3 questions à garder à l’esprit lors de l’obtention d’une évaluation commerciale

Avez-vous déjà pensé à la valeur puissante qu’offre une évaluation immobilière commerciale ?

Lors de l’achat, de la vente, de l’investissement, du prêt, du refinancement ou de l’assurance de propriétés valant plusieurs millions de dollars, le rapport d’évaluation immobilière peut faire ou défaire une transaction.

Avoir une qualité fiable et supérieure évaluation commerciale met le pouvoir entre vos mains. Il clarifie et améliore l'information, réduit les risques et contribue finalement à la réussite d'un large éventail de transactions immobilières.

Lors du renouvellement d’un prêt hypothécaire sur une propriété par exemple, avec une évaluation précise et en temps opportun, un emprunteur peut négocier avec divers prêteurs pour obtenir les meilleures conditions de financement. Une évaluation de mauvaise qualité peut avoir l’effet inverse.

Les transactions peuvent échouer parce qu’une évaluation n’est pas terminée à temps ou est préparée de manière incomplète ou incorrecte. Si un propriétaire foncier ayant besoin d'un financement, par exemple, fournit au prêteur un évaluation d'un immeuble commercial qui ne comprend pas suffisamment d’analyse ou de détails pour répondre aux exigences du prêteur, la demande de prêt pourrait être refusée.

Pour vous assurer de disposer d'un outil puissant pour votre prochaine transaction immobilière commerciale, réfléchissez aux trois questions suivantes, qui peuvent servir de guide pour les discussions avec un évaluateur potentiel.

1. Pour mener à bien une transaction, quelles sont les caractéristiques les plus importantes d’une évaluation ?

Chaque évaluation est spécifiquement ciblée sur les exigences d’un projet particulier. Le type d'actif à évaluer et l'utilisation prévue de l'évaluation déterminent le travail à entreprendre, le niveau de détail et d'analyse requis et le type de rapport nécessaire pour présenter l'estimation de la valeur marchande. Parallèlement à cette approche ciblée, les évaluations de qualité présentent également les caractéristiques fondamentales suivantes.

Précision

Un évaluateur doit être en mesure de fournir une évaluation factuelle et impartiale basée sur l'évaluation des caractéristiques de la propriété, des données de vente et d'autres informations. Étant donné que de meilleures données conduisent à des évaluations plus précises, il est utile de déterminer comment un évaluateur accède à des études de marché approfondies et à des données immobilières comparables pour arriver à l’évaluation la plus précise d’une propriété.

Conformité

Des normes d'évaluation professionnelles sont essentielles pour fournir une qualité élevée évaluations immobilières commerciales. L’Institut canadien des évaluateurs (ICE) est l’organisme national d’évaluation immobilière le plus largement reconnu au pays. Les évaluateurs qui sont membres accrédités de l'AIC sont tenus de fournir des services conformément aux Normes uniformes canadiennes de pratique en matière d'évaluation professionnelle (CUSPAP). Ces normes rigoureuses définissent les procédures d'élaboration et de communication d'une évaluation ainsi que les règles éthiques pour la pratique de l'évaluation.

Cohérence

Dans un contexte d’évolution constante et rapide du secteur immobilier, la cohérence est essentielle pour l’exactitude et la qualité des évaluations. Les processus internes d’une société d’évaluation doivent soutenir les meilleures pratiques et des processus efficaces qui contribuent à des évaluations méticuleuses et rentables de qualité constante.

Opportunité

La période de diligence raisonnable pour les transactions immobilières telles que les contrats d’achat et de vente et les approbations de financement est généralement serrée – souvent seulement 30 à 90 jours. Il peut être essentiel qu’une évaluation soit terminée à temps. Une société d’évaluation doit disposer de capacités d’exécution rapides pour réaliser les évaluations en cas de besoin.

2. Quelles informations le rapport d’évaluation immobilière doit-il contenir ?

A l’issue d’une expertise immobilière, l’expert remet un rapport écrit. Celui-ci variera en type, format, longueur et contenu en fonction des exigences du projet. En conséquence, un évaluateur immobilier commercial peut choisir de préparer l’un des deux formats de rapport suivants : narratif complet ou court narratif. Quel que soit le format utilisé, le rapport final doit inclure tous les éléments et étapes clés impliqués dans l'évaluation. Il doit être clair, cohérent et facile à comprendre, avec suffisamment d’analyses et de détails, notamment les éléments suivants.

