Le point sur le marché de l’immobilier commercial à Montréal – T4 2023

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Le volume de transactions sur le marché montréalais est en baisse de près du tiers par rapport à 2022

L’activité économique a ralenti après le premier semestre 2023, les investisseurs étant confrontés à un environnement de taux d’intérêt élevés. L'activité d'investissement commercial à Montréal s'est contractée en réponse, avec un volume de transactions de 8 milliards de dollars en 2023, soit une baisse de 32 % par rapport à 2022. Tous les secteurs ont signalé un recul de l'activité de transaction, à l'exception des terrains et des hôtels ICI. De plus, selon le plus récent*$* du Groupe AltusEnquête sur les tendances des investissements en CRE au Canada, les produits préférés de Montréal comprennent les commerces de détail à caractère alimentaire, les secteurs industriels à locataires multiples et les immeubles résidentiels à logements multiples de banlieue.

Figure 1 – Transactions immobilières – Tous secteurs par année

Le secteur multifamilial a enregistré un volume de transactions de 2,8 milliards de dollars, soit une baisse de 28 % d'une année sur l'autre (sur un an). Même si la demande de nouveaux logements locatifs est restée constante, un ralentissement de l'activité de construction a été observé sur le marché du logement en raison de la hausse des taux d'intérêt et de l'augmentation des coûts de construction. Alors que les effets persistants des taux d’intérêt élevés devraient se prolonger au premier semestre 2024, les investisseurs restent prudemment optimistes dans l’anticipation de baisses de taux.

Le secteur industriel a déclaré un volume de transactions de 1,9 milliard de dollars, soit une baisse de 50 % sur un an. À cet effet, le plus récent*$* du Groupe AltusMise à jour du marché industriel canadien a indiqué que le taux de disponibilité industrielle de Montréal a observé une augmentation de 1,8 point de pourcentage en glissement annuel pour atteindre 5,5 % au quatrième trimestre de 2023. Cependant, il est important de noter que malgré les taux de disponibilité élevés, le marché est resté sous-approvisionné en termes de nouveaux produits modernes. les installations construites pour inclure les facteurs de conception recherchés par les entreprises, tels que des hauteurs de plafond plus élevées.

Les ventes de terrains résidentiels et ICI ont enregistré un volume de transactions de 1,5 million de dollars, soit une baisse minime de 4,9 % sur un an. Les terrains résidentiels ont affiché 356 millions de dollars, tandis que les terrains ICI ont affiché 1,1 million de dollars, soit une diminution de 47 % et une augmentation de 27 % sur un an, respectivement. Alors que le marché montréalais a toujours favorisé les terrains résidentiels, la demande incessante d'espaces industriels a augmenté les ventes de terrains ICI malgré la hausse des coûts des terrains et de la construction.

L'activité de location de bureaux est restée atone, avec un volume de transactions de 775 millions de dollars, soit une baisse de 32 % sur un an. Groupe Altus Le point sur le marché des bureaux au Canada pour le T4 2023 a révélé que le taux de disponibilité des bureaux à Montréal s'est stabilisé à 18,2 %. Malgré la diminution des besoins en espaces de bureaux – en grande partie due aux efforts accrus de redimensionnement en réponse à la popularité continue du travail hybride – Montréal a vu deux immeubles de bureaux achevés tant attendus, totalisant environ 1,3 million de pieds carrés, dont 100 % sont préloués. Ces bâtiments comprennent l’édifice de la Banque Nationale et Victoria sur le Parc, tous deux désignés bâtiments de classe A et classés au troisième rang des bâtiments les plus hauts de Montréal. De plus, 309 906 pieds carrés d'espaces de bureaux sont en construction, dont près de la moitié sont préloués.

Le secteur de la vente au détail a déclaré un volume de transactions de 923 millions de dollars, soit une baisse de 31 % sur un an. Une tendance observée dans les grandes villes du Canada est que les Canadiens redécouvrent leur quartier local, effet involontaire de la pandémie et des modalités de travail flexibles. Cette tendance se reflète dans les plus récentes Enquête sur les tendances des investissements en CRE au Canada, qui a classé le commerce de détail alimentaire à Montréal comme la deuxième combinaison produit/marché la plus appréciée au quatrième trimestre 2023.

