Comment la valeur temporelle de l’argent s’applique à l’évaluation des biens immobiliers commerciaux

Fondements de la valeur temporelle de l’argent

Dans sa définition la plus simpliste, la valeur temporelle de l’argent stipule que la valeur d’un dollar dépend fortement du moment où ce dollar est reçu. Par exemple, un dollar vaut plus aujourd’hui qu’il ne vaudra dans un an (ou dans deux ans, trois ans, etc. – en théorie même dans un jour). Cela est vrai à l’exception d’une période déflationniste où la valeur d’une monnaie chute au fil du temps.

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles la valeur de l’argent dépend du moment où il est reçu :

• Inflation : le taux d’inflation moyen à long terme aux États-Unis est d’environ 3,0 %, à peu près. Sur la base de ce taux d’inflation, pour acheter ce que vous pourriez acheter avec 1,00 $ aujourd’hui, il vous faudrait 1,03 $ dans un an. Compte tenu de cela, le pouvoir d’achat d’un billet de 1 $ est plus élevé aujourd’hui qu’il ne le sera à un moment donné dans le futur. Ainsi, la préférence devrait être de recevoir cette facture de 1,00 $ aujourd'hui.

• Risque : si vous recevez un dollar aujourd’hui, il n’y a aucun risque. Cependant, il existe toujours un risque que vous ne receviez pas ces 1,00 $ à l’avenir pour une raison quelconque.

• Potentiel de réinvestissement : un dollar reçu aujourd'hui peut être réinvesti dans un autre investissement. Si vous recevez ce dollar dans un an, vous aurez perdu la possibilité de gagner un retour sur ce dollar par rapport à l’année précédente.

Avec cette définition à l’esprit, il est logique que nous essayions de maximiser le montant d’argent que nous recevons à court terme plutôt qu’à long terme. Cependant, la réponse n’est pas toujours de recevoir de l’argent aujourd’hui plutôt que plus tard.

Si quelqu'un vous offre un retour sur investissement très important sur un dollar à l'avenir, il peut être utile de réfléchir à l'opportunité de renoncer à ce dollar aujourd'hui pour une somme beaucoup plus importante à l'avenir, après avoir pris en compte le risque de l'investissement et d'autres facteurs.

Afin de déterminer si un investissement vaut la peine (pour renoncer à dépenser un dollar aujourd’hui plutôt que de l’investir pour un rendement futur), nous devons examiner deux concepts fondamentaux pour la valeur temporelle de l’argent : l’actualisation et la composition.

Composition

Nous commencerons par la composition car c’est le plus naturel. La composition est le concept de la façon dont l’argent croît au fil du temps. Il s’agit de déterminer ce que vaudra un dollar aujourd’hui dans le futur.

La plupart des gens connaissent le fonctionnement d’un compte d’épargne : vous placez de l’argent à la banque et la banque vous verse chaque année un certain montant d’intérêts sur ce compte. Utilisons un exemple simple pour illustrer.

Taux d'intérêt = 3,00%

Dans le tableau ci-dessus, nous avons investi 1,00 $ à un taux d’intérêt de 3,0 %. Le tableau montre comment ce 1,00 $ augmente au fil du temps, car il génère un rendement de 3,0 % chaque année où il est investi (nous avons augmenté le nombre de décimales pour donner une meilleure idée de la façon dont ce 1,00 $ augmente).

La chose importante à noter concernant la composition est que les intérêts gagnés sur une année précédente rapportent également des intérêts l’année suivante. Par exemple, au cours de la première année, le 1,00 $ investi rapporte un rendement de 3,0 %. La deuxième année, cet investissement initial de 1,00 $ rapporte également un rendement de 3,0 %, mais cette année, les intérêts gagnés précédemment de 0,03 $ rapportent également un rendement de 3,0 % (dans ce cas, ils sont d'environ 0,0009 $). Ainsi, dans cinq ans, nous avons récupéré près de 1,16 cents sur notre investissement initial de 1,00 $.

Remise

La remise est un concept un peu moins courant, mais sans doute beaucoup plus important dans évaluation d'un bien immobilier commercial. L’idée de l’actualisation est que vous disposez d’une somme d’argent que vous espérez recevoir dans le futur et que vous voulez savoir ce que vaut cet argent aujourd’hui. En d’autres termes, vous voulez savoir quelle est la valeur actuelle d’un dollar reçu en dollars futurs.

Tout comme pour la composition, vous devez savoir à quel taux actualiser ce futur dollar. Le taux d'actualisation est déterminé par les forces du marché, le risque et le taux de rendement requis par les investisseurs (plus d'informations sur les taux d'actualisation ici). Avant d’entrer dans les détails de la remise, il serait utile de regarder un exemple simple. Nous utiliserons le modèle de l’exemple composé ci-dessus et appliquerons différents taux d’actualisation à une série de flux de trésorerie pour déterminer la valeur actuelle de ces flux de trésorerie en fonction de différents taux d’actualisation.

Le premier exemple ci-dessous montre une série de flux de trésorerie sur une période de cinq ans (à titre d'illustration, les flux de trésorerie sont basés sur un taux de croissance annuel de 10 % d'un dollar).

Taux d'actualisation = 10,00%

Pour chaque année du tableau, l'investisseur s'attend à recevoir ce montant d'argent dans le futur (1,10 $ dans un an, 1,21 $ dans deux ans, etc.) pour une somme totale de 6,72 cents sur la période de cinq ans.

