Europe’s industrial sector is showing signs of positivity, but can it be sustained?

Les industriels affichent une amélioration de leurs performances

Chaque trimestre, Groupe Altus analyse la performance d'un ensemble de données agrégées de fonds diversifiés ouverts paneuropéens de base, représentant 29 milliards d'euros d'actifs sous gestion. Les fonds couvrent 17 pays et couvrent les secteurs de l'immobilier industriel, de bureaux, de commerce et résidentiel.

Dans cet article, Capital Economics explore en profondeur les perspectives de l'immobilier industriel européen, en particulier dans la zone euro.

Les valorisations des propriétés industrielles au deuxième trimestre ont changé de cap et ont enregistré leur premier gain depuis le deuxième trimestre 2022. L'ensemble de données d'Altus indique que les valorisations au deuxième trimestre 2024 représentent environ 90 % du niveau enregistré au quatrième trimestre 2021, lorsqu'il a commencé à suivre le secteur.

Figure 1 – Variation trimestrielle de la valeur – moyenne de toutes les propriétés industrielles

En examinant les données relatives à l'occupation et aux loyers pour la moyenne industrielle, il n'est pas immédiatement évident de comprendre pourquoi les valorisations ont augmenté au deuxième trimestre. Le taux d'occupation élevé a soutenu la croissance des loyers tout au long de 2022, mais, en 2023, à mesure que davantage de biens immobiliers sont devenus disponibles sur le marché européen, la croissance a suivi une tendance à la baisse qui s'est prolongée au deuxième trimestre.

Figure 2 - Croissance des loyers et taux d'occupation du secteur industriel par trimestre, moyenne du secteur

Bien que de nouveaux projets immobiliers aient été mis sur le marché en 2024, entraînant une légère baisse du taux d'occupation au deuxième trimestre, celui-ci est nettement plus élevé qu'il y a un an. En outre, le nombre d'espaces industriels en construction en Europe a continué de diminuer, ce qui, selon Capital Economics, devrait soutenir la croissance des loyers au cours des prochains trimestres.

Cela soulève la question de savoir si le redressement du secteur industriel est déjà bien en marche.

Pour des observations plus approfondies, lisez : Ensemble de données d'évaluation paneuropéennes – Analyse d'experts T2 2024

Les panneaux du marché soutiennent l'expansion des achats en ligne

La performance de l’immobilier industriel est étroitement liée au niveau des achats en ligne, car elle favorise la demande d’entrepôts et de services logistiques liés à la livraison du « dernier kilomètre ». JLL a récemment indiqué que le taux de pénétration des détaillants en ligne était toujours inférieur d’environ 20 % aux moyennes d’avant la pandémie. Cependant, nous pensons que la tendance sous-jacente à l’augmentation des achats en ligne sera soutenue par la tension sur les marchés du travail européens. La croissance de l’emploi en 2024 devrait augmenter de 0,8 % par rapport à 2023 et le chômage se situe près de ses plus bas niveaux historiques à 6,5 %, la croissance des salaires a été robuste l’année dernière et reste solide cette année également. En plus de la croissance des revenus totaux, l’inflation s’atténue, ce qui réduit les coûts, en particulier ceux des denrées alimentaires et des biens, de sorte que les consommateurs disposeront de plus en plus de revenus disponibles pour les achats en ligne. Bien que sur certains marchés, le commerce en ligne détienne déjà une part de marché substantielle, il existe d’autres marchés, notamment en Europe centrale et orientale, où il existe une marge de croissance supplémentaire.

Les exportations devraient stimuler la demande de biens immobiliers logistiques

L’autre facteur clé pour l’immobilier industriel est le commerce international, qui est normalement un moteur important de la croissance économique de la zone euro. Après l’une des années les plus faibles jamais enregistrées en 2023, des signes d’amélioration du commerce international en Europe apparaissent. Dans la zone euro, les exportations et les importations de biens ont augmenté de 0,5 % en glissement trimestriel (t/t) au premier trimestre 2024. Il s’agit d’une deuxième hausse trimestrielle consécutive des exportations et de la première hausse des importations depuis le troisième trimestre 2022. Bien que ces augmentations soient relativement modestes, il s’agit d’une bonne nouvelle puisque le commerce a connu l’une des années les plus faibles jamais enregistrées en 2023, avec des exportations en baisse de 0,6 % en glissement annuel (a/a) et des importations en baisse de 1,2 % en a/a. Bien que la reprise du commerce en 2024 soit probablement progressive, les perspectives d’amélioration des volumes représentent une évolution positive pour la demande d’espaces logistiques autour des ports de la région.

Les statistiques commerciales sont quelque peu en retard sur l’activité réelle, mais les enquêtes de conjoncture plus récentes montrent une nette amélioration du commerce régional. En particulier, la composante des commandes d’exportation de produits manufacturés de l’indice des directeurs d’achat (PMI) a fortement rebondi ces derniers mois. Un autre baromètre utile est celui des données du projet PortWatch. Cet ensemble de données est très actuel et utilise des données satellitaires pour créer des estimations du commerce de marchandises sur les navires commerciaux qui peuvent ensuite être utilisées comme indicateur pour suivre les tendances des volumes actuels d’exportation et d’importation.

En examinant les données de PortWatch, Capital Economics note une certaine divergence dans l’activité commerciale au sein de la zone euro. Les ports ibériques connaissent une forte augmentation de l’activité tandis que certains des ports maritimes les plus fréquentés de l’UE, à savoir Rotterdam, Hambourg et Anvers, affichent une baisse des volumes d’échanges. Sur la base des propres prévisions de Capital Economics concernant l’activité économique en 2024, les vents contraires à la demande des occupants industriels devraient être plus importants dans les principaux ports allemands, français et belges, car ces économies devraient connaître la plus faible amélioration de leurs volumes d’exportation. En revanche, les perspectives sont plus optimistes pour les échanges aux Pays-Bas et en Pologne, ce qui devrait stimuler la demande d’espaces logistiques à Rotterdam, Amsterdam et Gdansk.

Même si les perspectives commerciales dans les ports du nord sont peut-être moins encourageantes, certains d’entre eux ont connu une forte croissance des loyers en raison d’une offre limitée de biens immobiliers. À titre d’exemple, le taux de vacance des locaux industriels de Hambourg est proche de 0 %. Cette situation a entraîné une hausse des loyers des locaux industriels, malgré des volumes de fret relativement plus faibles et une croissance économique globalement atone en Allemagne.

Capital Economics prévoit que les exportations de la zone euro augmenteront de 1,5 % en 2024, tandis que les importations devraient être similaires aux niveaux de 2023. Par conséquent, l'augmentation du volume des échanges sera probablement un facteur positif pour stimuler la demande d'espaces logistiques et d'entrepôts et de propriétés industrielles dans leur ensemble.

Conclusion

Il existe de nombreuses raisons d’être optimiste quant au secteur de l’immobilier commercial industriel en Europe, mais il est évident que certaines régions sont sur le point de s’en sortir mieux que d’autres. Seul le temps nous dira si les récents gains de performance modestes se traduiront par une croissance soutenue du secteur.

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