Examen indépendant des évaluations des investissements immobiliers par la RICS

Le besoin croissant d’un contrôle de conformité des valorisations

L'étude révèle que même si les fonctions de conformité font désormais partie intégrante des secteurs financiers, le secteur de l'évaluation immobilière pourrait être perçu comme étant à la traîne, dans une certaine mesure, par rapport à cette courbe.

Les recommandations stipulent que les évaluateurs devraient être mandatés et rendre compte à un président indépendant du comité d'audit ou similaire, supprimant ainsi toute relation perçue avec des parties qui ont un intérêt direct dans l'évolution de la valeur des actifs.

Ceci est particulièrement important dans les situations à haut risque (où le recours à des tiers et les prix des actions ou des unités sont dérivés des valorisations). Cette recommandation met en évidence une proposition éthique qui renforcerait la confiance des clients et des tiers quant à l'authenticité du processus d'évaluation.

À cet égard, le rapport note la nécessité d’un cadre de gestion des conflits d’intérêts plus robuste que celui qui existe actuellement. En outre, il recommande que dans les cabinets de conseil multidisciplinaires, les fonctions d'évaluation soient clairement séparées des autres domaines de l'entreprise afin de garantir la confidentialité des clients, même s'il est reconnu que la disponibilité de connaissances orientées marché reste d'une grande importance pour l'évaluateur.

Indépendance par rotation

La Revue observe que si la rotation des évaluateurs peut être considérée comme un « fardeau » tant pour les clients que pour les évaluateurs, elle contribue néanmoins à démontrer et à garantir que les évaluations ont un degré plus élevé d’indépendance. Il recommande que la RICS élabore des processus d’approvisionnement et de rotation obligatoires et précis dans le temps pour les évaluateurs. Une durée maximale de 9 ans et, en cas de valorisations « à haut risque », une réduction à 5 ans. Le rapport fait également référence aux directives européennes recommandant une rotation par cycles de 3 ans.

Le Groupe Altus a constaté qu'un nombre croissant de gestionnaires de fonds immobiliers choisissent de faire appel soit à plusieurs évaluateurs, soit à un panel d'évaluateurs, ce qui facilite le processus de rotation tout en favorisant l'indépendance en n'ayant pas de relation unique avec une seule société d'évaluation.

Tracer une piste d'audit de valorisation

L'examen souligne que la transparence tout au long du processus d'évaluation est essentielle avec un enregistrement clair des réunions et des discussions client-évaluateur. Cela est particulièrement visible dans l’environnement d’évaluation réglementé et entre les étapes de reporting de la valeur préliminaire jusqu’à la valeur finale, où les discussions pourraient aller au-delà de la vérification des faits. L'examen recommande à la RICS de fournir des lignes directrices concernant la conduite et l'enregistrement des processus d'évaluation. Cela contribuerait à limiter la possibilité de pressions injustifiées sur l’évaluateur.

Le Groupe Altus a vu les processus d'évaluation être de plus en plus scrutés au cours des deux dernières années, les régulateurs et les auditeurs étant particulièrement attentifs à la transparence, à l'indépendance et à la gouvernance.

Importance des flux de trésorerie actualisés (DCF) dans les méthodologies de valorisation

En ce qui concerne les méthodologies d'évaluation, l'examen constate que lorsque différentes méthodes et approches sont utilisées par les évaluateurs, des incohérences peuvent apparaître entre les rapports d'évaluation, même lorsqu'ils sont préparés dans le même but.

En outre, il note que les méthodes traditionnelles d’évaluation des propriétés commerciales sont plus implicites et s’appuient sur des comparables directs de propriétés qui ont tendance à être rétrospectives. Bien que le rapport félicite les évaluateurs qui utilisent la méthodologie des flux de trésorerie actualisés (DCF) en plus des approches plus traditionnelles, il est fortement recommandé d'adopter l'approche DCF comme méthode principale d'évaluation avec plus de cohérence.

Parallèlement à cela, une plus grande transparence est requise dans la communication des données. En bref, le rapport appelle la RICS à fournir des orientations plus claires sur les méthodologies, et aux évaluateurs et à la RICS à travailler ensemble pour garantir qu'il existe un ensemble de compétences nécessaires pour répondre aux exigences du marché moderne en évolution rapide.

Au cours des deux dernières années, le Groupe Altus a constaté une adoption croissante de la méthodologie DCF par les gestionnaires de fonds, en particulier dans l'espace paneuropéen.

