Très haut : Décryptage des coûts de l’entreposage à plusieurs étages en Australie

L’essor des entrepôts à plusieurs étages

Le secteur industriel est devenu le grand gagnant de la pandémie, alimenté par le poids lourd du commerce électronique : la demande de données, de livraisons rapides et de produits alimentaires et pharmaceutiques les plus frais. Aujourd’hui plus que jamais, le besoin de rapidité transforme les chaînes d’approvisionnement et pousse les développeurs vers une industrie à plusieurs niveaux.

Environ 10% des achats australiens sont désormais réalisés en ligne, et certains analystes estiment nous aurons besoin de 1,8 million de mètres carrés supplémentaires d'espace industriel et logistique pour répondre aux cinq prochaines années de croissance du commerce électronique.

L'Australie a aussi le taux de vacance de postes industriels le plus bas de la région Asie-Pacifique, avec une moyenne nationale de 0,6 % pour les espaces prime. À Sydney, le marché locatif industriel le plus étroit et le plus cher du pays, les terrains industriels viabilisés disponibles sont limités et le taux d'inoccupation oscille autour de 0,3 %.

Des études montrent environ un quart des clients abandonnent leur panier d'achat en ligne parce que les délais de livraison estimés sont trop lents. A cet effet, Australia Post vient de lancer son service de livraison ultra-rapide, avec une livraison « le lendemain » désormais possible dans la plupart des capitales. Mais les clients de nombreux marchés, notamment en Chine, s'attendent désormais à une livraison à leur porte dans les 30 minutes. C’est là que pointe la ligne de tendance.

Les installations proches du client peuvent générer des économies significatives, car jusqu'à 50 % des coûts de la chaîne d'approvisionnement sont corrélés aux transports (contre jusqu'à 10% sur l'immobilier).

Mais les économies de carbone pourraient être encore plus importantes. Environ 18% des émissions de l’Australie proviennent du transport, et une installation moderne située au bon endroit peut faire de grands progrès dans l'empreinte des émissions d'une entreprise. Laboratoire d'innovation immobilière du MIT a découvert que les émissions liées aux transports d'un centre de distribution urbain sont environ la moitié de celles d'un centre de distribution en dehors de la ville.

Des commandes importantes sont en ville

Tous ces facteurs poussent les promoteurs immobiliers vers l’entreposage à plusieurs niveaux – mais de quelle taille parlons-nous ? Les installations à plusieurs étages comportent généralement trois ou quatre niveaux, bien que Le GrandTech Center de Hong Kong s'élève à 22 étages.

En avril, ESR a finalisé le le plus grand centre de distribution à plusieurs étages au monde à Tokyo, avec une superficie brute de 349 000 mètres carrés (m2) répartis sur neuf étages (et sur seulement 77 725 m2 de terrain près de l'aéroport de Haneda). Plus près de chez nous, ESR a récemment acquis un site de 4,8 hectares à South Sydney, avec des projets de développement d'un entrepôt à plusieurs étages de 300 millions de dollars.

L’histoire de Sydney, compte tenu de son faible taux de postes vacants dans le secteur industriel, est particulièrement intéressante. CBRE en attend au moins six des installations à plusieurs étages seront construites à Sydney au cours des deux prochaines années et environ 15 % du total des nouvelles surfaces industrielles livrées dans la ville d'ici 2027 seront à plusieurs étages.

Goodman Group a investi 700 millions de dollars dans deux sites du centre-ville de Sydney et promet d'introduire « une nouvelle typologie de bâtiment ». Le premier mesure 30 mètres de haut, installation sur trois niveaux à St Peters, qui accueillera environ 47 000 m2 d'espace de stockage. Les semi-remorques jusqu'à 20 mètres accéderont aux niveaux via une rampe en spirale de 55 mètres de diamètre. Le second est un projet à deux niveaux qui est 20 000 mètres carrés à Alexandrie. Conçu par le célèbre architecte FJMT, le bâtiment, selon Goodman Group, « équilibre le style industriel brut avec une esthétique haut de gamme raffinée ». Le bâtiment dispose d’installations de fin de voyage ultramodernes, est adjacent à un parc et vise une note « Green Star » de 5 étoiles. Ce sont toutes des caractéristiques attrayantes pour les travailleurs et qui créeront une esthétique et un agrément attrayants au sein du quartier local.

Si le futur bâtiment à plusieurs étages est bien plus qu’une boîte grise, la question évidente est : combien cela coûte-t-il ?

Des aspirations plus élevées, des coûts plus élevés

La hauteur d’une installation industrielle peut s’accumuler, mais la faisabilité l’est-elle ? Les promoteurs industriels doivent également considérer que passer au multi-étages ne consiste pas simplement à multiplier le tarif au m2 d'un seul étage. Avec la volatilité actuelle du marché, le Groupe Altus constate des rendements d'appel d'offres variés pour les unités industrielles à plusieurs niveaux ; cependant, ces prix sont tous nettement plus élevés que les projets typiques à un étage qui auraient pu être envisagés pour une analyse comparative dans le passé, mais ne s'appliquent pas à cette forme de construction. De plus, la faible offre dans des villes comme Sydney contribue à des taux de location plus élevés et peut donc avoir un impact sur la faisabilité des projets et, par conséquent, sur l'offre de construction dans la région de Sydney.

La structure, selon les conditions du sol, peut nécessiter des colonnes plus solides et une dalle plus épaisse. Les étages supplémentaires nécessitent davantage de services mécaniques et d'espace pour les installations et les équipements. La réticulation des services est plus complexe et plus coûteuse.

La façade d’un bâtiment représente environ 30 % du coût d’un projet commercial, et nous commençons à voir des conceptions de bâtiments industriels à plusieurs étages qui reflètent la qualité des bureaux commerciaux. Une façade attrayante peut mettre en valeur le quartier, mais elle peut également avoir un coût important. Les préliminaires sont également beaucoup plus élevés sur les immeubles à plusieurs étages – pensez à 20 % au lieu de 10 %. À cela s’ajoutent des coûts supplémentaires liés aux grues et aux échafaudages, à la main-d’œuvre, à la gestion du site et du trafic, aux exigences d’organisation et à la sécurité. Ces facteurs, comme vous pouvez sûrement le deviner, contribuent à des coûts de construction plus élevés.

L’essentiel ? Le secteur industriel a comparé les bâtiments sur la base d’une construction à un seul étage – et utiliser ces chiffres pour évaluer la faisabilité pourrait se solder par un échec. Cela ne veut pas dire que nous ne devrions pas passer à l’industriel à plusieurs étages. Cela signifie simplement comprendre les implications. Plus le bâtiment est haut, plus le budget est important.