Pouvons-nous construire 1,5 million de logements en Ontario au cours des 10 prochaines années?

Pouvons-nous construire 1,5 million de logements en Ontario au cours des 10 prochaines années ? Alors que les Ontariens continuent de lutter contre une crise croissante de l'abordabilité du logement dans toute la province, la complexité de cette question et ses nombreux éléments mobiles pèsent lourdement sur les experts et les citoyens. Richard Lyall, président de RECONNAISSANCE, la principale association de constructeurs résidentiels de l'Ontario, s'est jointe Marlon Bray et Ray Wong, le Série de podcasts Altus Insights pour discuter du plan du gouvernement de l’Ontario visant à résoudre le côté offre de la crise du logement en Ontario.

Lyall a récemment été nommé au Équipe de mise en œuvre du Plan d’action pour l’offre de logements, qui est un organisme destiné à conseiller le gouvernement dans ses démarches pour lutter contre la crise du logement qui n'affecte pas seulement l'Ontario, mais le Canada dans son ensemble. Ce problème ne s’est pas produit du jour au lendemain, mais au cours des dernières années, en particulier, les trois niveaux de gouvernement ont reconnu qu’il existait effectivement une crise, et le gouvernement provincial a apparemment pris les devants pour tenter de résoudre le problème.

Nous avons pour objectif 1,5 million de logements, et c’est un objectif ambitieux, mais est-ce suffisant ? C’est la question posée par Bray pour lancer la discussion animée entre experts du secteur. Selon les rapports de la SCHL, 1,5 million de foyers seraient utiles, mais le chiffre magique pourrait en réalité être bien plus élevé. « D'ici 2030, si la construction se poursuit aux niveaux actuels, la SCHL affirme qu'il manquera 1,85 million de maisons en Ontario par rapport au nombre nécessaire pour ramener les prix aux niveaux de 2003-2004, alors qu'une maison moyenne coûtait 500 000 $ », détaille a*$*.rapport récent de CBC News.

« Je pense qu’il est important de noter qu’il existe une crise du logement dans de nombreuses régions du monde développé », précise Lyle. "Mais il se trouve que nous sommes dans une situation particulièrement mauvaise, et la façon dont nous en sommes arrivés là a été en quelque sorte un processus insidieux, et maintenant nous essayons d'y remédier." Selon Lyall, l'objectif de 1,5 million de foyers est basé sur des données démographiques et des recherches évaluées par des pairs ; cependant, le nombre réel est en réalité de 1,78 million (ce qui est très proche du chiffre de la SCHL) au cours des 10 prochaines années. « Pour y parvenir, nous devons pratiquement doubler le nombre de logements que nous produisons actuellement. »

Du côté de la recherche, il y a eu de nombreuses discussions sur la manière d’atteindre cet objectif en fonction de la moyenne des nouvelles constructions que nous avons vues en Ontario et au Canada au cours des dernières années. Par exemple, les données de la SCHL révèlent que Toronto a enregistré 45 109 mises en chantier (tous types de logements confondus) en 2022. Dans cette optique, 1,5 million est-il un objectif réaliste ? « Que vous aimiez ou non les politiques du gouvernement provincial, je pense que la clé est que nous ayons cette discussion », note Wong. « Il sera intéressant de voir, au cours des 10 prochaines années, comment les chiffres s'aligneront en fonction du marché, ou s'il sera subventionné ou poussé dans une certaine direction. Mais quelque chose doit être radicalement changé pour avoir un impact réel sur les données et sur la situation actuelle à laquelle nous sommes confrontés avec les développeurs.

Les observations de Wong soulèvent la question suivante : quel est le plus grand inhibiteur ? «Je regarde toujours les frais et les charges gouvernementales», commence Bray. « Je m’en prends vraiment aux municipalités et au gouvernement fédéral, et je me demande souvent pourquoi le gouvernement rend-il le logement si cher – certainement plus cher qu’il ne devrait l’être ?

De la mauvaise planification aux impôts élevés : les lacunes systémiques qui affligent le secteur du logement en Ontario

Lyall décrit le plus grand obstacle au logement abordable comme étant systémique. « Nous avons commencé avec une très mauvaise planification. Nous avons un plan de croissance, mais il ignore dans une large mesure la démographie », explique-t-il. « L’autre problème concerne les règles. Nous avons calculé que nous avons 45 organismes et agences gouvernementaux différents impliqués dans le processus décisionnel concernant un nouveau projet. À l’inverse, Singapour – qui est considérée comme la juridiction la plus avancée au monde en matière d’autorisation de construire – compte 12 organismes et agences gouvernementaux impliqués dans le processus décisionnel d’un nouveau projet. "À mesure que les choses deviennent plus complexes, il faut d'autant plus de temps pour faire quelque chose", note Lyall. "Et puis les impôts – nous taxons le logement comme nous taxons l'alcool ou le tabac." Si vous demandez à Lyall, le secteur est gravement surtaxé et sur-réglementé, ce qui crée des goulots d'étranglement critiques.

