Tendances des investissements en immobilier commercial au Canada – T2 2024

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Le marché canadien de l’immobilier commercial (CRE) connaît un début modéré au premier semestre de 2024, alors que les investisseurs continuent de gérer les effets résiduels des taux d’intérêt élevés et de la faible croissance économique.

Les derniers résultats de l’Enquête sur les tendances en matière d’investissement au Canada (ITS) du Groupe Altus pour les quatre catégories d’actifs de référence montrent que le taux de capitalisation global (TCG) est resté largement stable à 5,87 % au deuxième trimestre de 2024, par rapport au trimestre précédent à 5,83 % (figure 1). Les taux de capitalisation reflètent la diminution du nombre de transactions au Canada et l’écart persistant entre les prix acheteur et vendeur entre les acheteurs et les vendeurs. Le ralentissement de l’activité transactionnelle s’est poursuivi en raison des taux d’intérêt élevés et des attentes des acheteurs et des vendeurs. Selon l’Enquête sur la population active de Statistique Canada, en juin 2024, l’emploi est resté pratiquement inchangé (-1 400, -0,0 %). Dans le même temps, le taux de chômage a augmenté de 0,2 point de pourcentage pour atteindre 6,4 %, la croissance démographique continuant de dépasser la croissance de l’emploi et un plus grand nombre de personnes éprouvant des difficultés à trouver un emploi sur le marché du travail actuel. Des gains d’emploi ont été constatés principalement dans les services d’hébergement et de restauration, ainsi que dans l’agriculture. Parallèlement, les pertes d'emplois ont été principalement enregistrées dans les secteurs du transport et de l'entreposage, pour le deuxième mois consécutif, ainsi que dans l'administration publique.

Le taux des obligations de la Banque du Canada (BdC), au 23 juin 2024, s’établissait à 3,47 %, en hausse de 0,03 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, à 3,43 %. Alors que la BdC continuait de se concentrer sur les mesures de contrôle de l’inflation avec son objectif d’inflation de 2 %, le taux de rendement moyen a augmenté de 0,02 point de pourcentage pour atteindre 5,87 % par rapport au trimestre précédent. Le taux de rendement moyen des 4 classes d’actifs de référence était principalement en baisse, à l’exception du Tier I Regional Mall, qui a augmenté de 25 points de base. En 2024, la préférence pour les actifs multifamiliaux, industriels et de vente au détail ancrés dans le secteur alimentaire a persisté, car ils sont soutenus par de solides fondamentaux démographiques et économiques sous-jacents.

Figure 1 - Marchés canadiens - Tendances OCR dans quatre classes d'actifs de référence

Activité d'investissement commercial

Les trois marchés préférés des investisseurs, toutes catégories d’actifs confondues, étaient respectivement Halifax, Vancouver et Toronto. Vancouver et Toronto sont restées dans le top trois par rapport au trimestre précédent ; toutefois, Halifax a pris la première place après être passée de l’avant-dernière place au trimestre précédent (figure 2). Contrairement au trimestre précédent, où le baromètre de localisation a fait état d’un ratio de momentum essentiellement inchangé ou négatif, le deuxième trimestre de 2024 a fait état d’un ratio de momentum essentiellement positif (pourcentage d’investisseurs cherchant à acheter/pourcentage d’investisseurs cherchant à vendre) sur tous les marchés.

Figure 2 - Baromètre de localisation – Tous les produits disponibles (T2 2024)

Les trois types de propriétés les plus prisés par les investisseurs au deuxième trimestre de 2024 étaient respectivement les centres commerciaux à vocation alimentaire, les immeubles industriels à locataires multiples et les immeubles industriels à locataire unique (figure 3). Les conditions de marché tendues ont continué de stimuler la demande pour ces trois types de propriétés, alors que les marchés ont continué de lutter pour répondre à la demande à long terme. Contrairement aux trimestres précédents, les types de propriétés de bureaux et de commerces ont commencé à afficher des résultats positifs, en particulier les centres commerciaux régionaux, les mégacentres et les bureaux de classe « AA » du centre-ville.

Figure 3 - Baromètre des types de propriétés – Tous les produits disponibles (T2 2024)

Selon le baromètre Produit/Marché (Figure 4), les trois combinaisons les plus appréciées étaient:

1. Zone commerciale axée sur l'alimentation à Edmonton

2. Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples à Edmonton

3. Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples à Calgary

Les 15 combinaisons les moins appréciées concernent principalement les bureaux de classe B et les terrains à bureaux. Les défis créés par les taux d'intérêt élevés et les pressions inflationnistes sous-jacentes ont conduit les investisseurs à rééquilibrer leurs portefeuilles avec des actifs à faible risque offrant des rendements stables, tels que le résidentiel, l'industriel et le commerce de détail à vocation alimentaire.