• Objet de l'évaluation

• Type de valeur estimée et définition de cette valeur

• Description de la propriété physique et des droits correspondants

• Facteurs qui ont actuellement ou pourraient avoir un effet sur la valeur de la propriété

• Hypothèses et conditions sous-jacentes

• Approches de valeur appliquées, y compris les calculs pour chaque estimation de valeur

• Corrélation et rapprochement de ces estimations

• Estimation finale de la valeur

• Prise en charge des données descriptives et statistiques

3. Quels sont les attributs les plus importants à prendre en compte lors de l’embauche d’une société d’évaluation immobilière commerciale ?

La qualité d'une évaluation peut varier considérablement en fonction de la mesure dans laquelle les qualifications, l'expérience et les capacités d'une société d'évaluation correspondent aux exigences d'un projet. Avant d’embaucher, il est utile d’avoir une conversation téléphonique avec un évaluateur potentiel et d’explorer les questions suivantes.

• Expérience pertinente : En raison de la complexité et de la valeur de nombreuses transactions immobilières, il est important de préciser qui effectuera réellement l’évaluation. La personne qui effectue l'évaluation doit posséder les qualifications et l'expérience requises pour le type spécifique de propriété et sa complexité relative.

• Connaissance du marché : L’expérience d’un évaluateur et sa compréhension des conditions du marché sont des facteurs importants dans l’interprétation de la valeur d’une propriété.  Les transactions immobilières dépassant souvent les frontières dans l’environnement mondialisé actuel, la connaissance des marchés locaux, régionaux et nationaux constitue un avantage important.

• Accès à des bases de données immobilières complètes : Renseignez-vous sur les sources de données de l’entreprise. L’analyse de la propriété doit être basée sur des données actuelles et précises. Un évaluateur doit accéder à une base de données complète des conditions du marché et des données au niveau de la propriété qui facilite une analyse complète et en temps opportun. Les bases de données propriétaires internes, par exemple, peuvent souvent fournir des informations complètes et des résultats d'analyse rapidement et efficacement.

• Meilleures pratiques : Les normes et les meilleures pratiques en matière d’évaluation immobilière, telles que les Normes uniformes canadiennes de pratique professionnelle en matière d’évaluation (CUSPAP) et les RICS Valuation – Professional Standards, qui sont des normes de contrôle de qualité reconnues à l’échelle internationale pour les évaluations immobilières, évoluent et s’améliorent continuellement. C'est pourquoi il est important de déterminer les protocoles et les processus qu'une entreprise a mis en place pour garantir que les évaluateurs suivent les pratiques les plus récentes et les plus efficaces.

• Titres professionnels : Vérifiez que l'évaluateur qui effectuera l'évaluation possède la certification appropriée afin que vous puissiez être sûr qu'il respecte les normes et pratiques appropriées. Les titres professionnels incluent Évaluateur résidentiel canadien (ARC) et Évaluateur accrédité de l'Institut canadien (AACI), qui sont agréés par l'Institut canadien des évaluateurs.

• Pré-approuvé, lorsque requis : Si une évaluation est exigée par un prêteur, assurez-vous de déterminer si l’entreprise figure sur la liste des évaluateurs agréés du prêteur. Si un emprunteur soumet un rapport d'une société d'évaluation qui ne figure pas sur cette liste, le prêteur peut ne pas accepter l'évaluation.

• Assistance de suivi utile : Une évaluation ne se termine pas par la remise d’un rapport d’évaluation. La société d’évaluation doit être disposée à discuter de son opinion et de ses conclusions avec vous et toute autre partie impliquée afin de garantir que toutes les questions ou préoccupations sont pleinement prises en compte.

• Un intérêt et une compréhension de la mission : Lorsqu’il discute d’un projet potentiel, en plus de répondre à vos questions, un évaluateur doit vous répondre par des demandes pertinentes : décrire la propriété. Où est-il situé? Pourquoi achetez-vous/vendez-vous/refinancez-vous ? Avez-vous un prêteur en place ? Quelle est la situation du crédit-bail ? Ce type d’exploration indique un intérêt pour vos attentes et vos besoins.

En fin de compte, un évaluation de propriété commerciale vise à résoudre les problèmes immobiliers, à aider les particuliers à prendre des décisions d'investissement éclairées et à faciliter des transactions judicieuses.

En effectuant votre propre diligence raisonnable, vous pouvez vous assurer que vous travaillez avec la bonne entreprise, une entreprise qui met entre vos mains toute la puissance d’une évaluation.