L’approche professionnelle pour estimer le coût de remplacement d’une propriété

L'une des raisons pour lesquelles il existe un pourcentage si élevé de propriétés sous-assurées (environ 75 % selon les recherches) est que de nombreuses polices d'assurance sont souscrites sur la base d'estimations approximatives du coût de remplacement en pieds carrés/mètres et sont souvent imprécises.

Une grande variété de méthodologies sont utilisées pour déterminer le coût de remplacement d’un bâtiment à des fins d’assurance – et une grande variété de personnes préparent ces estimations. Les courtiers d'assurance, les gestionnaires de portefeuille immobilier et les gestionnaires immobiliers peuvent effectuer des évaluations d'assurance à l'aide de logiciels ou de guides de coûts du secteur.

Dans certains cas, comme celui d'un bâtiment simple et standard, une estimation du coût de remplacement produite par un logiciel ou un manuel d'évaluation des coûts peut être appropriée. Ces outils peuvent fournir une estimation moyenne des coûts des structures et équipements commerciaux.

Mais il existe des limites et des risques lorsque des personnes non qualifiées effectuent des évaluations d'actifs immobiliers commerciaux et d'immeubles multifamiliaux/construits pour la location en s'appuyant uniquement sur des estimations antérieures, des logiciels ou des guides de coûts. Ces coûts de remplacement approximatifs sont basés sur le coût au pied carré/mètre d'un type de bâtiment similaire et reposent souvent sur la zone de zonage d'un architecte et non sur la superficie brute réelle du bâtiment (dont un QS qualifié tiendra compte). Le résultat n'est qu'une estimation approximative du coût de reconstruction et ne prend pas en compte l'emplacement, la qualité de la construction, les mesures réelles, les caractéristiques spécifiques d'une propriété ou les règlements et codes de construction en vigueur.

Surtout aujourd’hui, alors que de nombreuses propriétés sont complexes – combinant des usages mixtes ou englobant une composante patrimoniale – une estimation précise est plus exigeante que par le passé. Le processus de calcul d’une estimation précise du coût de remplacement d’un bâtiment nécessite une variété de données et une connaissance approfondie du domaine de la construction.

C’est pourquoi il est important de travailler avec un professionnel tiers pour fournir une évaluation d’assurance impartiale et précise. Les métreurs sont des consultants professionnels en coûts qui ont une expérience en construction et suivent des processus cohérents et standardisés pour produire des estimations basées sur des coûts justifiés.

L’approche professionnelle des coûts

Les métreurs suivent un processus approfondi et réglementé, adapté au type de bâtiment, aux besoins du propriétaire ou, dans le cas de copropriétés/appartements, du conseil d'administration, et selon que l'évaluation est une mise à jour annuelle ou une évaluation complète.

Recueillir et examiner la documentation du propriétaire ou du gestionnaire immobilier

Cela comprendrait, selon la disponibilité : un rapport d'évaluation de l'état du bâtiment ; dessins architecturaux, structurels, mécaniques et électriques ; historique des rénovations.

Inspecter physiquement la propriété lorsque cela est possible

Cela implique de prendre des photos, de mesurer dans certains cas et d'inspecter pour vérifier et compléter les informations fournies. L'inspection englobe la forme bâtie au-dessus du niveau du sol ainsi que les actifs en dessous du niveau du sol tels que le stationnement et l'entreposage souterrains et les terrains autour du bâtiment.

Mesurez la superficie du bâtiment à partir des plans fournis (si disponibles)

Les estimations reposent souvent sur des mesures de la zone de zonage de l’architecte qui excluent certaines zones de construction, ce qui entraîne des inexactitudes. Un professionnel qualifié validera la superficie brute de construction et s’assurera que la bonne superficie du bâtiment est utilisée pour l’estimation.

Benchmark avec des propriétés similaires

Pour vérifier l'exactitude de la valeur assurable, ils compareront également les coûts de construction estimés pour le bâtiment avec des propriétés évaluées similaires.

Estimer les coûts de construction. Le métreur élaborera une estimation actuelle des coûts en croisant la documentation fournie, les résultats d'une inspection physique, les données de coûts historiques et les données de l'industrie dont il dispose, ainsi que sa propre expérience en matière d'augmentation des coûts de construction dans des secteurs et des régions de marché spécifiques.

Préparer un rapport fiable d’estimation du coût de remplacement

Le métreur préparera un projet de rapport pour discussion avec le gestionnaire immobilier, le propriétaire ou le conseil d’administration. Cela comprendra une description de la structure du bâtiment, des services et des finitions ; zones de construction; et des photos ; et un résumé des coûts de remplacement estimés.

Une fois le rapport finalisé, vous recevrez un rapport tiers indépendant sur lequel votre assureur de biens pourra s'appuyer pour connaître la valeur assurable actuelle et précise. En cas de sinistre partiel ou total, ce rapport facilitera un règlement rapide et complet.

Protégez votre investissement en obtenant une estimation précise et actuelle du coût de remplacement afin d'atténuer les risques et d'avoir l'esprit tranquille en sachant que si le besoin s'en fait sentir, vous serez couvert.

Soyez prêt, soyez en sécurité

Une estimation professionnelle régulière du coût de remplacement d’une propriété commerciale ou résidentielle confirmera la bonne valeur assurable – et garantira qu’en tant que propriétaire, administrateur ou gestionnaire, vous et cet actif êtes suffisamment assurés et bien protégés.