Les orientations soulignent également la demande croissante de conseils prospectifs sur les évaluations et recommandent donc à la RICS de définir des lignes directrices en matière de conseils en matière de risques immobiliers.

Le rapport aborde brièvement la technologie dans les évaluations, en faisant référence à la collecte de données, à l'intelligence artificielle et aux modèles d'évaluation automatisés. Il souligne que de tels outils peuvent aider l’évaluateur et assurer une précision accrue, mais que le « rôle primordial » du jugement professionnel de l’évaluateur ne peut pas être reproduit.

Autres recommandations

Le rapport présente d'autres recommandations visant à consolider les bases d'une indépendance et d'une assurance qualité accrues dans le secteur de l'évaluation. Il recommande que la RICS crée un panel de réglementation dirigé de manière indépendante et axé sur l'évaluation, dans le cadre du Conseil des normes et de la réglementation de la RICS existant.

Le comité proposé assurerait une fonction d'évaluation des performances ainsi que des recherches et des conseils spécifiques à l'industrie. L'étude va plus loin en suggérant l'introduction d'exigences de post-qualification pour les évaluateurs.

Une autre recommandation clé sous le même thème général est la création d’un poste senior de Valuation Compliance Officer (VCO) au sein des prestataires d’évaluation. Le rôle du VCO contribuerait en outre à garantir le respect de ces principes fondamentaux ; des positions similaires existent déjà dans le secteur financier au sens large. En cas de doute sur la conduite, des processus RICS plus clairs pour soutenir les évaluateurs et les parties prenantes sont également recommandés.

Le rapport reconnaît la portée mondiale de l'institut RICS et recommande des moyens de soutenir ses membres au Royaume-Uni et à l'extérieur. Enfin, et ce n’est pas le moindre, l’examen identifie la nécessité de promouvoir davantage une culture diversifiée et inclusive de professionnels de l’évaluation soutenant la progression de la culture et des comportements.

Comment pouvons-nous vous aider chez Groupe Altus?

Nous avons examiné en détail l’examen et les recommandations associées. Nous sommes heureux qu'une grande partie du travail effectué par le Groupe Altus , notamment au sein de notre équipe de gestion de l'évaluation, soit conforme à bon nombre de ces principes. Nous présentons ci-dessous quelques exemples de la manière dont nous aidons nos clients à garantir des pratiques d’évaluation solides :

• En tant que tiers entre clients et évaluateurs, le Groupe Altus agit comme un pare-feu au processus d'évaluation. En plus du soutien par la gestion de la valorisation, nous veillons à ce que l'indépendance soit dûment préservée et que les exigences de conformité réglementaire soient respectées.

• Le Groupe Altus continue d'interagir régulièrement avec les organismes industriels et les régulateurs locaux et suit les meilleures pratiques, garantissant l'indépendance dans toutes ses opérations.

• Nous accompagnons régulièrement nos clients dans des exercices de demande de proposition (RFP) détaillés et transparents, tant à des fins de nomination que de rotation. Nous aidons nos clients dans la nomination d’un ou plusieurs évaluateurs en fonction des meilleures pratiques, de la couverture du marché et des spécificités d’un Fonds.

• Des pistes d’audit claires sont un élément clé de nos pratiques de gestion de l’évaluation. Nous avons une plateforme dédiée, ARGUS ValueInsight, qui centralise les informations et le processus d’examen pour les parties prenantes. Une gestion supplémentaire des risques est ajoutée à ces données grâce à notre équipe interne spécialisée qui vérifie les faits et examine minutieusement la valorisation déclarée.

• Nous reconnaissons le importance de l’approche de valorisation DCF et l'évolution de la dynamique du marché. Nous construisons et examinons régulièrement des données de flux de trésorerie pour vérifier l'application de la méthodologie DCF. Nous apportons également de solides compétences en modélisation en tirant parti de notre logiciel d'évaluation exclusif - ARGUS Enterprise - ce qui contribue à assurer la cohérence de la modélisation dans l'ensemble des portefeuilles de nos clients. Sur demande, nous sommes heureux d'aider les évaluateurs dans la conversion des fichiers d'évaluation en DCF à l'aide de la fonctionnalité AE.

• En tant que leaders du secteur des logiciels d'évaluation, de la gestion des données et de l'IA dans l'immobilier, nous, comme la Review, voyons un endroit où la technologie peut travailler aux côtés de la profession d'évaluation et prendre en charge des services de reporting et de gestion des risques de plus en plus précis.