Les fonds fermés voient une demande pour une plus grande transparence des valorisations

Complexité et incertitude : telles sont les caractéristiques qui définissent l’environnement mondial actuel et qui ont un impact significatif sur la confiance et les attentes des investisseurs en immobilier commercial, y compris ceux qui investissent dans des fonds à capital fixe.

Selon le rapport de recherche d’EY Global Wealth Management, la récente volatilité du marché n’a pas eu d’impact significatif sur les niveaux de satisfaction des investisseurs à l’égard des classes d’actifs traditionnelles, mais elle a eu un impact négatif sur les niveaux de satisfaction à l’égard d’investissements tels que l’immobilier en capital-investissement.

Aujourd’hui plus que jamais, l’accès limité aux capitaux, la hausse des taux d’intérêt, la faiblesse des volumes de transactions et la baisse de la valeur des actifs poussent les investisseurs à exiger davantage de contrôle et de gestion des risques. Il est compréhensible que les investisseurs souhaitent avoir une vision claire des performances et comprendre l’impact de la volatilité sur leurs actifs.

Conscients que les actifs illiquides sont désormais plus risqués (les files d’attente de rachat sur certains marchés nécessitant des limites et des restrictions), les investisseurs et les auditeurs attendent des fonds d’investissement immobilier qu’ils mettent en œuvre des processus robustes qui produisent des valorisations transparentes, ponctuelles et fiables reflétant la situation actuelle. Bien que les fonds fermés ne soient pas soumis aux mêmes conditions qu’un prospectus public ou à la même rigueur dans leurs processus de valorisation que les fonds ouverts ou les REIT non cotés, ces attentes suscitent une demande de processus de valorisation plus exigeants afin d’offrir une plus grande transparence et des informations plus précises.

Dans un contexte de difficultés à lever des capitaux et de spéculations croissantes sur la performance des fonds sur le point de sortir, il est essentiel pour les fonds à capital fixe de revoir et de renforcer leurs processus d’évaluation afin d’éclairer les décisions concernant la manière de relever les défis actuels.

Vous trouverez ci-dessous des suggestions pour une approche transparente qui rassurera les investisseurs, les auditeurs, les prêteurs et les autres parties prenantes du fonds.

"Avec moins de découverte des prix à l'heure actuelle, l'importance de la transparence et de la liquidité a augmenté. Il existe un besoin de valeurs auxquelles vous pouvez faire confiance et comprendre."

John Greenwood

Directeur senior

Défis communs dans trois domaines clés

Les fonds fermés rencontrent généralement des difficultés dans trois domaines liés aux processus d’évaluation des investissements : les flux de travail internes, les rapports et les prévisions.

1. Flux de travail internes

Pour les fonds à capital fixe, des valorisations précises et actualisées sont essentielles pour prendre des décisions éclairées en matière d’investissement et de gestion des risques. Elles permettent aux gestionnaires de fonds d’anticiper la volatilité potentielle du marché et de se concentrer sur la maximisation des rendements pour les investisseurs. Pour les investisseurs, ces valorisations sont essentielles pour évaluer la performance de leur investissement.

Certains fonds préparent leurs valorisations en interne afin de maintenir la structure de coûts la plus basse possible, mais cela devient de plus en plus onéreux pour les raisons suivantes.

Ressources

Les évaluations réalisées en interne sont souvent menées par des gestionnaires d'actifs. Dans certains cas, il n'existe pas d'équipe d'évaluation dédiée et les gestionnaires de portefeuille et les gestionnaires d'actifs se coordonnent au moyen de cycles d'évaluation périodiques avec un minimum de supervision ou de soutien.

Les fonds doivent allouer des ressources et du temps limités pour gérer le processus, produire des mises à jour d’évaluation, obtenir des données de marché, ainsi que des appels d’offres, examiner (et parfois contester) les évaluateurs externes et suivre les changements d’évaluation et de modèle au fil du temps.

Le rôle le plus important d’un gestionnaire d’actifs est de maximiser la valeur des investissements. Cependant, beaucoup d’entre eux passent trop de temps à préparer et coordonner des évaluations qui sont devenues plus complexes.

"En raison des conditions de marché actuelles, le rôle du gestionnaire d'actifs est essentiel : les rendements dépendent non seulement de l'appréciation, mais aussi de l'efficacité et de la création de flux de revenus. Ajouter des responsabilités chronophages pour les évaluations les empêche essentiellement de bien faire leur travail."

