Partie 4 - Le compromis entre les logiciels de faisabilité de développement et les feuilles de calcul

Les dangers des feuilles de calcul

La plupart des promoteurs immobiliers ne veulent pas admettre qu’ils s’appuient encore sur des modèles de feuilles de calcul avec des calculs complexes pour comprendre leur faisabilité financière. Mais nous savons que près d’une grande entreprise sur cinq a souffert pertes financières dues à des erreurs dans les feuilles de calcul. Voici quelques histoires d'horreur :

• TransAlta: Une erreur de copier-coller dans une feuille de calcul a obligé le plus grand fournisseur d’électricité propre du Canada à acheter davantage de contrats d’électricité à un prix plus élevé. Le coût de l’erreur ? 24 millions de dollars.

• Fidélité: Le fonds Magellan de la société a été contraint d’annuler une distribution de dividendes en raison d’un signe négatif manquant. Une perte est devenue un gain, ce qui a entraîné une erreur de 2,6 milliards de dollars dans l’estimation du dividende.

• JP Morgan: Le copier-coller d'une longue liste de cellules a conduit la banque d'investissement à sous-estimer gravement les risques de baisse de son portefeuille de crédit synthétique. La banque a finalement écopé de 6,5 milliards de dollars de pertes et d'amendes

• Fannie Mae: Lors du changement de son système comptable, l’équipe financière de l’entreprise s’est appuyée sur des feuilles de calcul pour effectuer ses calculs. Mais ces feuilles de calcul contenaient des erreurs qui ont faussé les résultats de plus de 1,1 milliard de dollars, ce qui a été plus tard signalé aux actionnaires en colère comme étant « des erreurs honnêtes commises dans une feuille de calcul ».

Qu’est-ce que cela signifie pour les promoteurs immobiliers ?

Un modèle de feuille de calcul de faisabilité d'un projet immobilier peut paraître étonnamment sophistiqué, mais il est loin d'être infaillible. Il existe quatre principales sources d'erreur lorsque les promoteurs immobiliers s'appuient sur des feuilles de calcul. Il s'agit de :

Erreurs manuelles : Les sociétés de développement sont souvent des environnements à haut rendement où les évaluateurs doivent entreprendre des travaux complexes et prendre des décisions rapides dans des délais très courts. L'erreur humaine est donc la cause la plus courante d'erreurs dans les études de faisabilité et les modèles.

• Échec de l'audit : Parfois, les modifications apportées à une section d'une feuille de calcul peuvent avoir des conséquences en aval qui ne sont pas facilement compréhensibles. L'audit peut éliminer certaines erreurs des feuilles de calcul, mais suivre la piste d'audit et vérifier les mécanismes de calcul peut être une tâche longue et laborieuse.

• Modifications manquantes : Les projets de développement ne sont pas statiques et la plupart d’entre eux nécessiteront de nombreux changements par rapport à l’évaluation initiale. De nombreuses hypothèses devront peut-être être modifiées avant le début des travaux sur le site – et un seul chiffre oublié peut faire toute la différence pour la rentabilité de votre projet.

• L'histoire se répète : Il est judicieux de reproduire une étude de faisabilité sur tableur lorsque des efforts et du temps considérables ont déjà été investis dans des projets précédents. Mais cela peut perpétuer les erreurs des projets précédents. Pouvez-vous être sûr que le dernier modèle de faisabilité a été audité et exempt d'erreurs ?

Continuez à lire le prochain épisode : Série sur la faisabilité du développement immobilier, partie 5 – Financement du développement immobilier – Comment obtenir un financement pour votre projet

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