Un examen plus approfondi du plan d’accessibilité au logement de Toronto

Examen de plus près du plan d’accessibilité au logement d’Olivia Chow

Les inquiétudes concernant l’abordabilité du logement ont atteint leur paroxysme chez les électeurs et les gouvernements tant à Toronto que partout au Canada alors que les coûts des logements et les loyers continuent de grimper. En réponse à cela, la maire Olivia Chow a présenté un plan ambitieux visant à étendre le rôle de la ville dans la construction de logements abordables et au prix du marché afin d’atténuer la crise croissante du logement abordable dans la ville.

Au niveau provincial, les efforts pour résoudre le problème comprennent quatre itérations de plans d'action pour l'offre de logements (« HSAP »), dont une cinquième devrait être publiée à l'automne. Chaque itération du HSAP a introduit des changements législatifs importants qui constituent la base de la planification du logement. En plus des changements de politique, les provinces ont récemment annoncé leur Construire un fonds plus rapidement, qui vise à récompenser les villes comme Toronto qui atteignent leurs objectifs en matière de logement.

Complétant les efforts de la province, le le Fonds d’accélération du logement de 4 milliards de dollars du gouvernement fédéral (HAF) fournira également un financement aux villes et aux gouvernements autochtones pour élaborer des mesures innovantes visant à débloquer de nouvelles offres de logements et à accélérer la création de 100 000 nouveaux logements à travers le Canada. En plus d'encourager les changements de politiques municipales, le gouvernement fédéral a également récemment annoncé un remboursement de la taxe sur les produits et services pour les nouveaux logements locatifs afin d'encourager le secteur du logement à but lucratif et sans but lucratif à mettre l'offre en ligne plus rapidement.

Les initiatives combinées locales, provinciales et fédérales devraient commencer à passer du débat politique à des actions concrètes pour répondre à la crise naissante du logement à Toronto. Les dernières révisions proposées au Plan des maisons de la ville ajouterait 7 500 logements abordables et fixerait un nouvel objectif de 17 500 logements à loyer contrôlé à terminer d'ici 2031, en plus du 40 000 logements abordables que la ville s'est déjà engagée à construire d'ici cette date.

Alex Beheshti, expert en urbanisme du Groupe Altus , approfondit les détails de ce plan pour mettre en évidence les défis et les opportunités qui s'annoncent dans la quête de la ville de Toronto visant à offrir des logements abordables aux résidents.

Obstacles à l’exécution du plan

La maire Chow a fait de l’abordabilité du logement un élément central du programme de son administration. La mission derrière son plan de logement autofinancé est non seulement de fournir des logements locatifs au tarif du marché dont on a cruellement besoin, mais également de fournir des logements abordables et des logements extrêmement abordables. Ce projet a suscité de nombreuses critiques au cours de sa campagne et, après sa victoire, il reste plusieurs obstacles à surmonter pour qu'il réussisse.

Le plan du maire Chow comprend un mélange de loyers au taux du marché et de logements abordables – les logements abordables étant composés d'unités à 80 % du loyer moyen du marché (« LMR ») et à 10 % du loyer indexé sur le revenu (« RGI »), ou un logement subventionné (dans la plupart des cas, le loyer LIR représente 30 % du revenu familial net mensuel ajusté d'un ménage).

Le défi des politiques définies à l’aide de l’AMR est qu’il peut s’agir d’un terme abusif pour qualifier une statistique, car l’AMR est calculé en agrégeant les logements vacants et occupés. Les logements occupés ne reflètent pas les loyers réels auxquels un nouveau locataire serait confronté sur le marché actuel s’il recherchait un logement. Les prix unitaires occupés reflètent plutôt le montant du loyer payé par les locataires existants, qui peut être nettement inférieur à celui des logements vacants ou libres disponibles à la location. Souvent, les logements abordables sont évalués entre 100 % et 120 % d'AMR parce que cela reste moins cher que le loyer du marché « réel » ou « unité vacante », donc descendre en dessous de ce chiffre à 80 % sera un défi pour la ville pour que les loyers couvrent les coûts de base. , en particulier lorsque le plan consiste à exploiter de nouveaux logements locatifs aux taux d'emprunt élevés d'aujourd'hui.

Un deuxième obstacle au nouveau plan de logement de Toronto est la nécessité de contrôler à la fois les loyers de location et les loyers inoccupés sur les logements au taux du marché construits par la ville dès le premier jour. Le défi de cette approche est que le prix des logements est établi en partie sur la base d'hypothèses de coûts de construction/financement des nouvelles maisons et de leur entretien. Tout en effectuant une analyse appropriée et approfondie estimations des coûts est la clé pour atténuer les risques, mais les dernières années ont démontré que des résultats inattendus sont toujours possibles.

