Le ralentissement de la croissance des achats en ligne en Europe devrait profiter aux détaillants hors grandes surfaces

Le secteur de la vente au détail est un facteur clé des valorisations de l'immobilier commercial européen

Les valorisations du commerce de détail ont enregistré la plus forte hausse dans l’ensemble des données d’évaluation paneuropéennes du groupe Altus au troisième trimestre 2024, l’ensemble du commerce de détail ayant augmenté de 1,3 % en glissement trimestriel. Dans cet article, Capital Economics examine les évolutions des secteurs plus larges du commerce de détail en ligne et hors ville dans l’UE.

Les parts de marché du commerce de détail en ligne stagnent en Europe

Les consommateurs disposent de revenus discrétionnaires plus importants ces derniers temps, ce qui devrait susciter l’optimisme pour l’immobilier commercial à l’approche de la fin de 2024. Les marchés du travail en Europe ont été plutôt tendus, ce qui a permis une croissance significative des salaires. L’inflation a désormais considérablement diminué et la Banque centrale européenne a commencé à réduire les taux d’intérêt, offrant ainsi un soulagement supplémentaire aux consommateurs via des coûts d’intérêt plus bas.

Outre ce contexte macroéconomique positif, des estimations récentes indiquent que les parts de marché du commerce en ligne ont progressé plus lentement en Europe. Il n’y a pas non plus de signe de convergence des parts de marché en ligne dans l’ensemble de la région, ce qui conforte l’opinion de longue date de Capital Economics selon laquelle la concurrence en ligne sera moins pesante sur les rues commerçantes du sud de l’Europe que dans celles du nord.

Knight Frank rapporte que les parts de marché en ligne n'ont augmenté que marginalement sur la plupart des marchés en 2023. Cela fait écho à d'autres données suggérant que l'augmentation des dépenses en ligne due à la pandémie s'est atténuée. Par exemple, les données d'Eurostat sur le volume des ventes au détail en ligne ont chuté de près de 15 % par rapport à leur pic de 2021 dans la zone euro, mais restent environ 25 % au-dessus des niveaux de fin 2019.

Deuxièmement, la baisse des parts de marché en ligne a persisté dans le sud de l'Europe. En fait, la différence entre les parts de marché en ligne en Italie et aux Pays-Bas était d'environ 8 points de pourcentage en 2023, similaire à l'écart de 2019. La baisse des parts de marché en ligne est l'un des facteurs qui, selon Capital Economics, favorisera les loyers des commerces de détail de premier ordre dans le sud de l'Europe dans les années à venir, ainsi que des perspectives de dépenses de consommation généralement plus favorables et un soutien plus important des touristes étrangers dépensiers que sur les marchés du nord.

Les parts de marché en ligne ont également diminué en 2023 dans les marchés où la pénétration du commerce électronique est parmi les plus élevées, notamment en Allemagne et en Suède. Si cela pourrait indiquer que les parts de marché en ligne en Europe du Sud pourraient rattraper celles de leurs homologues du Nord, d’autres données suggèrent que les facteurs structurels et les préférences qui freinaient l’engagement du commerce électronique en Europe du Sud avant la pandémie ont peu changé. En effet, les achats en ligne étaient toujours nettement plus faibles en Europe du Sud en 2023, ce qui suggère que l’écart entre les parts de marché en ligne des marchés du Nord et du Sud perdurera.

Même si Capital Economics estime que le pire de la concurrence en ligne dans les rues commerçantes provoquée par la pandémie est passé, notre scénario de base est que les parts de marché des ventes au détail en ligne continueront de progresser, mais à un rythme plus conforme à la tendance pré-pandémique. Cela dit, d'autres fermetures de magasins sont à venir, en particulier sur les marchés où les parts de marché en ligne sont plus élevées.

Le commerce de détail en périphérie de la ville devrait battre celui de la rue

Les sous-secteurs du commerce de détail hors centre-ville ont connu une reprise des loyers plus importante que les magasins de centre-ville, tant pour les actifs de qualité moyenne que de premier ordre. Les parcs commerciaux de premier ordre ont globalement ouvert la voie, mais les entrepôts de vente au détail/grandes surfaces et les centres de proximité ont également connu une forte reprise des loyers. En conséquence, la croissance des loyers dans ces sous-secteurs de périphérie devrait continuer à dépasser les gains des centres-villes.

Les facteurs d’offre et de demande contribuent tous deux à la performance du commerce de détail en périphérie des villes. Les conditions d’offre pour ces actifs se sont resserrées davantage que pour les rues commerçantes. Bien que les nouveaux développements dans le commerce de détail en périphérie des villes puissent être plus élastiques que dans les rues commerçantes limitées en termes de terrain, à l’exception des centres commerciaux, les taux de vacance sont tombés en dessous des moyennes d’avant la pandémie. Dans le cas des parcs commerciaux, les taux de vacance signalés au premier semestre 2024 n’ont été que de 1,5 %.

Les moteurs de la demande privilégient également les emplacements situés hors des rues commerçantes. L’augmentation du télétravail permet aux consommateurs de remplacer davantage leurs dépenses en centre-ville par celles plus proches de chez eux. En effet, il est prouvé que la fréquentation des centres commerciaux du centre-ville est en baisse depuis 2019.

En outre, si l’essor du commerce électronique constitue clairement un obstacle aux dépenses de détail physiques dans leur ensemble, certains sous-secteurs situés hors des villes pourraient être relativement épargnés. Par exemple, les ventes de produits de proximité généralement proposées par les centres commerciaux N&C sont confrontées à une concurrence en ligne moindre, tandis que les entrepôts et les grandes surfaces bénéficient d’un stationnement abondant, d’options telles que le « click and collect », ainsi que de leur capacité à servir de plateformes de livraison du dernier kilomètre.

Cependant, tous les actifs situés hors centre-ville ne sont pas égaux. L’augmentation de la disponibilité suggère que la croissance des loyers des centres commerciaux continuera de ralentir. Le nombre de logements vacants pourrait continuer d’augmenter dans les centres commerciaux, étant donné que les détaillants de mode et d’électronique, qui ont toujours été des locataires clés, sont confrontés à la plus forte concurrence en ligne.

Cela étant dit, les actifs, y compris les centres commerciaux, qui peuvent répondre aux préférences changeantes des consommateurs en proposant des services supplémentaires tels que des options de restauration et de divertissement devraient continuer à mieux se porter que ceux dont les occupants sont plus traditionnels. Conformément à la croissance plus forte des ventes dans ces secteurs, des données anecdotiques montrent que la fréquentation des centres commerciaux « expérimentaux » a été beaucoup plus forte que celle des autres types de centres commerciaux, les parcs commerciaux étant une fois de plus en tête.

La demande accrue d’actifs de meilleure qualité se reflète dans les performances locatives. L’écart entre la croissance des loyers prime et moyenne des centres commerciaux et des parcs de vente au détail (environ 13 points de pourcentage) depuis 2019 est même plus élevé que l’écart de 10 points de pourcentage entre les bureaux prime et moyens.

Bien que le commerce de détail soit confronté à des vents contraires dans les différents sous-secteurs et sur l'ensemble du spectre de qualité, au sein du commerce de détail, il existe une marge de croissance des loyers dans les parcs commerciaux et les entrepôts ainsi que dans les centres N&C pour continuer à dépasser les rues principales, à la fois dans le segment principal et sur le marché au sens large.

Vous souhaitez être informé de nos nouveaux contenus, articles et événements CRE pertinents ?