John Greenwood

Directeur senior

Complexité

Le ralentissement du marché de la location, la réduction des liquidités et la diminution du nombre de transactions de vente ont rendu l'estimation de la valeur des biens immobiliers commerciaux plus complexe et plus laborieuse. Cela est particulièrement vrai pour les fonds à capital fixe, qui ont un effet de levier nettement plus élevé que les fonds à capital ouvert. Les évaluations et les prêts bancaires ajoutent un niveau de complexité supplémentaire.

Oui, l'activité est en baisse pour les ventes et la location. Cela ne signifie pas qu'il n'y a pas d'activité ou peut-être que le manque d'activité sur certains marchés est également révélateur des niveaux de valeur et doit être intégré dans les évaluations. Il est essentiel de comprendre l'activité qui a eu lieu. À titre d'exemple, le taux de capitalisation référencé pour une vente peut être affiché en quatre versions différentes (taux de capitalisation suiveur, année de courtier 1, souscription de l'acheteur, souscription du vendeur). Ces nuances sont essentielles pour évaluer l'appétit actuel du marché.

Cohérence

Des procédures et des contrôles cohérents sont essentiels pour déterminer avec précision la valeur d’un portefeuille et prendre des décisions d’investissement éclairées.

Mais pour de nombreux fonds, les évaluations sont un processus manuel qui prend du temps et qui fait souvent appel à une gamme variable d’outils traditionnels tels qu’Excel et SharePoint. De nombreuses organisations ne disposent pas de procédures écrites sur la manière dont elles effectuent les tâches d’évaluation, ce qui se traduit par des approches informelles souvent déterminées par des préférences personnelles. En fin de compte, cela crée un processus qui n’est pas nécessairement reproductible.

"De nombreuses organisations ne disposent pas de processus écrits sur la manière dont elles effectuent les tâches d'évaluation, ce qui peut donc changer considérablement d'une personne à l'autre."

Robert Lieberman

Directeur exécutif

Transparence

L’incertitude économique contribue à l’incertitude des investisseurs, ce qui peut avoir un impact sur la confiance dans les valorisations des actifs et conduire à la méfiance ou aux conflits..

Aujourd’hui, les parties prenantes examinent attentivement les investissements et souhaitent une plus grande clarté et transparence des communications et des rapports. Pourtant, pour de nombreux fonds, les données de valorisation ne sont pas facilement accessibles ou échangeables, ce qui limite la transparence du portefeuille d’actifs et limite l’utilisation des informations pour l’analyse stratégique.

Objectivité

Avec des taux d’intérêt élevés, des marchés du crédit tendus et une inflation inflexible impactant les prix de l’immobilier commercial, l’objectivité des évaluations est devenue une préoccupation majeure pour les investisseurs et les auditeurs.

Lorsque les gestionnaires internes susceptibles d’être impliqués dans l’acquisition ou la gestion d’un actif procèdent également à l’évaluation de ces actifs, une séparation insuffisante des tâches peut créer des problèmes de crédibilité.

Les investisseurs ne veulent pas avoir à se soucier d’éventuels conflits d’intérêts lors de la détermination et de la publication des valeurs d’actifs. Il en va de même pour les auditeurs, qui souhaitent disposer de preuves fiables et appropriées lors de l’examen des évaluations d’investissement.

Pour plus d'informations, regardez ce récent webinaire :

2. Rapports

Les rapports destinés aux investisseurs sont généralement les outils de communication les plus importants pour renforcer la confiance dans un fonds. Ceux-ci servent également de guides précieux pour les gestionnaires de fonds, offrant l’opportunité d’envisager la stratégie du point de vue de ceux qui investissent.

Compte tenu de la vigilance accrue des investisseurs et des auditeurs et des responsabilités plus exigeantes des gestionnaires d’actifs, les fonds sont de plus en plus mis au défi de défendre leurs valorisations et de les soutenir avec des rapports financiers et de performance opportuns qui reflètent adéquatement la complexité des investissements d’aujourd’hui.

Au cours des deux dernières années, de plus en plus d'investisseurs ont exigé des informations granulaires et au niveau des actifs sur leur sujet par rapport à un groupe de pairs plus large. Oui, la valeur des bureaux a diminué à San Francisco, mais quelle est la part de ce portefeuille par rapport aux propriétés comparables et, plus important encore, quelle est la variance ? Ces types d’analyses comparatives sont essentiels pour les investisseurs qui maintiennent des positions dans des fonds existants et pour les considérations futures en matière d’apport en capital.

"Il est essentiel que les valorisations d'un fonds reflètent les conditions actuelles du marché, qui sont évidemment contestées à l'heure actuelle, afin que leurs investisseurs comprennent réellement le prix du marché."