La ville s'attend à ce que les unités au taux du marché paient non seulement leurs propres coûts de possession, mais qu'elles reportent également tous les bénéfices générés. Ces bénéfices aident à financer le financement de futurs projets de logements (comme le ferait un promoteur typique), y compris des logements abordables et très abordables – et tout cela se fait dans un court laps de temps. Être capable de couvrir tous ces différents objectifs serait un défi, même pour le promoteur le plus expérimenté, dans le meilleur des cas, et à l'heure actuelle, la ville et le maire sont confrontés à des vents contraires difficiles.

Risque de contrôle des loyers

La proposition du maire Chow visant à introduire un contrôle des loyers sur les logements au prix du marché dans le cadre du programme de logement abordable de la ville n’est pas une idée nouvelle ; cependant, passé délibérationsLes efforts du conseil pour atteindre cet objectif politique n'ont pas abouti. De plus, les conseils passés ont également vigoureusement discuté incluant les unités RGI dans le cadre de son offre de programmes de logements abordables, mais étant donné les importantes considérations financières que ce type de programme nécessite de façon continue, la ville a eu du mal à avancer sur cet objectif.

Bien que l'inclusion d'unités au taux du marché puisse générer soit des bénéfices ponctuels, soit des fonds continus à utiliser pour atteindre les objectifs de logement abordable, le fait de compter sur cette seule source de financement peut entraîner des écarts dans la réalisation des objectifs ambitieux fixés par le maire. Sans sources de financement supplémentaires, la ville pourrait se retrouver face à des choix difficiles, comme l'allongement du calendrier de son programme de développement, la réduction du nombre d'unités abordables ou de l'ampleur de l'accessibilité offerte, ou la possibilité que les unités au prix du marché tombent en ruine en sous-dépensant pour l'entretien.

Promettre un contrôle des loyers sur les logements au tarif du marché est une tâche certes difficile. Par exemple, si les tarifs de location d’un immeuble étaient fixés en 2017 en fonction des coûts de financement de l’époque, ces taux ne refléteraient pas la forte hausse de l’inflation à laquelle nous assistons aujourd’hui, ni le contexte actuel de taux d’intérêt élevés. Il existe des variables et des conditions de marché difficiles à prévoir, même pour les meilleurs experts du secteur, et il existe des raisons légitimes pour lesquelles les propriétaires et les exploitants peuvent avoir besoin d'augmenter les loyers.

Bien que le contrôle des loyers soit un sujet fréquemment débattu (en particulier dans le contexte de la hausse des prix des loyers), les défenseurs, les leaders d’opinion, les universitaires ou les politiciens définissent rarement ce qu’ils entendent par là lorsqu’ils en parlent publiquement. En fait, c’est un terme qui peut avoir une très grande variété de significations différentes, il est donc important de définir de quoi nous parlons réellement.

La compréhension la plus courante des différences en matière de contrôle des loyers se situe entre le contrôle des locataires et celui des logements vacants. Dans le cadre du contrôle des locataires, les prix des logements peuvent être librement fixés par un loueur jusqu'à ce qu'un locataire soit trouvé, mais une fois que le logement est occupé, des restrictions sont imposées sur le degré d'augmentation des loyers d'une année à l'autre. Avec le contrôle de l'inoccupation, lorsqu'un locataire quitte le logement, le logement reste à son tarif précédent et les prix ne peuvent être augmentés que d'un montant prescrit.

Cependant, il existe également d’autres formes de contrôle des loyers, qui peuvent être classées comme « douces », moyennes ou « dures ». Un contrôle souple des loyers permet des augmentations bien supérieures au taux d’inflation, mais empêche prix abusifs par un loueur. Un exemple de contrôle souple des loyers est le système utilisé par l’État de l’Oregon, qui le loyer autorisé augmente entre 10,0% et 14,6% en 2023. Un contrôle moyen des loyers permet des augmentations légèrement supérieures au taux d'inflation, tandis qu'un contrôle strict des loyers ne permet que des augmentations de loyer égales ou inférieures au taux d'inflation, ce qui est le système de l'Ontario (plafonné à 2,5% maximum utilise pour les unités construites avant novembre 2018.

Un autre problème à considérer dans le débat entourant le contrôle des loyers est que le taux d’inflation global (il s’agit du taux souvent cité dans les médias et qui sert de base au calcul de la ligne directrice sur l’augmentation des loyers (« RIG ») en Ontario) est basé sur le Indice des prix à la consommation (« IPC »), qui suit le coût d'un panier de biens et de services qu'un ménage typique achète. Cependant, les loueurs et les promoteurs, y compris la ville si elle souhaite poursuivre ses projets de logement, sont confrontés à un panier différent de biens et de services qu'ils achètent lorsqu'ils fournissent des logements locatifs, ce qui correspond davantage au Indice des prix de la construction de bâtiments (« BCPI »). Au deuxième trimestre 2023, l'IPBC était de 8,1 % dans la région de Toronto. En raison de la différence entre l'IPC et l'IPBC, le prix payé par les ménages locataires à long terme peut tomber bien en dessous des coûts d'exploitation minimaux pour ce logement au fil du temps, même si le locataire bénéficiera d'une plus grande sécurité d'occupation grâce à la stabilité des prix.

