Partie 2 – Équilibrer le risque et le rendement du développement immobilier

Quels sont les principaux risques liés à la promotion immobilière ?

Comprendre les risques inhérents au développement immobilier devrait être un élément important pour tout étude de faisabilité du développement.

L’évolution des variables telles que les coûts et la durée de construction, les valeurs de vente, les loyers et les taux d’intérêt peuvent tous affecter les indicateurs de performance clés de votre projet et déterminer la probabilité d’atteindre vos taux de rendement ciblés.

Bien qu'il existe de nombreux risques à gérer, cinq d'entre eux se démarquent des autres :

1. Retards: Les retards dans l’approbation des projets, les conditions météorologiques imprévues ou les litiges contractuels ne sont que trois des nombreuses raisons pour lesquelles les projets peuvent prendre plus de temps que prévu. Les projets de développement immobilier ont tendance à dépasser les délais prévus, ce qui peut être très coûteux, notamment en termes de coût de la dette. La gestion de ce risque nécessite des contrats de construction solides et un budget d’urgence, mais surtout, elle nécessite avant tout un calendrier réaliste.

2. Dépassements de coûts : Les variations de coûts peuvent compromettre la marge bénéficiaire de tout développement. Atténuer le risque de dépassement des coûts revient à une question claire compréhension de vos coûts dès le départ – et que ces coûts soient tous là, noir sur blanc, dans vos documents de construction et vos contrats. Prenez le temps de détailler les équipements, les installations et les finitions et assurez-vous de ne rien oublier.

3. Mouvements du marché : Les baisses de la demande et des taux de vente peuvent peser sur vos bénéfices, tout comme les nouveaux projets immobiliers qui émergent du sol à proximité. Les hausses des taux d'intérêt, les nouvelles taxes ou les changements dans les paramètres d'investissement peuvent également perturber le marché, ce qui peut avoir de lourdes conséquences sur vos résultats financiers.

4. Entrepreneurs peu fiables : Nous avons tous entendu parler d’histoires d’horreur de constructeurs qui font faillite en plein milieu d’un projet. Pour atténuer ce risque, il faut procéder à une vérification approfondie avant de signer le contrat. Vérifiez le travail des entrepreneurs que vous proposez, recueillez les commentaires des anciens clients et parlez à vos collègues et même à vos concurrents. Prenez le temps de prendre la bonne décision.

5. Faisabilité défectueuse : L’un des moyens les plus rapides de perdre de l’argent dans le développement immobilier est de travailler avec des chiffres basés sur des suppositions. S’assurer que les chiffres concordent est un élément essentiel du développement immobilier. Assurez-vous que les projets financiers, les budgets et les faisabilités sont solides et rigoureux, car des chiffres caoutchouteux sont un signe certain d’échec du projet.

Pourquoi l’analyse de sensibilité et de scénario est-elle importante pour votre étude de faisabilité de développement ?

C’est une chose de comprendre les risques potentiels. C’en est une autre de les appliquer à votre projet de développement.

C’est pourquoi les promoteurs immobiliers ont de plus en plus recours à l’analyse de sensibilité et de scénarios – des techniques de modélisation qui aident à analyser les scénarios économiques, à comprendre l’exposition aux risques et à découvrir des opportunités cachées.

L'analyse de sensibilité vous aide à comprendre comment les changements apportés aux différentes données peuvent affecter la faisabilité de votre projet. Par exemple, que se passe-t-il si les coûts de construction augmentent de 10 % ou diminuent de 5 % ? Votre projet sera-t-il toujours rentable ?

L'analyse de scénario peut vous aider à évaluer l'utilisation la plus élevée et la meilleure pour votre site de développement en testant différentes combinaisons d'entrées, affectant la faisabilité du projet. Posez-vous les questions suivantes :

• Mon utilisation proposée est-elle physiquement possible ? Oubliez pour l’instant le zonage et les aspects économiques. Réfléchissez plutôt à la faisabilité physique de votre projet. Pensez à la topographie, à la taille et à la forme du terrain, au sol et à l’eau, aux conditions météorologiques et aux développements voisins.

• L'utilisation est-elle légalement autorisée ? Le prochain test consiste à déterminer si votre projet de développement sera conforme aux réglementations et restrictions d'urbanisme. L'utilisation que vous proposez est-elle autorisée dans cette zone ? Sera-t-elle conforme aux codes du bâtiment ?

• Existe-t-il un marché pour mon développement ? Pour répondre à cette question, vous devrez analyser le marché, comprendre votre concurrence et arpenter la route pour parler aux clients potentiels.

• Est-ce l'option la plus productive ? Pensez à toutes les utilisations possibles et classez-les par ordre de rendement et de risque. Êtes-vous prêt à prendre le risque d'obtenir un rendement élevé ?

Continuez à lire le prochain épisode : Série sur la faisabilité du développement immobilier, partie 3 – Estimation foncière : quel est votre prix de vente ?

Établissez la faisabilité de votre développement pour réussir avec ARGUS EstateMaster

Pour découvrir des détails plus approfondis sur votre projet, vous devrez vous appuyer sur des logiciels sophistiqués, comme ARGUS EstateMaster. Avec un solution robuste, vous pourrez saisir davantage de données pour élaborer une étude de faisabilité immobilière plus précise, vous permettant ainsi de prendre des décisions financières en toute confiance.

Une fois que vous avez saisi vos coûts et vos revenus, vous pouvez calculer des indicateurs de performance clés, notamment la valeur foncière résiduelle, la marge et le bénéfice de développement, la valeur actuelle nette et le taux de rendement interne pour vous aider à évaluer les opportunités de développement.