John Greenwood

Directeur senior

3. Prévisions

Des prévisions fiables permettent à un fonds de rester agile et productif. La prévision est plus importante que jamais en période de bouleversements des marchés, un manque de précision représente donc un risque important. Elle est également plus redoutable, car elle nécessite davantage de données pour prédire les tendances et les tournants.

Savoir quelles données utiliser, où accéder à ces données, comment les capturer et comment les évaluer : tout cela constitue un défi dans l’environnement actuel.

De nombreux fonds fermés s'orientent de plus en plus vers des processus de valorisation innovants et robustes, plus adaptés à l'évolution des conditions du marché et aux attentes des parties prenantes.

Une meilleure voie à suivre

Alors que les difficultés économiques, la volatilité des marchés et le resserrement des conditions financières continuent d’avoir un impact sur les marchés, les risques associés à l’évaluation des actifs et passifs financiers devront être gérés avec soin.

Les fonds fermés devraient profiter de ce temps pour examiner les forces et les faiblesses des politiques et processus d’évaluation existants. Considérez comment une approche évoluée, qui ressemble à la figure 1, pourrait renforcer la clarté, la cohérence, l'objectivité et la transparence.

• Évaluation claire les politiques et les procédures et un cadre transparent pour guider le processus.

• Évaluation propre, de qualité et standardisée données soutient clairement l'évaluation de l'entreprise et facilite une analyse productive. Les bonnes données permettent d’extraire des informations précieuses – du niveau de propriété le plus granulaire jusqu’aux informations sur le marché mondial. L'organisation profile les données requises et, si nécessaire, complète les sources internes avec des données fournies par un tiers pour obtenir des renseignements supplémentaires sur les actifs et les fonds.

• Une évaluation rationalisée et standardisée basée sur la technologie flux de travail Le processus élimine le travail manuel fastidieux sur les données et la création de modèles. Cela minimise les ambiguïtés et les incertitudes, permet au travail de se dérouler sans problème, augmente la productivité et améliore la qualité du produit final.

  Ce processus comprend des attentes claires et documentées et des responsabilités définies pour les tâches et les décisions. Il comprend également un calendrier détaillé des activités clés, des dates de début et des dates d'achèvement prévues, y compris les tampons prévus pour optimiser le calendrier.

• Numérique collaboration les outils aident les individus à communiquer, à coordonner et à résoudre des problèmes ; supprimer les obstacles à un flux de travail efficace ; et améliorer l’engagement et les performances.

• Gestion de la valorisation Le logiciel propose des tableaux de bord pour faciliter la transparence et accélérer la prise de décision. Ceux-ci intègrent des vues claires de l’historique des valorisations, des indices de référence, des analyses, de l’attribution des performances et des indicateurs de performance clés, ainsi que des calculs sous-jacents.

  Les derniers outils de gestion de la valorisation assurent une intégration de bout en bout de l'ensemble du processus, y compris le flux de travail, l'analyse et la gestion des documents pour optimiser la productivité.

• Analyse comparative Les outils identifient les tendances, les opportunités et les risques. Ceux-ci permettent de visualiser un univers d'investissement dans le contexte de l'ensemble du marché avec des aperçus réguliers des indices de valorisation consolidés. Ils permettent d'affiner les données des fonds par type de propriété, sous-type et secteur et de les comparer avec des groupes de pairs anonymisés. De plus, ces outils permettent de visualiser les actifs du portefeuille mondial dans une devise standard et les tendances des hypothèses d'actifs et de comparer les valeurs de la période actuelle en temps réel.

• Numérique prévisions et budgétisation Les outils produisent des estimations rapides et plus précises des valeurs futures, des obligations fiscales et des flux de trésorerie. Cela facilite des décisions confiantes et avant-gardistes pour définir les portefeuilles immobiliers pour l’avenir.

Les fonds fermés doivent être ouverts à une nouvelle approche.

Les fonds qui ne renforcent pas leurs processus de valorisation pourraient être confrontés à la perspective de perdre leur crédibilité auprès des investisseurs actuels et potentiels et, à terme, la compétitivité de leurs offres. La crédibilité est essentielle pour que les investisseurs aient confiance, non seulement dans la gestion du fonds, mais également dans leur engagement à générer des rendements constants.

Ceux qui élèvent leurs processus de valorisation atténueront les risques, créeront de la valeur à long terme et bénéficieront de la confiance des investisseurs – aujourd’hui et dans les années à venir.

Figure 1 - The traditional approach vs. An evolved approach

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?