Partie 1 - Comprendre comment une étude de faisabilité d'un projet immobilier peut assurer le succès de votre prochain projet

Qu'est-ce qu'une analyse de faisabilité ?

Une analyse de faisabilité, également appelée étude de faisabilité, est une étape cruciale du processus de développement immobilier. Il s'agit essentiellement d'une évaluation approfondie d'un projet proposé pour déterminer ses chances de réussite. Considérez-la comme une vérification de la réalité avant d'y consacrer beaucoup de temps et de ressources.

Cette analyse examine en profondeur divers facteurs qui peuvent avoir un impact sur votre développement, en examinant des éléments tels que :

• Conditions du marché : Y a-t-il une demande pour le type de bien que vous envisagez ? Quels sont les prix de vente et de location actuels et prévus ?

• Spécificités du site : Le site présente-t-il des limitations ou des contraintes qui pourraient avoir un impact sur la construction ou sur le produit final ? Y a-t-il des réglementations de zonage ou environnementales à prendre en compte ?

• Viabilité financière : Pouvez-vous obtenir le financement nécessaire ? Quels sont les coûts prévus et les retours potentiels sur investissement rendront-ils le projet rentable ?

En effectuant une analyse de faisabilité, vous pouvez identifier les obstacles potentiels et prendre des décisions éclairées quant à la poursuite ou non d'un projet. Cela vous aide à évaluer les risques par rapport aux avantages potentiels, ce qui vous évite des erreurs coûteuses et vous prépare à un développement réussi.

Pourquoi une étude de faisabilité financière est-elle importante ?

Un développement réussi repose sur l’équilibre entre les risques et les bénéfices. Une étude de faisabilité est le point de départ pour atteindre le potentiel maximal et le meilleur rendement possible – l'utilisation la plus élevée et la meilleure – pour tout développement.

Une étude de faisabilité financière évalue le taux de rendement de tout projet de développement immobilier. Elle peut vous donner confiance dans vos décisions et déterminer si le projet de développement sera un succès financier ou non.

Avec une évaluation détaillée du potentiel risques et rendements, vous serez en mesure de tester chaque hypothèse, de prendre des décisions intelligentes et de maximiser chaque opportunité.

Quels sont les trois niveaux de faisabilité ?

Un bien immobilier faisabilité du développement L'étude évalue un plan proposé pour déterminer s'il a des chances de réussir. Tout développeur qui réussit sait qu'une étude de faisabilité d'un projet de développement n'est jamais un exercice ponctuel à définir et à oublier. Il s'agit plutôt d'un processus évolutif. Il est rare qu'une étude de faisabilité initiale reflète le résultat final.

En règle générale, les études de faisabilité sont menées en trois étapes, chacune permettant de découvrir des détails plus approfondis sur le projet. Ces niveaux de faisabilité sont les suivants :

• Faisabilité de haut niveau : La toute première étape de faisabilité – parfois appelée analyse préliminaire ou « calcul approximatif » – explore les idées et considère les avantages et les inconvénients du site de développement. Vous pouvez formuler des hypothèses basées sur des attributs et des contraintes et faire des suppositions sur l’offre et la demande locales.

• Faisabilité statique : Les hypothèses que vous avez formulées lors de l’étude de faisabilité de haut niveau seront étayées par des faits plus solides et vous aurez une idée claire de l’utilisation optimale du site. Il reste encore un peu de conjectures – notamment en ce qui concerne les revenus, le temps et les coûts – à ce stade de la faisabilité, vous ne devriez donc pas encore prendre de décision d’achat.

• Faisabilité des flux de trésorerie : Enfin, à ce stade, vous en arrivez aux détails, notamment en ce qui concerne le financement du projet et les besoins de financement. Lorsque vous négociez un prix, vous devez comprendre combien d'argent sortira et combien rentrera. Vérifiez et contestez toutes vos hypothèses. Les chiffres relatifs aux revenus, au temps et aux coûts sont-ils toujours cohérents ?

Comment choisir le bon modèle de faisabilité ?

Déterminer si un projet est « à la hauteur » peut prendre beaucoup de temps et d’efforts – mais un agent immobilier faisabilité du développement L’étude vous donne confiance dans vos décisions et détermine si votre rêve de développement sera un succès financier ou un échec.