Associées à des politiques supplémentaires telles que le contrôle des logements vacants, les mesures de contrôle des loyers moyennes à strictes peuvent avoir un impact négatif sur la capacité des loyers du marché à couvrir les coûts d'exploitation et de financement. Cela rendra difficile le recyclage du capital vers le financement de nouveaux projets et la réalisation d’autres objectifs du programme de logement du maire. Si la ville impose elle-même des politiques maximales de contrôle des loyers, elle pourrait se retrouver à l’avenir avec très peu de marge de manœuvre pour effectuer le remboursement de la dette, ce qui est essentiel à la stabilité de l’ingénierie financière de ce programme face à un événement économique négatif. Cela exposerait les actifs appartenant à la ville au risque de saisie de dettes ou obligerait les contribuables à combler la différence. Quelle que soit la voie politique choisie par la ville et le maire, la prise en compte des problèmes mis en évidence doit être prise en compte dans toute évaluation de la gestion des risques en tant que méthode permettant d'élaborer une stratégie d'atténuation solide. La ville devrait également prendre le temps d'examiner les succès et les échecs d'autres juridictions, comme Vancouver., ont dû combiner le contrôle des loyers et les exigences en matière de logement abordable pour s'assurer qu'ils absorbent les leçons que d'autres ont apprises au lieu de commettre eux-mêmes les mêmes erreurs.

Le succès nécessitera de gérer les risques

En fin de compte, la proposition de logement du maire Chow sera une expérience moderne sur une vieille idée. Le gouvernement a été relativement absent de la construction de logements depuis les années 60 et 70. Pour réussir, l’équipe de Chow devra reconstruire une partie de la mémoire musculaire et des compétences institutionnelles qui ont pu être perdues au cours des dernières décennies. S’ils trouvent leur place dans ce nouveau cadre et exécutent le plan de logement de manière régulière et mesurée, ils pourront, espérons-le, éviter des répercussions négatives sur les finances de la ville.

Comme pour tout développement, il y a toujours des risques et des choix difficiles à faire. Il est essentiel que la ville donne la priorité aux objectifs et cherche à réussir dans certains domaines plutôt que dans aucun. Les promoteurs placent la rentabilité au centre de leurs plans et articulent tous leurs objectifs autour de ce locataire central : le prix qu'ils proposent aux logements sur le marché, les commodités qu'ils incluent dans le développement, les avantages qu'ils offrent à la communauté autour de leur projet, la conception de leur projet. bâtiment, etc

La principale priorité de tout promoteur est toujours la rentabilité : tous les autres plans et objectifs (tels que le niveau de prix, le fait qu'ils proposent des logements sur le marché, les commodités qu'ils incluent dans leur développement et les avantages qu'ils offrent à la communauté environnante) s'articulent autour de ce locataire central. . Dans ce cas, la ville n’est pas obligée d’abandonner ses autres objectifs, mais elle doit en donner la priorité à au moins un d’entre eux, puis entourer tous les autres objectifs. Après tout, il est préférable pour un projet de développement d’atteindre un ou deux objectifs en les hiérarchisant de manière appropriée (et réaliste) plutôt que de n’en atteindre aucun. En gestion de projet, un projet bien exécuté peut généralement atteindre soit la rapidité, soit la quantité, soit la qualité. Une exécution parfaite peut, au mieux, atteindre deux de ces indicateurs – mais vous ne pourrez presque jamais atteindre les trois.

Dans cette optique, la ville doit décider quelle composante de son plan de logement elle souhaite donner la priorité dans un ordre séquentiel : construire des logements rapidement, fournir de nombreux logements locatifs, fournir des logements à loyer contrôlé, fournir de nombreux logements abordables ou fournir des logements très abordables. - et regrouper tous les autres objectifs autour d'une priorité principale pour garantir qu'ils sont financièrement viables et réalisables.

En fin de compte, la Ville de Toronto a besoin de davantage de logements abordables, et le problème ne va nulle part. La capacité de rester concentré, de commencer lentement et de maintenir des attentes raisonnables constituera les garde-fous qui maintiendront le plan du maire Chow sur la bonne voie. Un autre facteur qui pourrait faire pencher la balance serait que la ville s’associe à des promoteurs capables d’apporter une expertise et des ressources supplémentaires, ainsi qu’à une solide équipe de consultants pour l’aider à faire face aux défis et aux risques à venir. En fin de compte, il existe un énorme désir que ce modèle fonctionne, et pas seulement à Toronto. Si ce plan de logement, centré sur l’action directe du gouvernement, réussit, il pourrait servir de modèle pour le reste du pays.