Mise à jour du marché de l'immobilier commercial dans la région d'Ottawa - T4 2023

L'activité de transaction sur le marché d'Ottawa est restée modérée, avec un volume de transactions en baisse de près de moitié par rapport à l'année précédente.

Une année marquée par des taux d’intérêt plus élevés, des pressions inflationnistes et une incertitude économique accrue a entraîné un ralentissement des principaux marchés partout au Canada. Le marché d'Ottawa et de Gatineau n'a pas fait exception, avec un volume de transactions de 2,4 milliards de dollars en 2023, soit une baisse de 44 % par rapport à 2022. Selon le plus récent*$* du Groupe Altus.Enquête sur les tendances en matière d'investissement dans l'immobilier commercial au CanadaAlors que les investisseurs ont fait preuve d'une plus grande prudence dans un environnement macroéconomique volatil, Ottawa est demeurée un marché privilégié, après Vancouver et Toronto, respectivement.

Figure 1 - Transactions immobilières - Tous secteurs par année

Le secteur multifamilial a déclaré un volume de transactions de 898 millions de dollars, soit une baisse minime de 15 % d'une année sur l'autre (YoY). Ce ralentissement était un sous-produit de l’évolution des conditions économiques. Alors que les investisseurs continuaient à naviguer dans la phase de découverte des prix, les logements multifamiliaux sont restés une classe d’actifs privilégiée en raison de leurs fondamentaux démographiques et économiques sous-jacents solides. La croissance constante de la population due à la stabilité de l’emploi sur le marché et la présence importante des universités ont fourni au marché une demande constante de locations malgré une année mouvementée.

Le secteur des bureaux a enregistré un volume de transactions de 527 millions de dollars, soit une baisse de 34 % sur un an. Cela n’est pas surprenant, car les besoins en espaces de bureau ont considérablement diminué et le retour au bureau a pris du retard en raison de la popularité du modèle de travail hybride et des efforts continus de redimensionnement des propriétaires et des entreprises. Le plus récent*$* du Groupe AltusLe point sur le marché des bureaux au Canada indique que le taux de disponibilité des bureaux au Canada a diminué de 1,3 point de pourcentage pour atteindre 13,4 % sur une base annuelle. Le marché a régulièrement répondu à ses postes vacants en convertissant des bureaux en logements, la conversion de trois immeubles du centre-ville étant prévue pour 2023.

Le secteur de la vente au détail a enregistré un volume de transactions de 197 millions de dollars, soit une baisse de 51 % sur un an. Grâce au modèle de travail hybride, les centres commerciaux de quartier et les centres commerciaux communautaires se sont rétablis, les travailleurs passant plus de temps à la maison et dans leur quartier. À cet effet, le plus récent*$* du Groupe AltusEnquête sur les tendances en matière d'investissement dans l'immobilier commercial au Canada a constaté que les zones commerciales à caractère alimentaire restaient un actif immobilier privilégié en raison de leur résilience face à l'incertitude économique, de leur potentiel de réaménagement et de l'évolution des besoins des consommateurs.

Le secteur industriel d’Ottawa a été durement touché, avec un volume de transactions de seulement 210 millions de dollars, soit une baisse de 75 % sur un an. Le plus récent*$* du Groupe AltusMise à jour du marché industriel canadien a révélé que le taux de disponibilité industrielle a augmenté de 0,3 point de pourcentage pour atteindre 3,3 % sur un an. Cependant, le taux de disponibilité d’Ottawa était le deuxième plus bas parmi tous les principaux marchés canadiens, après Vancouver, à 3,1 %. Malgré la livraison de nouvelles offres en 2023, les conditions de marché sont restées tendues avec le manque de projets en cours de développement. De plus, la diminution de l'activité peut être attribuée au manque d'annonces industrielles à vendre sur le marché, plutôt qu'à l'absence de demande.

Les ventes de terrains résidentiels et ICI ont ralenti, compte tenu des conditions économiques actuelles et de la flambée des prix des terrains, avec un volume de transactions de 525 millions de dollars, soit une baisse de 58 % sur un an. Les terrains résidentiels ont enregistré 260 millions de dollars, tandis que les terrains ICI ont enregistré 265 millions de dollars, soit une diminution de 67 % et une diminution de 42 % sur un an, respectivement.

Figure 2 – Transactions immobilières à Ottawa par classe d'actifs (2022 vs 2023)

Transactions notables du 4ème trimestre 2023 :

Voici les transactions notables de la mise à jour du marché de l'immobilier commercial d'Ottawa et de Gatineau du quatrième trimestre 2023 :

Portefeuille d'appartements NOX Phase III, Ville de Gatineau – Appartement

La phase finale du portefeuille NOX de Junic a été vendue à Centurion Apartment REIT, complétant ainsi l'acquisition du portefeuille. Le portefeuille comprend sept immeubles d’appartements résidentiels de cinq étages nouvellement construits dans le quartier du Plateau à Gatineau. Chaque bâtiment contient un mélange d'unités d'une ou deux chambres, dont certaines avec des tanières et des mezzanines. Le portefeuille s'est vendu pour un peu moins de 195 millions de dollars, à un prix global par unité de 364 827 dollars. Cette transaction souligne la forte confiance des investisseurs dans le marché résidentiel multifamilial de Gatineau. Centurion avait également acquis précédemment le développement Le Central de Junic une fois achevé en 2022, qui comprenait 345 unités pour une contrepartie de 115 millions de dollars.

Morguard – Crown Realty Portfolio, Ottawa – Industriel

Pour un prix d'achat total de 39,8 millions de dollars, Crown Realty Partners a acquis cinq petits bâtiments industriels flexibles à locataires multiples auprès de Morguard. Situé sur Lancaster Road et Newmarket Street, le portefeuille comprend une superficie brute totale d'environ 205 641 pieds carrés, ce qui représente un prix global au pied carré de 193 $. Parmi ceux-ci, trois bâtiments ont été acquis dans le cadre d'un partenariat en coentreprise avec Ripple Developments, totalisant environ 115 000 pieds carrés.

Centre Van Leeuwen, Kanata – Commerce de détail

Stratégiquement situé à côté du centre commercial Hazeldean de Kanata, ce centre commercial de quartier entièrement occupé de 63 159 pieds carrés a été acheté par un investisseur local pour 23,8 millions de dollars. La place est située près d'un Shoppers Drug Mart et a été construite vers 1988. Une succursale autonome de la Banque de Montréal a été ajoutée à la propriété en 2019. Bien que l'acheteur n'ait pas indiqué son intention d'ajouter davantage de densité à la propriété, la place est située sur un Terrain de 4,4 acres avec un taux de couverture d'environ 33 %, indiquant qu'un développement futur est possible.

Figure 3 – Tendances OCR sur 4 classes d’actifs de référence

Avec les défis macroéconomiques introduits par la hausse des taux d'intérêt et les pressions inflationnistes, l'activité de transaction dans la zone de marché d'Ottawa et de Gatineau a progressivement ralenti tout au long de 2023. De plus, avec les effets persistants de la dynamique du marché de 2023 qui se sont répercutés sur 2024, le sentiment des investisseurs est resté prudemment optimiste face à l'évolution de la situation. anticipation d’une baisse des taux d’intérêt.

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