Selon la formule de la valeur actuelle, l'investisseur pourrait payer 5,00 $ pour cet investissement afin d'obtenir un taux de rendement annualisé de 10,0 %.

Vous trouverez ci-dessous deux exemples du même tableau, mais cette fois avec des taux d'actualisation différents appliqués. Comme vous pouvez le constater, la valeur actuelle de la table supérieure avec un taux d'actualisation de 8,0 % est aujourd'hui de 5,2847 $, ce qui est supérieur à la valeur actuelle de 4,7384 $ pour le taux d'actualisation de 12,0 %.

Taux d'actualisation = 8,00%

Taux d'actualisation = 12,00%

Examinons simplement la première année, puis décomposons chaque année pour que ce qui se passe soit clair.

Dans le tableau à l'extrême gauche, la première année, l'investisseur s'attend à recevoir 1,10 $ de son investissement. Si l’investisseur exige un rendement d’au moins 10,0 % sur son investissement, que peut-il payer pour le futur flux de trésorerie de 1,10 $ ? C'est 1,00 $.

Cependant, dans le tableau du milieu, l'investisseur exige un rendement de seulement 8,0 %, il peut donc se permettre de payer 1,0185 $ pour une réception future de 1,10 $.

Finalement, dans le tableau à l'extrême droite, si l'investisseur exige un rendement de 12,0 % sur son investissement, il ne peut payer que 0,9821 $ pour les 1,10 $ reçus en un an. La relation ici est que plus le rendement exigé par l’investisseur est élevé, moins il peut payer pour la même série de flux de trésorerie.

Essentiellement, l’actualisation consiste à trouver le montant qui doit être composé à un taux d’intérêt donné afin de recevoir un montant futur. Vu de cette façon, l’actualisation est l’inverse de la composition.

Applications en immobilier commercial

Comme indiqué ci-dessus, l’actualisation est plus susceptible d’être utilisée dans l’immobilier commercial que la capitalisation, du moins dans les applications d’évaluation. Les méthodes d'évaluation de la valeur actuelle nette (VAN) et du taux de rendement interne (TRI) reposent largement sur l'actualisation des flux de trésorerie futurs projetés en une estimation de la valeur actuelle.

L’une des raisons pour lesquelles l’actualisation est plus utilisée dans l’immobilier est que les flux de trésorerie sont plus fortement affectés par les contrats de location et les forces du marché que par d’autres facteurs sous le contrôle de l’investisseur.

Par exemple, si un investisseur achète un immeuble de bureaux avec des baux en vigueur sur les cinq prochaines années, les flux de trésorerie seront assez prévisibles. À ce stade, l’investisseur doit appliquer une méthode d’évaluation pour déterminer la valeur de ces flux de trésorerie au taux de rendement requis par l’investisseur.

Dans les situations où les flux de trésorerie sont moins certains, les investisseurs tenteront toujours de prédire les flux de trésorerie futurs de la propriété et utiliseront les mêmes méthodes d'évaluation pour arriver à un prix d'achat actuel acceptable.

Nuances de la valeur temporelle de l'argent

Dans la première section de cet article, nous avons soutenu que le timing d’un flux de trésorerie est un concept important de la valeur temporelle de l’argent. Les deux tableaux ci-dessous illustrent l'impact du timing des flux de trésorerie sur la valeur potentielle d'un investissement.

Notez que les deux tableaux ont le même taux d'actualisation de 10,0 %. Dans le tableau du haut, l'investissement reçoit des flux de trésorerie de 1,20 $ au cours des trois premières années et de seulement 1,10 $ au cours des deux dernières années. Dans le tableau du bas, la série de flux de trésorerie est inversée, l'investissement recevant 1,10 $ de flux de trésorerie au cours des deux premières années et 1,20 $ au cours des trois dernières années.

Le flux de trésorerie total reçu par l'investisseur est le même, mais plus de liquidités sont reçues plus tôt dans l'investissement dans le tableau du haut que dans le tableau du bas. Le résultat est que l'investissement avec des flux de trésorerie plus élevés plus tôt dans l'investissement a une valeur actuelle plus élevée (4,4186 $) par rapport à l'investissement avec des flux de trésorerie plus élevés plus tard dans la période d'investissement (4,3754 $).

Taux d'actualisation = 10,00%

Taux d'actualisation = 10,00%

Notez également que des flux de trésorerie plus élevés plus tôt dans la période de détention de l'investissement permettent à l'investisseur de réinvestir ces produits dans d'autres investissements et d'obtenir un retour en plus des rendements obtenus sur l'investissement initial (gagnant des intérêts sur les intérêts).

Dans l'immobilier, l'investisseur peut utiliser les flux de trésorerie pour verser des dividendes aux investisseurs partenaires, réinvestir dans l'amélioration de la propriété elle-même, les utiliser comme capitaux propres pour l'achat d'autres propriétés, ou les utiliser pour tout autre investissement et ainsi composer des rendements antérieurs.

Conclusion

L’immobilier n’est pas négocié en journée. Il appartient depuis des années, voire des décennies. Comprendre la valeur d’une propriété en fonction des flux de trésorerie qu’elle générera au fil du temps est un facteur extrêmement important pour un investissement immobilier réussi. Le concept de valeur temporelle de l’argent et ses implications sur la valeur de l’immobilier devraient être bien compris par quiconque tente d’entrer dans le monde de l’investissement immobilier.