Il existe de nombreux modèles de faisabilité différents, mais deux sont couramment utilisés dans le domaine de la promotion immobilière : l’approche de la marge de développement et l’analyse des flux de trésorerie actualisés. Nous les examinerons plus en détail ci-dessous.

Approche de la marge de développement

Lorsque vous connaissez le prix exact payé pour le terrain ou que vous pouvez estimer sa valeur, vous pouvez utiliser l’approche de la marge de développement pour déterminer le bénéfice proposé sur votre projet de développement. En utilisant ce modèle traditionnel, vous estimez le coût total du développement en dollars courants, non gonflés (y compris les intérêts sur les emprunts à 100 %). La formule simple ci-dessous est connue sous le nom d’approche « à la va-vite ».

Marge de développement = Bénéfice net / Coût total de développement

Les revenus anticipés sont calculés sur la base des valeurs de vente du projet et les coûts (y compris le terrain mais pas la marge du promoteur) sont soustraits pour estimer le bénéfice net. Vous calculez ensuite la marge de développement en divisant le bénéfice par le coût total de développement.

Cette approche est rapide et simple et constitue une bonne méthode pour comparer des projets similaires sur des périodes similaires. Ses principaux inconvénients ? Elle ne tient pas compte de la valeur temporelle de l'argent, elle est donc inefficace sur des projets plus longs. Les comparaisons entre des projets ayant des durées et des opportunités d'investissement différentes peuvent également s'avérer délicates.

Analyse des flux de trésorerie actualisés (DCF)

Les inconvénients de l’approche de la marge de développement conduisent souvent les développeurs à utiliser la méthode des flux de trésorerie actualisés, également connue sous le nom de DCF.

L'analyse DCF permet d'estimer la valeur d'un investissement en fonction de ses flux de trésorerie futurs. L'analyse DCF vise à déterminer la valeur d'un investissement aujourd'hui, en fonction des projections du montant d'argent qu'il générera à l'avenir.

En règle générale, un dollar vaut plus aujourd'hui qu'un dollar l'année prochaine. L'analyse DCF prend donc en compte la valeur temporelle de l'argent et son impact sur les rendements du promoteur au fil du temps. Dans cette méthode, la valeur de tous les éléments de trésorerie est calculée pour chaque période, ce qui permet d'obtenir une fourchette de flux de trésorerie nets au fil du temps.

Parce qu'elle prend en compte la valeur temporelle de l'argent, les hypothèses de cette méthode sont plus explicites. Mais elle peut aussi être complexe et longue à mettre en œuvre sans l'aide d'un logiciel puissant.

Examinons de plus près un exemple d’analyse DCF ci-dessous et décortiquons certaines des entrées clés.

• Valeur actuelle nette : La VAN est la valeur actuelle estimée en dollars d'un actif, d'un investissement ou d'un projet. La VAN mesure les entrées et sorties de trésorerie futures attendues, ajustées en fonction du prix d'achat initial, pour calculer la valeur de l'actif. Un projet à VAN nulle remboursera l'investissement initial plus le taux de rendement requis. Une VAN positive rembourse au-delà du taux de rendement requis, tandis qu'une VAN négative n'est pas réalisable.

• Taux de rendement interne (TRI) : Le TRI est l’autre face de la VAN et calcule le rendement réel de l’investissement sur une base annualisée. Le TRI est le taux d’actualisation auquel la valeur actuelle nette est égale à zéro. Par exemple, l’argent investi dans un compte bancaire rapportant des intérêts de 5 % aurait un TRI de 5 %. Le TRI peut être difficile à calculer, bien que des logiciels comme ARGUS EstateMaster et ARGUS Developer facilitent le calcul des chiffres et la détermination du TRI.

• Taux de remise : Si un projet nécessite un certain investissement aujourd'hui (et dans le futur) et que vous pouvez prévoir les rendements futurs qu'il générera, le taux d'actualisation peut vous aider à calculer la valeur actuelle des flux de trésorerie. Si la valeur actuelle nette est positive, le projet est viable. Dans le cas contraire, il est considéré comme financièrement irréalisable.

Comment évaluer les risques et découvrir des opportunités ?

