Actualisation des flux de trésorerie et évolution induite par les investisseurs vers des valorisations plus sophistiquées

Le Groupe Altus a récemment organisé un webinaire, La méthodologie de valorisation DCF et son adoption en Europe, invitant des experts en valorisation du secteur à discuter de l'émergence du DCF. Le panel comprenait Pierre Buchet, associé international, responsable de l'évaluation et du conseil international transfrontaliers EMEA chez Cushman & Wakefield et Lloyd Harrison, directeur associé, analyse de fonds chez Invesco. Parmi eux, du Groupe Altus, se trouvent Nicolas Le Goff, responsable du conseil EMEA et Julien Sporgitas, partenaire client stratégique.

DCF est une méthode de valorisation plus couramment utilisés en Amérique du Nord et en Asie-Pacifique, qui estime la valeur d'un investissement en utilisant ses flux de trésorerie futurs attendus et s'efforce de déterminer la valeur d'un actif immobilier selon cette mesure - une analyse approfondie des investisseurs au Royaume-Uni et l'Europe en ont de plus en plus envie, estime Buchet.

Buchet explique : « Il est très important [pour les investisseurs] de comprendre d'où viennent les valeurs et DCF nous aide à entrer plus en détail dans les domaines où vous pouvez examiner les vides, les dépenses d'investissement, l'inflation et la croissance – vous pouvez être explicite », ajoutant que c'est pour cette raison que « l'industrie est sur la bonne voie pour adopter le DCF ».

Figure 1 – Résultats du sondage : selon vous, quel a été le plus grand obstacle à l’adoption du DCF ?

Le Goff a confirmé que le Groupe Altus a constaté une augmentation des demandes de DCF de la part des clients. Il a déclaré : « DCF ouvre la porte à une analyse beaucoup plus puissante… la granularité du modèle vous permet de comprendre dans quelle mesure la valeur est déterminée par l'inflation, dans quelle mesure elle est déterminée par la croissance de la valeur » et offre aux clients la possibilité de comparer ces résultats avec d'autres actifs dans un portefeuille.

Selon Harrison, le modèle traditionnel n’était pas adapté ces derniers mois. Il a expliqué : « Dans l'environnement inflationniste élevé que nous avons connu l'année dernière, nous avons commencé à constater quelques écarts, où, comme l'inflation n'était pas modélisée dans les propriétés dont les contrats de localisation avaient des taux. minimes, il y avait un peu de flou. dans les méthodologies d’évaluation traditionnelles pour tenter de surmonter ce problème.

Figure 2 – Résultats du sondage : selon vous, quels sont les principaux avantages et opportunités de la mise en œuvre du DCF

Mais le DCF gagne également du terrain en raison de la sophistication croissante des investisseurs, a ajouté Harrison, car ce fait était à l'origine de la récente décision du gestionnaire d'investissement de faire passer son portefeuille à une analyse basée sur le DCF. . Selon lui, être en mesure de fournir des mesures DCF en réponse aux demandes des clients a été « extrêmement bénéfique » pour l’entreprise, car ses investisseurs utilisent déjà la méthodologie pour leurs investissements en Amérique du Nord et en Asie-Pacifique. Il a ajouté que ses clients utilisent également DCF pour évaluer des actifs autres que l'immobilier, ce qui signifie qu'ils peuvent visualiser leurs portefeuilles selon les mêmes mesures.

Un tel alignement, a déclaré Sporgitas, constitue un avantage majeur de l'acceptation croissante du DCF au Royaume-Uni et en Europe. « Le DCF présente de solides arguments dans le sens où il donne aux investisseurs mondiaux la possibilité de comparer un portefeuille géographiquement et de procéder à une analyse approfondie. Cela assure la transparence.

Mais une autre opportunité, selon le panel, est que la méthodologie contribue à renforcer la confiance entre les évaluateurs et leurs clients. La qualité et l'étendue des informations contenues dans une analyse DCF ont contribué à enrichir la discussion sur les valeurs, a expliqué Buchet. Harrison a déclaré que le DCF permettait de mieux comprendre les hypothèses utilisées dans une évaluation et les raisons pour lesquelles les attentes de croissance étaient conformes aux indicateurs. Sporgitas a été ajouté à cet égard en ce qui concerne que le DCF serait de plus en plus utilisé comme outil de planification commerciale car il permet aux clients de modéliser diverses valeurs en utilisant différentes hypothèses.

Figure 3 – Résultats du sondage : en 2023, quelle a été l’approche de votre entreprise en matière de DCF

Pour en savoir plus sur la discussion dans son intégralité, voici l'enregistrement du webinaire :

Solutions aux défis des données

Les panélistes ont également abordé les défis du DCF, citant comme un obstacle le manque de données sur le secteur immobilier européen, un autre obstacle étant l'utilisation de méthodologies multiples à travers l'Europe, ce qui rend difficile l'obtention de points de données cohérentes. Le Goff a également réfléchi aux solutions aux obstacles qu'il a rencontrés dans l'utilisation de la méthodologie, notamment autour de la question de la modélisation avec certitude des taux d'actualisation. Mais il a expliqué que, d'après son expérience, la transparence est la clé.

Buchet et Harrison ont suggéré que les méthodes traditionnelles étaient utiles en tant que caisse de résonance pour aider à vérifier et à récupérer les calculs DCF. "Vous devez prouver que votre valorisation est ancrée dans le marché", a expliqué Harrison, ajoutant : "Il est important d'examiner le DCF par rapport à un rendement initial coté et de voir si cela a du sens."

Figure 4 – Résultats du sondage : quelle a été la principale raison pour laquelle votre organisation a adopté le DCF

En ce qui concerne l'avenir, le panel a déclaré que les clients continueront probablement à adopter l'analyse DCF et à demander son utilisation par les évaluateurs au Royaume-Uni et en Europe. Il y a eu un consensus sur le fait que le processus de formation est en cours au sein de la profession d’évaluateur, et ils ont prédit que les obstacles à l’adoption du DCF seraient moins nombreux que prévu. Clôturant la discussion, Sporgitas a conclu : « En fin de compte, la demande des investisseurs prévaut… l’immobilier va s’adapter et nous nous adaptons. »