Figure 4 - Baromètre produit/marché – Tous les produits disponibles (T2 2024) – Les 15 premiers préférés et les 15 les moins préférés

Les faits marquants du marché pour le trimestre comprennent:

• Les taux de capitalisation pour les immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue ont diminué à 4,60 %. Le taux de capitalisation des immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue a diminué de 0,04 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent. Les taux de capitalisation sur tous les marchés étaient mitigés. Vancouver, Edmonton, Ottawa et Montréal sont restés inchangés. Calgary et Toronto ont signalé des hausses, tandis que Québec et Halifax ont signalé des baisses.

• Les taux de capitalisation des immeubles industriels à locataire unique ont légèrement augmenté pour atteindre 5,87 %. Le taux de disponibilité industrielle national a augmenté à 5,8 %, soit le niveau le plus élevé depuis le deuxième trimestre de 2016, à 5,7 %. Quatre des huit principaux marchés n'ont pas connu de changement dans leur taux de capitalisation d'un trimestre à l'autre, à l'exception de Calgary et de Toronto, qui ont connu une augmentation, et de Québec et Halifax, qui ont connu une diminution.

• Les taux de capitalisation des bureaux de classe AA du centre-ville diminuent à 6,58 %. Les tendances des taux de capitalisation ont été globalement contrastées sur les principaux marchés. Vancouver, Montréal, Québec et Halifax ont signalé une hausse de leurs taux de capitalisation. Les taux d'Edmonton, Calgary et Ottawa ont diminué, tandis que ceux de Toronto sont restés inchangés.

• Les taux de capitalisation des centres commerciaux régionaux de niveau 1 ont été augmentés à 6,45 %. La plupart des grands marchés ont connu une augmentation de leurs taux de capitalisation en glissement trimestriel, à l’exception d’Edmonton et de Toronto, qui sont restés inchangés.

Les points saillants du baromètre sont les suivants:

• Parmi les 128 combinaisons de produits et de marchés couvertes par l’Enquête sur les tendances en matière d’investissement au Canada pour le deuxième trimestre de 2024:

  • 64 avaient un ratio de momentum « positif » (c'est-à-dire qu'un pourcentage plus élevé de répondants ont déclaré qu'ils étaient plus susceptibles d'être un acheteur qu'un vendeur dans ce segment particulier), en hausse de quatorze par rapport à ce qui a été rapporté au premier trimestre 2024 ; 64 avaient un ratio de momentum « négatif », en baisse de quatorze par rapport à ce qui a été rapporté au premier trimestre 2024.

    
    

• Les 15 principaux produits/marchés qui ont montré la dynamique la plus positive étaient:

  • Calgary – Immeuble résidentiel de banlieue à logements multiples

  • Toronto – Immeuble industriel multi-locataires

  • Ottawa – Zone commerciale axée sur l'alimentation et immeubles résidentiels à logements multiples en banlieue

  • Ville de Québec – Zone commerciale à vocation alimentaire, zone industrielle à locataires multiples et zone industrielle à locataire unique

  • Edmonton – Centre commercial axé sur l'alimentation, immeubles résidentiels de banlieue à logements multiples et immeubles industriels à locataire unique

  • Halifax – Centre commercial axé sur l'alimentation et immeubles résidentiels à logements multiples en banlieue

  • Vancouver – Zone commerciale à vocation alimentaire, zone industrielle à locataires multiples et zone industrielle à locataire unique

Consultez les tendances d’investissement dans l’immobilier commercial canadien pour le premier trimestre 2024

À propos de notre enquête sur les tendances en matière d’investissement au Canada (EIC):

Chaque trimestre, les professionnels chevronnés du Groupe Altus s'adressent à plus de 300 investisseurs, gestionnaires, propriétaires, prêteurs, analystes et autres intervenants du marché pour recueillir leurs opinions sur les tendances et les perspectives de valeur. Menée auprès des mêmes propriétés de référence depuis plus de 20 ans, l'enquête fournit des informations précieuses sur les préférences des investisseurs et les paramètres d'évaluation pour 32 catégories d'actifs dans les huit plus grands marchés du Canada.

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