Le thème de la fiscalité du logement est un point intéressant à considérer ; après tout, le logement est un besoin humain fondamental, tout comme la nourriture. Faut-il vraiment la taxer de la même manière que les catégories non essentielles ? « C’est fou, mais c’est ce que nous faisons et avons toujours fait, et cela a empiré au point où les taxes, frais et prélèvements sur une maison neuve ou un condo représentent environ 31 % du coût », précise Lyall.

À titre d’exemple, Lyall propose le scénario d’un millénaire qui (par miracle) peut se permettre un bien immobilier d’un million de dollars. Sur le montant de l'achat, 310 000 $ sont consacrés aux taxes, frais et prélèvements. « Ironiquement, le plus grand bénéficiaire de ce système fiscal, et en réalité le plus grand profiteur du secteur du logement, est le gouvernement fédéral. Le gouvernement fédéral reçoit environ 39 % du butin », explique Lyall. « Mais en termes d'investissement dans les infrastructures publiques en Ontario, ils ne représentent qu'environ 7,1 %. Il y a donc beaucoup d’argent – ​​des milliards de dollars chaque année – qui va au gouvernement fédéral sous forme de nouvelles taxes d’habitation, et cet argent ne revient pas. Nous ne pouvons pas nous le permettre. Dans les grandes villes comme Toronto, cela a créé un paysage de plus en plus difficile pour les résidents souhaitant acheter une propriété. À cet effet, les frais d’aménagement d’un condo de deux chambres à Toronto il y a seulement 10 ou 12 ans étaient d’environ 8 000 $ – aujourd’hui, ils s’élèvent à 88 000 $.

Heureusement, il semble y avoir beaucoup de discussions autour de cette question et, plus important encore, des plans sont en place pour remédier à la situation. Mais la mise en œuvre, plus que jamais, est essentielle. « Il faut un changement culturel. Il faut comprendre que l’industrie du développement et les constructeurs ne sont pas des ennemis. Nous construisons tout – y compris les logements sociaux. Nous ne sommes pas les mauvaises personnes dans cette équation, mais c’est souvent ainsi que nous sommes traités », explique Lyall. « Des retards sont également régulièrement infligés, sans tenir compte de l’impact que cela aura sur les coûts du logement et de ce que cela signifiera pour les futurs locataires, acheteurs et millennials en général. Il est important de prendre en compte les conséquences sur la santé mentale : les jeunes d’aujourd’hui pourraient ne jamais devenir propriétaires. Les taux d’imposition actuels sont indéniablement disproportionnés par rapport à ce que leurs parents ont payé, et il n’y a aucune excuse pour cela. »

Le rôle des locations dédiées

Les locations spécialement construites en Ontario prennent de l'ampleur, et surtout du point de vue des fonds de pension institutionnels, cela était logique il y a deux ans. Mais aujourd’hui, même avec l’augmentation des loyers, les rendements sont si faibles qu’il est difficile de justifier la construction de nouveaux logements. En conséquence, le développement continu des locations spécialement conçues est loin d’être là où il devrait être. C’est une conclusion facile à tirer lorsque l’on examine le marché américain, où les logements locatifs spécialement construits ont connu un boom de la construction important ces dernières années. « Cela aurait dû se produire ici aussi », explique Lyall. « Nos économies sont tellement similaires, mais cela ne se produit pas ici parce que notre système est dysfonctionnel. C'est cassé."

Cependant, à mesure que le problème d'abordabilité s'intensifie, les villes de l'Ontario perdent massivement des talents au profit de l'Alberta et du Canada atlantique. En termes simples, un nombre croissant de résidents locaux et d'immigrants se rendent compte qu'ils n'ont plus les moyens de vivre dans la région du Grand Toronto.

« Du point de vue de la location, nous avons les logements locatifs spécialement conçus, mais l'autre marché qui est un peu touché – en raison des restrictions imposées aux acheteurs étrangers – est le marché des copropriétés, qui est en quelque sorte un débouché pour la location », explique Wong. « Certaines politiques sont bien intentionnées, mais le défi auquel nous sommes confrontés est que certains des changements apportés à la politique inhibent en fait certains aspects du parc locatif. » Bien que la location spécialisée évolue et change, elle devient également un peu plus chère en fonction des données démographiques et de l’origine de la demande. « Il doit y avoir un équilibre que nous n’avons pas encore atteint en raison du très faible taux d’inoccupation du côté des logements multifamiliaux », conclut Wong.