Un promoteur immobilier doit gérer les forces concurrentes du risque et du rendement. Il existe un mantra très simple qui reste fondamentalement vrai dans le domaine du développement immobilier : plus le risque est élevé, plus le rendement est élevé.

La forme la plus simple d'analyse des risques est l'analyse de sensibilité, qui doit être utilisée pour comprendre comment les changements apportés aux différents paramètres (tels que le coût de construction ou la valeur des ventes) peuvent affecter la faisabilité de votre projet. Par exemple, que se passe-t-il si les coûts de construction augmentent de 10 % ou diminuent de 5 % ?

La modélisation de scénarios peut être utilisée pour évaluer l'utilisation optimale. Chaque étude de faisabilité doit déterminer si le développement proposé correspond ou non à l'utilisation optimale et si un autre type d'actif pourrait maximiser la valeur.

Les promoteurs immobiliers ont de plus en plus recours à l'analyse de sensibilité et de scénarios pour évaluer les risques et découvrir des opportunités. Pour en savoir plus, consultez notre Série sur la faisabilité du développement immobilier, partie 2 – Équilibrer le risque et le rendement dans le développement immobilier

Quels coûts de développement immobilier dois-je prendre en compte ?

En fin de compte, le développement immobilier a pour objectif de gagner de l’argent, ce qui implique de bien comprendre vos coûts. Une étude de faisabilité complète prendra en compte les principaux coûts suivants :

• Coût d'acquisition : Les coûts associés à l'acquisition du développement, y compris les frais juridiques, les droits de timbre et les taux.

• Coûts de construction: Généralement calculé en fonction de la conception ou de la taille du projet, à un tarif au mètre carré. Si vous recevez un prix de construction fixe de la part d'un constructeur, c'est un avantage considérable.

• Frais et règlements du conseil : Les organismes de réglementation et les conseils locaux factureront des montants différents pour différentes certifications. Assurez-vous de prendre en compte les demandes d'approbation de développement, les frais de permis de construire, le zonage, les titres de copropriété et les coûts de lotissement.

• Coûts fonciers : Les projets de développement immobilier ne s’arrêtent pas le jour où les ouvriers quittent le chantier. Vous pouvez conserver les propriétés pendant un certain temps avant de les vendre, ce qui signifie que vous devez continuer à respecter vos obligations financières.

• Honoraires professionnels : Cela devrait inclure tous les honoraires facturés par les consultants et les professionnels tels que les avocats, les urbanistes ou les architectes, les géomètres ou les ingénieurs, et correspond généralement à un pourcentage de la construction.

• Ventes et marketing : Tous les frais engagés pour aider à commercialiser ou à vendre la propriété. Des brochures à l'expérience de réalité virtuelle immersive en passant par les agents immobiliers rémunérés à la commission qui vendent votre propriété.

• Impôt:Les impôts peuvent varier selon la juridiction, mais ils constituent un élément inévitable et fondamental du processus de développement.

• Contingence: Peu de projets immobiliers se déroulent exactement comme prévu, et une réserve d’urgence vous aide à rester sur la bonne voie lorsque les coûts dépassent votre budget. En règle générale, 5 à 10 % du budget doivent être alloués pour couvrir les coûts supplémentaires ou imprévus pendant le projet de construction. L’omission de la réserve peut facilement entraîner des dépassements de budget. À l’inverse, une réserve d’urgence trop élevée peut masquer la viabilité d’un projet.

Continuez à lire le prochain épisode : Série sur la faisabilité du développement immobilier, partie 2 – Équilibrer le risque et le rendement du développement immobilier

Établissez la faisabilité de votre développement pour réussir avec ARGUS EstateMaster

Pour découvrir des détails plus approfondis sur votre projet, vous devrez vous appuyer sur des logiciels sophistiqués, comme ARGUS EstateMasterAvec une solution robuste, vous pourrez saisir plus de données dans réaliser une étude de faisabilité immobilière plus précise, vous permettant de prendre des décisions financières en toute confiance.

Une fois que vous avez saisi vos coûts et vos revenus, vous pouvez calculer des indicateurs de performance clés, notamment la valeur foncière résiduelle, la marge et le bénéfice de développement, la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne pour vous aider à évaluer les opportunités de développement.