La résilience du secteur immobilier commercial règne en Asie-Pacifique - Analyse des résultats de l'indice de résilience des mégatendances du secteur immobilier commercial

Identifier les marchés immobiliers commerciaux les plus résilients à travers le monde

Au cours des cinq dernières années, le secteur de l’immobilier commercial n’a pas manqué de connaître de hauts et de bas. Dans le sillage de la pandémie et de ses répercussions économiques, le coût des emprunts est devenu exponentiellement plus élevé, les chaînes d’approvisionnement se sont resserrées et les activités de développement et de transaction dans des secteurs autrefois florissants ont ralenti. On a eu l’impression que le secteur prenait une inspiration collective en attendant que la poussière retombe, et tandis que certains marchés ont eu du mal à s’adapter à ce nouveau paysage, d’autres marchés ont fait preuve d’une résilience notable.

Afin d’identifier ces marchés, l’indice de résilience des mégatendances de l’immobilier commercial d’Oxford Economics a pour objectif de quantifier et de classer la résilience des marchés de l’immobilier commercial dans les régions et les secteurs par rapport à quatre forces critiques qui façonnent l’immobilier commercial : la démographie, la technologie, la géopolitique et le climat. Il peut être compliqué de comprendre l’impact de ces mégatendances ; après tout, certains marchés peuvent bénéficier positivement d’une mégatendance (démographie) tout en étant confrontés aux défis d’une autre mégatendance (climat ou géopolitique).

Afin de fournir une vue plus globale des marchés dans 25 pays (représentant 74 % du PIB mondial et 97 % de l'univers mondial de l'immobilier commercial), chaque mégatendance était composée de 6 à 12 indicateurs qui indiquaient un score global pour chaque pays au niveau de l'ensemble de l'immobilier et dans cinq secteurs clés : bureaux, commerces, industrie, résidentiel et hôtellerie.

L’Australie est le pays le plus résilient de la liste, grâce à son score le plus élevé en termes de démographie et de géopolitique, ainsi qu’à son score le plus élevé en matière de technologie. Singapour arrive en deuxième position, obtenant des résultats cohérents sur les quatre grandes tendances, et la Malaisie arrive en quatrième position. Malgré un fort appétit des investisseurs en raison du faible coût du financement, le Japon est remarquablement absent du top 10. Cela peut probablement être attribué au vieillissement de la population et au faible taux de natalité, qui ont provoqué un déclin de la population et des inquiétudes ultérieures selon lesquelles l’offre pourrait dépasser la demande.

Nous avons rencontré Rajinder Singh, directeur consultatif principal pour l'APAC, et Niall McSweeney, responsable du conseil en développement pour l'Asie-Pacifique, pour approfondir les facteurs qui renforcent la résilience de ces régions.

|||||Figure 1 - Indice de résilience de la région APAC

L'Australie est en tête en matière de démographie, mais souffre d'une prime de risque de transition climatique élevée

Selon Singh, la bonne performance de l’Australie dans cet indice n’est pas une surprise. Après tout, l’Australie est considérée par beaucoup comme l’incarnation d’une économie stable et diversifiée. « L’Australie est une terre d’opportunités, et souvent présentée comme un havre de paix pour les personnes en quête d’une qualité de vie élevée », explique-t-il. « Elle occupe également un rôle de premier plan sur la scène mondiale et, d’un point de vue démographique, l’Australie bénéficie d’une population en âge de travailler florissante qui devrait poursuivre sa croissance à long terme. Portée par d’importants flux migratoires nets d’outre-mer, l’Australie reste une destination attrayante. »

« Les investisseurs recherchent des opportunités à Sydney et Melbourne dans des secteurs tels que le résidentiel et l’industriel, ce dernier étant très recherché mais commençant à s’affaiblir. Nous assistons à un basculement vers les centres de données et les installations technologiques, alimenté par les investissements institutionnels et les fondamentaux solides du marché », explique McSweeney.

D’un point de vue climatique, il reste encore beaucoup de progrès à faire en Australie. Bien que la région puisse sembler en avance sur les normes ESG par rapport à d’autres régions d’Amérique du Nord, le rapport de juin 2024 sur les objectifs de développement durable 2024 a révélé que près de la moitié des cibles ODD de l'Australie Les progrès sont minimes ou modérés, et plus d’un tiers d’entre eux stagnent ou régressent. Avec des investissements accrus et une transition vers une « mentalité d’impact » axée sur les données, l’Australie devrait être en mesure d’améliorer sa prime de risque élevée liée à la transition climatique.

« Bien que l’Australie soit mal notée en matière de climat, c’est une zone sur laquelle se concentrent les nouveaux développements, les promoteurs immobiliers adoptant une conception économe en énergie pour réduire l’empreinte carbone et diminuer les coûts d’exploitation », ajoute McSweeney.

Singapour – Une importante porte d’entrée commerciale vers le monde

En observant Singapour, nous observons une performance constante et élevée dans les quatre grandes tendances. Leader en matière d’innovation technologique, l’économie de Singapour a maintenu sa productivité et a su tirer parti de l’IA pour compenser les défis macroéconomiques.

