Actualisation des flux de trésorerie par rapport aux méthodologies de valorisation traditionnelles en Europe

Qu’est-ce qui est considéré comme le modèle d’évaluation traditionnel ?

La méthodologie d'évaluation traditionnelle est basée sur la capitalisation des flux de revenus futurs en fonction de la certitude et du risque. On pourrait par exemple opter pour un loyer de marché actuel ou futur (« Term and Reversion »), ou une répartition entre la sécurité des tranches de revenus (« Core et Top Slice »). La capitalisation des flux de revenus se fait par All-Risk Yield, intégrant tous les risques futurs (inflation, maintien de la propriété, etc.). Cela en fait une méthodologie d’évaluation implicite. La méthodologie d'évaluation traditionnelle est largement utilisée au Royaume-Uni.

En quoi le modèle de flux de trésorerie actualisés (DCF) diffère-t-il ?

L'évaluation DCF calcule la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs générés par l'actif, la rendant plus détaillée et prospective. Les forces du marché comme l’inflation sont un facteur important dans la modélisation des flux de trésorerie futurs, et DCF en tient explicitement compte. Cette vision plus approfondie comporte cependant ses propres défis. Comme toutes les hypothèses sont formulées et peuvent être identifiées et quantifiées, il s’agit d’une méthodologie explicite.

L’argument en faveur des valorisations DCF

Les organisations opèrent aujourd’hui dans un environnement difficile et fortement inflationniste, et c’est généralement au niveau des flux de trésorerie que cette pression supplémentaire se manifeste. Même si une méthodologie traditionnelle et le DCF peuvent être prospectifs, la clarté explicite apportée par le modèle DCF peut être positive pour les investisseurs et est en train de devenir le modèle privilégié dans certains cercles immobiliers.

Explorer le paysage européen actuel

Le modèle DCF s’est fortement implanté dans les Amériques et en Asie-Pacifique, mais l’Europe présente un paysage plus fragmenté et plus contrasté. Nous avons déjà exploré cela, mais il y a deux aspects clés à comprendre :

• Certaines pratiques comptables et réglementaires européennes privilégient encore les méthodes traditionnelles

• Certains secteurs du marché européen s'appuient encore sur des méthodes traditionnelles, principalement en raison des normes industrielles établies.

Problèmes perçus avec DCF en Europe

Les modèles DCF s’appuient fortement sur des données/prévisions financières précises et complètes. Sur certains marchés européens, l'obtention de données fiables constitue un obstacle. De plus, les réglementations et les normes comptables varient d’un pays à l’autre, ce qui rend difficile l’élaboration d’un modèle DCF véritablement standardisé. Dans certaines évaluations immobilières, on constate également une rareté de transactions comparables permettant d'établir des taux d'actualisation et des valeurs terminales.

Les modèles DCF sont également sensibles aux hypothèses sous-jacentes utilisées. Ces hypothèses peuvent être subjectives et varier selon les analystes ou les acteurs du marché, conduisant à des valorisations divergentes. Des modèles DCF précis nécessitent une compréhension approfondie des techniques de finance, de prévision et d’évaluation. Le manque d’experts possédant les compétences nécessaires entrave donc leur adoption généralisée. Les modèles DCF sont plus complexes et nécessitent plus de ressources à créer et à maintenir que les méthodes traditionnelles. Les investisseurs européens commencent à privilégier les modèles DCF, appréciant tout le potentiel de valeur qu’ils offrent.

Un environnement changeant

Même si l'adoption n'est peut-être pas aussi avancée que dans d'autres régions, nous assistons à un adoption croissante du DCF au sein des frontières européennes. Le récent processus de consultation de la RICS sur la valorisation du DCF, combiné aux pressions économiques croissantes et à la demande croissante des investisseurs mondiaux pour plus de transparence, contribuent tous à ce mouvement. Certains facteurs supplémentaires ont également un rôle à jouer :

• Même si les deux modèles de valorisation aboutissent essentiellement aux mêmes conclusions, les méthodologies explicites utilisées dans le DCF offrent aux investisseurs une image facilement accessible, renforçant ainsi sa valeur particulière.

• Pour les entreprises multinationales et les portefeuilles mondiaux, il est essentiel de faire des comparaisons « de pommes avec des pommes » entre les régions, ce qui est très facile à réaliser en utilisant des valorisations DCF cohérentes.

Traditionnel ou DCF : lequel convient le mieux à votre entreprise ?

Le choix entre traditionnel et DCF dépend de la nature et du secteur spécifiques de votre entreprise, des objectifs que l'évaluation doit atteindre, de la disponibilité des données et des pratiques de base du secteur. Le DCF est généralement préféré par les professionnels du secteur de l’immobilier commercial. Ceci repose sur le caractère exhaustif des hypothèses et sur la capacité de mieux évaluer la performance à long terme d’une propriété.

Cela contribue à réduire le risque d’inconnues et donne une idée intrinsèquement plus claire de la valeur d’investissement d’une propriété. La possibilité d’effectuer une « analyse de scénarios » est utile pour faire des choix d’investissement éclairés. Même s'il existe quelques cas limités dans lesquels l'évaluation traditionnelle peut encore être privilégiée, le DCF constitue un choix polyvalent et tourné vers l'avenir pour le secteur.

Pourquoi l’utilisation du DCF augmente dans l’immobilier

En général, le DCF est plus efficace pour les types d’actifs à forte croissance et aux flux de trésorerie incertains. Le DCF est fréquemment utilisé par les investisseurs en capital-investissement et en capital-risque car il leur permet de modéliser les retours attendus des investissements au fil du temps.

DCF offre un avantage précieux en termes de flexibilité et précision qu'il offre pour les évaluations immobilières. Cela lui permet de refléter les principales caractéristiques et risques d'une propriété, depuis la composition des locataires et les conditions du bail jusqu'au potentiel de croissance. Il propose également une gamme de valeurs pour les propriétés dans différentes conditions, telles que les changements d'occupation, les dépenses en capital et même les stratégies de sortie. Dans un environnement difficile de forte inflation qui a un impact sur les flux de trésorerie d’un actif, il peut être difficile d’évaluer ce risque à l’aide des méthodes d’évaluation traditionnelles. D’où la demande croissante d’analyse DCF.

Cependant, les méthodes traditionnelles sont encore souvent préférées dans les secteurs matures avec des flux de trésorerie stables et un historique de performances constantes. Des méthodes telles que le rapport prix/valeur nette d'inventaire (P/NAV) et la méthodologie résiduelle, par exemple, sont souvent utilisées pour les centres commerciaux et les développements immobiliers.

Est-il judicieux d’employer les deux ?

Il peut être judicieux d’employer les deux méthodes en parallèle dans le domaine immobilier dans des circonstances très spécifiques, comme par exemple une période de transition dans le choix de la méthodologie. Cela permet de garantir aux investisseurs et tiers réticents restants qu’ils reçoivent les mêmes conclusions, simplement d’une manière différente. Cependant, cela revient essentiellement à « faire le travail deux fois » pour un faible gain de valeur supplémentaire et ne doit être utilisé que pendant une période limitée.

Pour prendre des décisions d'investissement éclairées, il est essentiel de tenir compte de l'évolution du paysage et d'adapter les méthodes d'évaluation en conséquence. Le passage au DCF des méthodes d'évaluation traditionnelles a déjà gagné un fort succès sur les marchés internationaux, s'adaptant aux pressions inflationnistes croissantes du marché, et est en passe de devenir rapidement une norme du secteur immobilier en Europe également.

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