites banques en détiennent 43 %, tandis que pour les plus grandes banques, ce chiffre n'est que de 8 %.

Figure 3 – Forte concentration de la CRE dans les bilans des banques régionales

Le climat actuel restreint la disponibilité du crédit, ce qui a entravé la capacité des acheteurs à financer leurs achats et, par conséquent, a un impact négatif sur les volumes de transactions. Il s'agit d'une réaction tout à fait compréhensible de la part des vendeurs potentiels (qui ne veulent pas réaliser de perte) et des acheteurs potentiels (qui attendent la meilleure offre possible).

Un résultat indirect du resserrement actuel du crédit est que la valeur des biens immobiliers est devenue plus difficile à calculer, avec moins de propriétés pouvant servir de références de vente comparables. Est-ce qu'une autre chaussure va tomber dans l'immobilier commercial ou une reprise est-elle en cours ? Au moins jusqu’à ce que nous ayons un signe clair indiquant que la Fed a atteint ses taux directeurs maximaux dans le cycle actuel, il est peu probable que les pressions sur le financement s’atténuent et que la stabilité revienne dans le secteur de l’immobilier commercial.