« Avec ses politiques fiscales favorables, son secteur financier bien développé et sa position stratégique en Asie du Sud-Est, Singapour offre aux investisseurs étrangers un accès compétitif et sans précédent au marché asiatique », ajoute Singh. « En plus de son environnement politique et économique stable et progressiste, la république bénéficie d’une main-d’œuvre solide qui offre des emplois aux personnes dans de nombreux secteurs et industries. À mon avis, ces qualités sont la clé de sa performance constante et solide dans les quatre grandes tendances. »

En tant que 5e exportateur mondial de produits de haute technologie, Singapour est largement considéré comme un pôle d’innovation et de fabrication de pointe. En fait, il est classé 5e dans l’indice mondial de l’innovation 2023 et a dépassé la Corée du Sud en tant que pays le plus innovant de la région Asie-Pacifique. Dans cette optique, Singapour accorde une grande importance aux initiatives de R&D, soutient les startups et offre un accès intégral aux technologies de pointe et aux écosystèmes innovants. Selon Singh, c’est l’un des principaux facteurs qui expliquent la position de Singapour en tête du classement industriel et sa deuxième place dans le classement des bureaux.

« Bien que Singapour ne puisse pas rivaliser en termes de coûts et de volume de production, elle est devenue un pôle pour les industries manufacturières à forte valeur ajoutée et à forte intensité de connaissances telles que les semi-conducteurs, le biomédical, l’électronique grand public et l’ingénierie de précision », ajoute-t-il. « Des entreprises leaders dans tous les secteurs industriels ont installé des installations de fabrication et des bureaux de nouvelle génération à Singapour.

La région produit 4 des 10 premiers médicaments pharmaceutiques du monde et fait partie des 10 premiers exportateurs mondiaux de machines et d’équipements. Son écosystème de classe mondiale comprend également des sociétés d’ingénierie, d’approvisionnement et de construction de premier plan, dotées d’une expertise en ingénierie des installations et en construction à grande échelle, ainsi que des instituts de recherche qui peuvent travailler directement avec les entreprises pour développer des solutions de pointe ayant un impact mondial.

Oxford Economics indique également qu’une part importante du financement du budget fiscal de Singapour est destinée à stimuler la productivité grâce au partage des connaissances, à la formation des travailleurs locaux et à l’adaptation à la transformation numérique, ce qui devrait accroître la croissance de la productivité au cours de la prochaine décennie.

La Malaisie dispose d’une main d’œuvre formidable

La Malaisie a également obtenu des résultats cohérents dans les quatre grandes tendances, avec un classement particulièrement élevé en matière de démographie. Bien que la croissance de la population en âge de travailler ait ralenti par rapport à la décennie précédente, Oxford Economics a noté qu’elle devrait encore augmenter en moyenne de 1 % par an. « La productivité du travail favorable de la Malaisie rend son économie de plus en plus attrayante pour les investisseurs étrangers », explique Singh. « La région peut également se targuer d’une main-d’œuvre diversifiée, bien éduquée, multilingue et hautement formable qui sert de carburant à son moteur économique et à sa croissance continue. »

Selon Singh, la force démographique de la Malaisie joue un rôle essentiel dans l’essor de l’IA et des infrastructures cloud que le pays a connu cette année. « Une étude menée par le cabinet de conseil mondial Kearney a montré que l’IA était sur le point de contribuer à hauteur de 1 000 milliards de dollars au produit intérieur brut de l’Asie du Sud-Est d’ici 2030, et que la Malaisie devrait en recevoir plus d’un dixième. À cet effet, plusieurs investissements importants prévus par des géants mondiaux de la technologie tels que Google (2 milliards de dollars), Microsoft (2,2 milliards de dollars), Amazon (6 milliards de dollars) et Nvidia (accord d’investissement de partenariat de 4,3 milliards de dollars avec le conglomérat malaisien YTL) ont récemment fait la une des journaux. »

|||||Figure 2 – Performances de la région APAC dans chaque secteur en fonction des mégatendances

La Malaisie se positionne également comme une destination touristique de premier plan, ce qui alimente encore davantage les mégatendances qui stimulent ses performances dans le secteur hôtelier. En 2023, le secteur du voyage et du tourisme malaisien a connu une résurgence significative, avec une croissance massive de 97,8 %, représentant 8,6 % de la production économique totale du pays. L'étude d'impact économique (EIR) 2024 du World Travel & Tourism Council (WTTC) prévoit une année de croissance significative pour le secteur du voyage et du tourisme malaisien, avec sa contribution économique, son emploi et les dépenses des visiteurs nationaux qui devraient battre tous les records cette année.

« La croissance attendue du secteur de l’hôtellerie en Malaisie sera complétée par la feuille de route stratégique « Visit Malaysia 2026 » récemment annoncée par le gouvernement, qui vise à attirer davantage de voyageurs du monde entier au cours des prochaines années », ajoute Singh. « Cette orientation favorisera non seulement le progrès économique, mais contribuera également à renforcer la position de la Malaisie en tant que destination touristique de premier plan. »

Conclusion

Alors que les marchés immobiliers commerciaux mondiaux continuent de naviguer dans un paysage complexe et en constante évolution, les performances constantes de haut niveau de la région Asie-Pacifique en matière de résilience soulignent sa capacité à s’adapter et à prospérer dans un contexte de changements rapides en matière de démographie, de technologie, de géopolitique et de demandes climatiques. L’Australie, Singapour et la Malaisie illustrent un équilibre dynamique entre innovation, investissement stratégique et force de travail qui devrait ouvrir la voie à une croissance continue et au succès de l’immobilier commercial.

« L’évaluation des tendances, notamment de la manière dont elles s’interconnectent et même entrent en conflit, permet d’identifier les marchés les mieux placés pour saisir les opportunités ou surmonter les défis », ajoute McSweeney. « La tendance à la fuite vers la qualité continue de se manifester et est essentielle au succès dans la région Asie-Pacifique. Le secteur évident d’expansion rapide est confirmé par les conclusions du rapport sur les données démographiques, où la demande la plus refoulée concernera le secteur résidentiel. »