Figure 2 - Transactions immobilières – Transactions immobilières par classe d'actifs (2022 vs 2023)

Transactions notables du 4ème trimestre 2023

400-480 boulevard Armand-Frappier, Laval – Bureau

L'une des transactions de bureaux les plus chères du quatrième trimestre 2023, conclue en novembre. Vendu pour 36 millions de dollars, ce complexe de bureaux s'étend sur 200 000 pieds carrés répartis sur quatre bâtiments, allant de 8 à 12 millions de dollars par bâtiment. L'acquéreur, HarveyCorp, qui a acquis ce complexe du FPI Cominar, entend investir dans la propriété à des fins de sciences de la vie pour ses futurs locataires. Cela s’inscrit dans une tendance croissante dans ce secteur de Laval puisqu’il adhère au projet BioTech City ou Cité de la Biotech de la ville. Ce complexe est situé à côté de laboratoires et d’entreprises scientifiques telles que Moderna et Charles River.

300-330 Avenue Sainte-Croix, Montréal – Commerce de détail

L'immeuble de 85 000 pieds carrés s'est vendu pour un total de 18 millions de dollars et à un prix au pied carré de 212 dollars. Cette transaction de Loblaws fait également partie d'un portefeuille qui comprend une autre propriété sur la Rive-Nord de Montréal (Blainville). Le portefeuille a été acheté pour environ 29,5 millions de dollars et contient une superficie locative brute d'environ 130 000 pieds carrés, ce qui représente un prix global par pied carré de 227 $. L'occupant actuel du 300-330, avenue Sainte-Croix est l'épicerie asiatique T&T Supermarché, propriété de Loblaws. Il s'agit de la plus grande chaîne d'épiceries asiatiques au Canada et de la seule dans toute la grande région de Montréal. Il s'agit actuellement du plus grand T&T de tout le Canada.

14005-14105 rue Sherbrooke Est, Montréal – Appartement

La plus grosse transaction d’appartements du quatrième trimestre s’est conclue début novembre dans l’arrondissement montréalais de Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles. Ils appartenaient auparavant à la société ontarienne Greenwin, le complexe de huit immeubles d'appartements vieux de 40 ans vendu pour 102 millions de dollars. Avec ses 200 000 pieds carrés et ses 720 unités, cela représente un prix unitaire d'un peu moins de 142 000$. L'acquéreur, Mainbourg, et ses partenaires financiers, notamment le gouvernement du Québec, la Ville de Montréal, la Banque Desjardins et d'autres, visent à calmer les eaux alors que la ville fait face à une augmentation des loyers inabordables.

8550 chemin Montview, Ville Mont-Royal – Industriel

Située dans le parc industriel de Ville Mont-Royal, la propriété s'est vendue pour un peu plus de 53 millions $, ses 234 093 pieds carrés représentaient un prix au pied carré de 227 $. Ayant acheté la propriété deux ans auparavant, le vendeur Brasswater avait signé un bail à long terme avec la multinationale alimentaire Kraft Heinz Canada pour 12 ans. Cette propriété bien située, construite en 1975, se trouve juste au sud de l'échangeur des autoroutes 40 et 520, permettant un accès facile vers et depuis. À 20 minutes de route vers l'ouest vous amène à l'aéroport international Montréal-Pierre Elliott Trudeau, tandis qu'à peu près la même distance vers le sud-est vous amène au cœur du centre-ville de Montréal.

Chemin De Richelieu, Saint Basile-le-Grand, Terrain ICI

La municipalité de Saint-Basile-le-Grand, sur la Rive-Sud de Montréal, a connu la transaction la plus vendue au cours des 12 derniers mois. Avec un prix incroyable de 240 millions de dollars, le prix par acre s'élève à 565 107 dollars pour ses 425 acres. L'usine de batteries Northvolt est prévue (Nothvolt Six) et sera la première usine de fabrication de batteries entièrement intégrée au Canada. L'arrivée du fabricant suédois de batteries devrait créer environ 3 000 emplois dans la région, la première phase de construction étant prévue avant la fin 2023. L'entreprise vise à démarrer ses activités en 2026 et à atteindre sa pleine capacité d'ici 2028. Le projet comprendra une usine de fabrication et une usine de recyclage, couvrant ainsi l’ensemble de la production de batteries.

Figure 3 – Tendances OCR sur 4 classes d’actifs de référence

Alors que les défis macroéconomiques introduits par la hausse des taux d'intérêt et les pressions inflationnistes ont persisté tout au long de 2023, l'activité de transaction sur le marché montréalais s'est orientée vers des domaines immobiliers stables et à faible risque, tels que les immeubles multifamiliaux et industriels, qui représentaient 35 % et 29 %. du volume total en dollars en 2023, respectivement. En anticipant une baisse des taux d’intérêt plus tard en 2024, les investisseurs sont restés prudemment optimistes alors qu’ils s’adaptent à des taux d’intérêt élevés mais stabilisés.