Guide de l'investisseur pour l'achat d'un bien immobilier commercial

1. Obtenir les conseils d'un inspecteur en bâtiment qualifié et/ou d'un ingénieur

Les acheteurs prudents de propriétés commerciales devraient généralement subordonner leur offre d'achat à diligence raisonnable physique et environnementale.

Une diligence raisonnable physique et environnementale est un examen approfondi de l’état physique de la structure, de ses composants et/ou de l’état des sols. Un inspecteur en bâtiment ou un ingénieur devrait au minimum donner un avis sur :

• La solidité structurelle des améliorations et les services liés aux améliorations.

• L'état de la toiture et des installations électriques/mécaniques, y compris la qualité de l'air.

• La présence de substances dangereuses pour l'environnement (telles que l'amiante).

• La présence de toute infestation d’insectes et de rongeurs.

• La présence de toute contamination du sol (des exemples pourraient inclure les infiltrations d’une station-service adjacente ou d’une ancienne opération de nettoyage à sec).

• La nature et l'état général des sols, ainsi que leur stabilité globale par rapport aux aménagements existants et à tout aménagement futur.

• Tout potentiel d'inondation.

Le rapport doit fournir des coûts et des délais réalistes pour la réparation, le remplacement et la remise en état de l'un des éléments ci-dessus.

2. Effectuer un examen financier détaillé

Le prix payé pour la plupart des propriétés génératrices de revenus est directement lié à leur flux de revenus actuel et attendu. Vérifier le flux de revenus actuel et estimer le flux de revenus futur est un processus long mais important. En règle générale, pour les propriétés plus grandes, une estimation des flux de trésorerie sur une période de 10 ans doit être effectuée. Certains des éléments importants d’une due diligence financière comprennent :

• Un examen de tous les baux pour identifier non seulement leurs conditions financières, mais également toutes les clauses importantes du bail, telles que : options de résiliation, options d'extension ou de réduction, options de renouvellement du bail à un loyer fixe, options de « disparition », périodes de loyer gratuites futures et toute allocation d'amélioration locative impayée payable par le propriétaire.

• Une analyse du profil du locataire. Des entretiens personnels avec les locataires sont une bonne idée, ainsi que des recherches sur la force globale de chaque engagement des locataires. La force de l'engagement d'un locataire est déterminée par sa stabilité financière et sa réputation générale dans le monde des affaires.

• Une analyse des états financiers historiques (qui doivent être audités), des performances cumulatives de l'année et du budget actuel. Tous les budgets fournis doivent être examinés pour déterminer s’ils sont raisonnables ainsi que pour identifier d’éventuelles erreurs.

• Une analyse des comptes débiteurs et des comptes créditeurs ainsi que de tout accord contractuel (comme avec les entreprises de nettoyage, d'entretien des ascenseurs et de sécurité).

• Une analyse des revenus de récupération. La majorité des baux généralement conclus pour des immeubles de bureaux et industriels sont sur une « base nette », dans laquelle le locataire paie un loyer minimum de base tel que stipulé dans le bail, ainsi que sa part proportionnelle des coûts d'exploitation et des taxes. Le locataire assume donc le risque d'éventuelles augmentations des frais d'exploitation et des taxes. Un bail brut est un bail dans lequel le propriétaire reçoit un loyer stipulé et le propriétaire est tenu de payer la totalité ou la plupart des dépenses d'exploitation et des taxes foncières. Pour la plupart des immeubles commerciaux, certains locataires paient moins que le « taux de recouvrement complet ». Il est donc essentiel que la section de récupération ou de « loyer supplémentaire » du contrat de location pour chaque locataire d’une propriété soit revue et pleinement comprise afin d’estimer avec précision le potentiel de revenus actuel et futur d’une propriété.

• Un examen des relevés de taxes foncières afin de déterminer s'il y a des arriérés de taxes et de services publics impayés.

3. Analyser le marché dans lequel se situe le bien

Cela comprendra la réalisation d'un :

• Un aperçu économique : Un bref examen des principaux indicateurs économiques, tant historiques que projetés, est nécessaire afin de déterminer si les perspectives futures du marché local et des zones environnantes sont positives ou négatives.

• Un aperçu de la concurrence et du marché de la location : afin d'estimer le potentiel de revenus futurs d'une propriété, une analyse de toutes les propriétés concurrentes, y compris les taux d'inoccupation et de location atteints dans ces propriétés, est nécessaire. En outre, un examen des nouveaux développements et de tout projet de développement dans la zone devrait être mené.

• Un aperçu du marché de l'investissement : une analyse de la demande d'investissement, des préférences des investisseurs et une étude des paramètres d'évaluation actuels aideront à déterminer non seulement le prix à payer, mais donneront également une idée de la « cote de liquidité » des propriétés. « à quel point sera-t-il difficile de revendre la propriété à l'avenir si cela est nécessaire. »

4. Entreprendre une due diligence juridique

Cela comprendra la réalisation :

• Une recherche de titre et un récapitulatif de toutes les charges inscrites sur le titre.

• Un avis sur tout impact sur la valeur par rapport aux charges inscrites sur le titre de propriété.

• Un examen du registre des sites du patrimoine. Une « propriété protégée » ou une propriété inscrite sur la liste du patrimoine pourrait affecter le potentiel de développement futur et la valeur marchande de la propriété.

• Un examen du zonage spécifique de la propriété et de la désignation du plan communautaire officiel, ainsi que de tout autre règlement municipal, est requis afin de déterminer si la propriété est conforme aux exigences municipales actuelles ainsi que pour aider à identifier le potentiel de développement futur de la propriété.

• Un examen des licences commerciales pour déterminer si les opérations de construction sur la propriété sont en règle.

• Un examen des inspections les plus récentes du commissaire aux incendies et du ministère de la Santé pour déterminer s'il y a des commandes en suspens.

5. Entreprendre une étude de site et une étude de bâtiment

Les zones de construction et les zones de chantier sont-elles indiquées correctement ? La seule façon de le déterminer est d’examiner ou d’obtenir une étude du site ainsi qu’une copie des plans du bâtiment et des plans d’étage certifiés.