Les défis liés à la gestion de la dette des CRE en Amérique du Nord

Dans quelle mesure les coûts de la dette des CRE sont-ils devenus la norme ?

Les acteurs de l’immobilier commercial qui ont bénéficié pendant longtemps d’un capital abondant à faible coût sont désormais confrontés à une nouvelle réalité. Les propriétaires, les gestionnaires de placements et les promoteurs de toute l’Amérique du Nord sont sous le choc d’un paysage changeant où le financement par emprunt est plus coûteux et plus difficile à obtenir.

Les banques centrales du monde entier ont commencé à relever les principaux taux d’emprunt de référence en 2022 dans le but de freiner une inflation élevée. Aux États-Unis, la Fed a agi de manière agressive, augmentant ses taux 11 fois consécutives en 17 mois. Le résultat a été un changement sismique du taux des fonds fédéraux de près de zéro à entre 5,25 et 5,50 pour cent fin juillet 2023. La Banque du Canada a suivi un rythme similaire avec une série de hausses depuis mars 2022 qui ont porté son taux d'intérêt directeur à 5 %.

Le défi posé par la hausse du coût de la dette a été aggravé par le retrait des banques de leurs prêts. Avec la faillite de la Silicon Valley Bank, du Crédit Suisse et d’autres au début de 2023, les banques américaines doivent composer avec la détérioration potentielle de la qualité du crédit qui pourrait accompagner une éventuelle récession, les attentes d’exigences de fonds propres plus strictes de la part de la Fed ou l’exposition imprévue issus de prêts CRE qu’ils auraient considérés comme stables il y a un an. Selon Oxford Economics, les banques qui ont commencé à vendre des prêts au cours des derniers mois sont un indicateur de l'impact du resserrement des conditions de crédit et des inquiétudes concernant le risque de concentration des CRE au sein de leurs portefeuilles de prêts, qui représentent environ 40 % des prêts hypothécaires commerciaux et multifamiliaux aux États-Unis. Les économistes du cabinet estiment qu’il pourrait y avoir un recul plus important des prêts CRE au second semestre 2023.

Gérer des coûts de dette plus élevés pour les CRE

Les acteurs du secteur de la CRE sont désormais confrontés aux pressions d’une hausse des coûts du capital et d’un resserrement des liquidités dans la gestion des portefeuilles existants et la recherche de capitaux pour les stratégies d’acquisition et de développement. Altus a récemment interrogé plusieurs professionnels de la finance CRE pour en savoir plus sur les défis de financement spécifiques auxquels ils sont confrontés et sur la manière dont ils s'adaptent aux conditions du marché.

Le coût de portage pèse lourdement sur les retours

Un défi important pour les sociétés de CRE consiste à maintenir la performance de leur portefeuille dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés tout en gérant l’exposition aux autres risques de marché. Selon un directeur général de la CRE, "Dernièrement, notre principal obstacle a été de garantir que notre portefeuille atteigne les objectifs fixés à nos investisseurs, notamment avec la hausse des taux d'intérêt au cours de l'année écoulée… Cela a été un défi de taille dans la pente générale de la crise. la courbe des rendements, et le coût de portage du portefeuille n’a pas non plus aidé. Ainsi, même si nos investissements ont été performants, nous avons perdu un rendement important."

Pour atténuer les risques associés à des taux d’intérêt plus élevés, les sociétés de CRE explorent diverses stratégies pour améliorer leurs performances. En analysant les scénarios de marché et la sensibilité à différents niveaux du portefeuille, les équipes de financement comprennent mieux comment les fluctuations des taux d'intérêt et autres risques de marché affectent leurs investissements. Cette approche basée sur les données leur permet de prendre des décisions plus éclairées, d'ajuster leurs stratégies de gestion de la dette de manière proactive et d'optimiser le financement.

Résister à la dette à taux variable

Les entreprises immobilières dont une grande partie de leur portefeuille est financée par des dettes à taux variable ont été plus durement touchées par la hausse des taux, surtout si elles n’avaient pas mis en place de plafonds de taux d’intérêt ou si leurs plafonds de taux avaient expiré. "Nous refinançons une bonne partie de notre dette à taux variable lorsque les écarts se sont élargis ou que le taux préférentiel canadien est en hausse. Mais il devient de plus en plus difficile de l'obtenir, quel que soit le type de prêt, même si de nombreuses voies s'offrent à nous. Je pense donc que le défi que représente la gestion de ces échéances est lourd," a déclaré un vice-président directeur des finances d'une grande société d'immobilier commercial au Canada.

Les sociétés de CRE surveillent désormais de plus près l’équilibre entre dette à taux fixe et dette à taux variable dans leurs portefeuilles d’investissement afin d’atténuer l’impact de la hausse des taux d’intérêt. En gérant stratégiquement la combinaison de dettes à taux fixe et variable, elles peuvent atténuer leur vulnérabilité aux fluctuations des taux d’intérêt. Cette approche est cruciale pour préserver la performance et la stabilité financière du portefeuille dans des conditions de marché dynamiques.

Refinancement de la dette arrivant à échéance

La capacité à refinancer les dettes arrivant à échéance constitue une préoccupation croissante. Certaines recherches du secteur estiment qu’un montant stupéfiant de 1 500 milliards de dollars de dette commerciale et multifamiliale américaine arrive à échéance avant la fin de 2025. « Nos plus grands défis en matière de gestion de la dette dans une perspective globale et de haut niveau sont le refinancement de la dette arrivant à échéance dans le courant de l’année. à court terme étant donné la volatilité que nous avons constatée sur les marchés financiers et la hausse des taux d'intérêt », a déclaré un directeur principal des finances d'entreprise.

En cas de prévisions de récession incertaines au niveau macro, il devient encore plus difficile de trouver des prêteurs et d’obtenir des options de refinancement. Pour la société CRE, un obstacle supplémentaire est qu’une partie de sa dette garantie est adossée à des propriétés qui ne se sont pas complètement remises de la pandémie. Le dirigeant a ajouté : « Nous sommes limités dans une certaine mesure, travaillant avec nos banques relationnelles existantes pour comprendre ce qui existe du point de vue des taux fixes et flottants, des prêts de bilan, des prêts titrisés, et cherchons ensuite également à exploiter le secteur institutionnel à haut rendement. marchés au niveau de l’entreprise."

Pour relever ces défis, certaines sociétés de CRE calculent des taux de référence pour leur portefeuille de dette. Cela les aide à trouver l’approche idéale pour refinancer leur dette à mesure qu’elle arrive à échéance. En comparant leurs taux aux indicateurs pertinents et aux tendances du marché, ils peuvent évaluer plus efficacement leurs options de financement et faire des choix éclairés sur les structures de financement les plus appropriées. Cela leur permet en fin de compte de mieux naviguer dans le paysage pénible de la gestion de la dette.

Le secteur de la CRE recherche des solutions pour gérer les nouveaux défis du financement par emprunt

Dans un environnement de taux d’intérêt où chaque point de base peut faire évoluer les rendements. Les propriétaires de CRE, les promoteurs et les gestionnaires d’investissement tentent de gérer la dette de manière proactive en recherchant de nouvelles voies de financement, en explorant diverses structures de financement et en restant vigilants sur les conditions du marché. Ces étapes cruciales aident les emprunteurs CRE à survivre et à prospérer dans ces conditions de marché dynamiques et en constante évolution.