La course à la mairie de Toronto aura-t-elle un impact sur la course au logement abordable ?

Alors qu’une course à la mairie est en cours à Toronto, il est important de réfléchir à la manière dont un changement de direction pourrait avoir un impact sur le problème persistant de l’abordabilité du logement. "Il s'agit d'un problème incroyablement complexe avec de nombreux facteurs et variables impliqués, ce n'est donc pas le moment de passer une heure amateur", note Lyall. "Les politiciens resteront des politiciens." Considérons la proposition de Josh Matlow de construire 15 000 logements pour 300 millions – 15 000 unités sur combien d’années ? Où est la panne du plan ? 15 000 logements pourraient-ils faire une différence significative alors que le retard dans le seul logement social (et pas seulement abordable) est de 90 000 à 95 000 ?

«Cela ne nous mènera pas très loin», note Lyall. « C’est bien si cela peut être fait, mais les politiciens inventent souvent ces idées de leur poche, et ce n’est pas une solution. Ce n’est que de la politique, et les gens doivent se rappeler que 90 % des logements appartiennent au secteur privé.

Cela étant dit, la course à la mairie pourrait mettre en lumière certains des principaux défis auxquels est confronté le secteur du logement et, plus important encore, mettre des idées au premier plan. «Je suis d'accord avec Richard», note Wong. "C'est formidable que nous parlions de cela, mais la clé est l'exécution à venir."

Le rôle de la technologie

Les technologies émergentes sont appelées à jouer un rôle central dans la résolution de la crise de l’abordabilité du logement, et d’autres pays ouvrent la voie en adoptant des systèmes et des processus modernes. « Il s’agit de mettre à jour nos processus, de moderniser nos systèmes et d’assurer cette interopérabilité entre des services déconnectés », explique Lyall.

« Vous pouvez disposer d’un processus d’approbation moderne et rationalisé, caractérisé par la transparence et la responsabilité. Cela signifie que vous pouvez imposer des normes de performance pour accélérer les processus impliquant plusieurs départements, divisions et/ou organisations. Des choses comme le jumelage numérique, le BIM, le SIG, l’AR, la VR, l’IA – toute la technologie que nous devons intégrer est là. Cela ne résoudra pas tous nos problèmes immédiats, car la mise en œuvre de ces mesures prend du temps, mais nous devons aller dans cette direction », ajoute Lyall. Malheureusement, ce n’est pas un domaine dans lequel le Canada a fait preuve d’un leadership fort dans l’histoire récente. Selon l'OCDE, nous nous classons au 34e rang sur 35 pays, derrière nous seule la Slovénie.

La qualité des données est une autre pièce importante du puzzle ; après tout, de bonnes données renforcent la transparence et permettent de meilleures prévisions, une meilleure prise de décision et, par conséquent, une meilleure agilité du marché. Les décisions doivent être basées sur des données fiables et des informations rationnelles – grâce à ces informations, les parties prenantes devraient être en mesure de dire avec un certain degré de certitude ce qui peut ou non se produire lorsque vous commencez à construire.

« Nous devons également effectuer des simulations. Nous devons mesurer les conséquences d’un échec. Nous devons savoir quel sera l’effet si nous introduisons ou non un bloc de changements », ajoute Lyall. « Quels sont les objectifs que nous devons atteindre au sein des différentes communautés ? Nous devons briser cette chose. La province a été remarquable en termes de portée et d’ampleur des changements qu’elle a introduits jusqu’à présent, mais le problème est si grave : il va empirer avant de s’améliorer.

L’avant-dernière question : Pouvons-nous construire 1,5 million de logements dans les 10 prochaines années ?

Dans l’état actuel des choses, les plus grands obstacles subsistent. « Les processus d’approbation ne se sont pas améliorés, nous ne construisons pas les logements dont nous avons besoin et la jeune génération en souffre », explique Lyall. « Une action urgente est nécessaire maintenant, pas demain. »

"Nous pouvons le faire, mais nous devons jouer à la perfection", conclut Lyall. « Nous devons vraiment ouvrir tous les robinets, et nous n’y sommes pas encore. Nous devons nous concentrer sur la construction hors site, logement modulaire, des logements en panneaux, et nous devons réussir en matière d'immigration. Nous devons ouvrir la voie aux jeunes et nous avons besoin que les investissements affluent, car de grands défis nous attendent à la suite d’une inévitable crise de liquidités. Et puis la solution systémique. Nous devons trancher le nœud gordien – et nous en avons un certain nombre – mais si nous pouvons faire toutes ces choses, oui, nous pouvons construire 1,5 million de logements.