Méthode d’évaluation du prix au pied carré pour l’immobilier commercial

Comment calculer le prix au pied carré

Un prix PSF peut être déterminé pour tout type de propriété ainsi que pour les terrains bruts. Cependant, les professionnels du secteur se réfèrent souvent au prix d’une propriété selon des mesures différentes, selon le type de propriété.

Pour les propriétés de bureaux, de commerces de détail et industrielles, la mesure du prix PSF est courante. Pour les propriétés résidentielles, une variation appelée « prix unitaire » est souvent utilisée, où « unité » désigne un appartement individuel.

Enfin, pour les propriétés hôtelières, les investisseurs utilisent souvent l'expression « prix par clé », où « clé » désigne une chambre d'hôtel individuelle. Chacune de ces variations est utile si la comparaison est comparable à des pommes, ce qui signifie que le prix unitaire est comparé au prix unitaire, le prix PSF au prix PSF, etc. Les formules ci-dessous montrent le calcul pour chaque métrique.

• Prix ​​au pied carré = Valeur de la propriété / Taille de la propriété (en pi²)

• Prix ​​unitaire = Valeur de la propriété / Nombre d'unités

• Prix ​​par clé = Valeur du bien / Nombre de pièces

Différentes applications du prix PSF

Comme mentionné ci-dessus, une mesure PSF de prix est utilisée à la fois dans l’approche de coût et dans l’approche de comparaison des ventes pour l’évaluation, bien qu’elles soient utilisées légèrement différemment dans chaque cas.

Dans l'approche coût, le prix PSF indique le coût PSF de la construction d'un bien immobilier ou le coût d'un terrain. Alternativement, dans l’approche de comparaison des ventes, une référence au prix PSF indique généralement un prix de vente divisé par le nombre de pieds carrés de la propriété.

Dans la pratique, il existe de nombreuses façons d’utiliser une mesure PSF de prix. Il peut s'agir du coût de rénovation, du taux de location d'une propriété commerciale ou du montant d'une dépense engagée par la propriété.

Les personnes expérimentées dans la construction et le développement peuvent souvent avoir une idée du coût d'un bien immobilier à différents niveaux de qualité grâce à une idée du coût PSF, fournissant une base pour évaluer le potentiel de profit d'un nouveau développement ou d'une rénovation. Étant donné qu’il existe des utilisations à la fois formelles et informelles de la métrique PSF de prix, vous devez toujours être clair sur le contexte dans lequel la PSF de prix est utilisée.

Utilisations courantes de la métrique de prix PSF

D'après mon expérience, les professionnels de l'immobilier utilisent le plus souvent la mesure du prix PSF comme mécanisme de lissage afin de comparer la valeur, le coût ou les opérations de différentes propriétés. Ceci est mieux illustré par un exemple.

Disons qu’un analyste tente d’évaluer deux bâtiments. Pour notre exemple, nous supposerons que les immeubles sont tous deux des immeubles de bureaux de classe B dans le même sous-marché avec des profils de locataires similaires et des tarifs de location PSF comparables.

Cependant, l'une des propriétés fait 100 000 pi² et l'autre 150 000 pi². Lorsque l’analyste examine uniquement les prix de vente récents des immeubles, il semble y avoir une différence de prix assez importante.

Cependant, lorsque l’analyste creuse un peu plus et calcule le prix PSF auquel chaque propriété a été vendue, les chiffres sont les mêmes. Étant donné que les taux de location PSF sont comparables dans les deux propriétés, un investisseur paie à peu près le même prix PSF pour ses revenus dans chacune des deux propriétés.

Dans le monde réel, il est très peu probable que le prix PSF soit identique pour les deux propriétés. Il y aura presque certainement de légères différences dans les circonstances de chaque propriété et il existe certaines économies d'échelle dont les grands bâtiments bénéficient, contrairement aux plus petits, mais cet exemple visait à illustrer la fonction de lissage que joue souvent le PSF de prix dans l'évaluation et comparaison de l'immobilier commercial.

Cet exemple illustre également que des propriétés similaires situées dans des emplacements similaires ont généralement des capacités similaires à générer des revenus (ce qui signifie que les taux de location doivent être à peu près équivalents). La même relation apparaîtra souvent lorsque l’on compare le prix des dépenses de développement, de construction ou d’exploitation pour des propriétés comparables.

Dans la plupart des cas, des propriétés comparables auront des paramètres PSF de prix similaires. Tout écart majeur par rapport aux normes du marché pourrait indiquer des propriétés présentant des problèmes de performance opérationnelle ou de gestion.

Limites d'utilisation du PSF de prix

L’exemple ci-dessus suppose que les deux immeubles sont en mesure d’obtenir des taux de loyer PSF comparables auprès de locataires présentant des profils similaires (cote de crédit, conditions de location, etc.). Cependant, « comparable » et « similaire » ne signifient pas « identique », et même de légères différences dans les revenus ou les dépenses pourraient conduire à une gamme d'évaluations potentielles large.

Par exemple, un écart de 10 % du NOI dans un sens ou dans l’autre conduit à une fenêtre de valeur relativement large. Par conséquent, la mesure PSF de prix doit être utilisée en relation avec des approches de valorisation plus complètes telles que les approches de capitalisation des revenus ou d’actualisation des flux de trésorerie.

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