Les baisses de taux de la Fed relanceront-elles le marché immobilier commercial américain ?

Allègement des taux en vue : quel impact les baisses de taux anticipées de la Fed vont-elles avoir sur le marché de l'investissement immobilier commercial américain ?

Les étoiles semblent s'aligner pour une baisse très attendue des taux de la Fed en septembre. Mais si le début d'un cycle de baisse des taux constituera un geste important pour stimuler le sentiment des investisseurs, il faudra plus de temps pour que l'impact se fasse sentir sur le volume réel des transactions.

Selon les dernières données FedWatch publiées par le CME Group, le débat n'est pas de savoir si la Fed va ou non baisser ses taux lors de la prochaine annonce du FOMC le 18 septembre ; mais plutôt de combien. Actuellement, les marchés tablent sur une baisse de 25 à 50 pb.

Il est évident qu’il est extrêmement difficile de prédire avec précision l’évolution de la politique monétaire de la Fed. Mais la grande question est de savoir quel impact cette baisse des taux – lorsqu’elle se matérialisera – aura sur le marché des transactions. Une seule baisse des taux ne suffira peut-être pas à faire sortir les capitaux de la réserve, même si de nombreux acteurs du marché avancent avec prudence en partant du principe que les coûts du capital continueront de baisser vers la fin de l’année.

Trop peu, trop tard ?

La frustration grandit face au fait que la Fed a attendu trop longtemps pour baisser ses taux, mettant l'économie dans une position précaire. D'autres pays ont déjà commencé à réduire leurs taux de base. Par exemple, la Banque du CanadaLa Banque du Canada a réduit son taux d'intérêt au jour le jour de 25 points de base.en juin, suivi d'une deuxième baisse de 25 pb le 24 juillet à un taux de 4,5 %.

Malgré les données qui montrent que des progrès significatifs ont été réalisés pour rapprocher l’inflation de l’objectif de 2 % fixé par la Fed, cette dernière hésite à abaisser ses taux d’intérêt. Le FOMC est clairement un comité dont les points de vue divergent sur la façon d’interpréter les données, mais qui a clairement exprimé sa volonté de voir des données cohérentes indiquant que l’inflation est conforme à l’objectif. Cependant, on craint que les données soient souvent en retard et que la Fed ait déjà raté le moment idéal pour abaisser ses taux, ce qui entraînerait un atterrissage en douceur qui finirait par perturber l’économie américaine.

Le retard dans le logement en particulier, qui est de loin la composante la plus importante de l'indice des prix à la consommation (IPC) et des dépenses de consommation personnelle (PCE), est énorme car les locataires signent généralement un bail une fois par an. C'est inquiétant, car s'il y a un décalage avec ces données, ou si les données ne sont pas correctement saisies avec l'équivalent loyer du propriétaire, alors la Fed va voir que l'inflation n'évolue pas comme elle le souhaite. Par conséquent, l'activité de construction et de transaction va être modérée, quelle que soit la baisse des taux.

Un tournant dans le sentiment des investisseurs

On s’attend à ce que la Fed entame son cycle de baisse des taux, et que ces baisses se poursuivent. En fait, au 19 août, une faible majorité des économistes interrogés par Reuters prévoyaient que la Fed réduirait ses taux d’intérêt de 25 points de base à chacune des trois réunions restantes de 2024. Ainsi, même si la première baisse pourrait susciter des discussions sur l’activité, les investisseurs devraient probablement se montrer prudents dans leurs achats ou ventes, car les taux continuent de fluctuer.

Les États-Unis ont adopté une politique monétaire restrictive depuis un certain temps, ce qui a des répercussions sur l'économie, et nous n'avons pas encore vu tous les effets en cascade. L'un des risques est que l'économie se retrouve dans une position où elle est plus susceptible de subir une forte baisse en cas de choc, car la Fed a réduit une partie de sa résilience en ralentissant la croissance.

Sur une note positive, la baisse des taux de la Fed est importante pour le sentiment car elle ajoute une certaine certitude quant à la direction dans laquelle les taux d'intérêt évoluent, même si la vitesse et l'ampleur de ces baisses restent une question ouverte. Lorsque les investisseurs souscrivent des transactions, ils peuvent commencer à supposer que nous ne savons peut-être pas exactement où se situeront les taux d'ici un an, deux ans ou même cinq ans, mais que nous avons une plus grande certitude que les taux d'intérêt seront au niveau actuel ou plus bas et que nous aurons la capacité de recapitaliser ou de refinancer. Cette certitude peut aider les investisseurs à effectuer l'analyse financière et à projeter les flux de trésorerie qui étayent en fin de compte leurs décisions de transaction.

Des impacts variés selon les secteurs immobiliers

Si l’on considère uniquement les baisses de taux, une baisse du taux des fonds fédéraux sera certainement plus favorable au financement et au refinancement de l’immobilier commercial, mais indirectement. Un environnement de taux plus bas bénéficiera probablement à l’activité de transaction et au contexte de financement du secteur immobilier commercial, à condition que les baisses de taux se répercutent sur les emprunteurs immobiliers commerciaux par l’intermédiaire des prêteurs immobiliers commerciaux – les emprunteurs immobiliers commerciaux n’empruntent pas au taux des fonds fédéraux. Des taux plus bas pourraient également être plus propices à un resserrement des écarts de taux des prêteurs, si ces derniers sont plus confiants dans les perspectives.

Les courtiers sont en première ligne pour discuter avec les propriétaires qui envisagent de mettre des propriétés sur le marché de la vente, ou avec les acheteurs qui recherchent des bonnes affaires, dans l'espoir que l'activité transactionnelle commencera à reprendre plus tard cette année et au premier trimestre 2025.

Il est également important de noter que même si l’immobilier commercial est influencé par l’économie et les marchés financiers (et influence effectivement ces derniers), il n’évolue pas au même rythme que l’économie et les marchés financiers dans leur ensemble. Si certains environnements de marché sont objectivement bons ou mauvais pour l’immobilier commercial, le marché actuel est un peu des deux, avec une certaine nuance de gris.

Les baisses de taux n’auront pas non plus le même impact sur tous les secteurs de l’immobilier. Une réduction de taux de 25 à 50 points de base avant la fin de l’année ne résoudra pas les problèmes du marché des bureaux. Elle pourrait stimuler l’activité de transaction dans certains autres secteurs, mais si des problèmes fondamentaux affectent la performance opérationnelle d’un secteur, une baisse des taux ne sera peut-être pas la solution.

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