Les tenants et les aboutissants de la due diligence immobilière

En matière de due diligence immobilière, le diable est dans les détails

Caveat emptor – « que l'acheteur se méfie » – rappelle aux investisseurs immobiliers de faire preuve de diligence raisonnable lors de l'achat d'une propriété.

Vous n'avez qu'une seule chance de réussir. La période de due diligence est une fenêtre de découverte qui vous permet de confirmer vos hypothèses, de repérer les signaux d'alarme, de découvrir des opportunités cachées et, finalement, de déterminer si l'acquisition est « bon » ou « non-go ».

Utiliser ce temps à votre avantage peut être la clé d’une transaction réussie.

Mais la diligence raisonnable est plus facile à dire qu’à faire. Commençons donc par comprendre et décortiquer les différents types : marchands, financiers, physiques, juridiques.

1. Diligence raisonnable du marché

Identifier les obstacles et les opportunités dans leur ensemble

Cela commence tôt dans le cycle de vie de la transaction et évalue la qualité du marché sur lequel se trouve l'actif. Considérez cet échantillon de questions pour vous guider vers votre réponse :

• Le site présente-t-il des niveaux élevés d’emploi et de création d’emplois ?

• Y a-t-il de grands projets d’infrastructures à l’horizon ?

• Les caractéristiques de l’offre et de la demande laissent-elles présager une hausse des prix ?

• Le régime de zonage et d’aménagement est-il favorable au développement ?

2. Diligence physique

Inspecter la propriété de haut en bas

Une diligence raisonnable approfondie nécessite l’aide d’experts pour inspecter la propriété de fond en comble. Vous ne ferez qu’effleurer la surface en obtenant des réponses à ces questions :

• Quel est l’état de la structure et du tissu/revêtement, y compris le toit et les systèmes de support ?

• Y a-t-il des travaux d’entretien majeurs ou des réparations de structure prévus pendant la période de vente ?

• Pouvez-vous accéder aux garanties et aux manuels d’utilisation ?

• Que vous disent les contrats d’entretien et les activités de réparation sur l’état du bâtiment ?

3. Diligence financière

Examiner les revenus et les dépenses

Comment allez-vous garantir la transaction ? C’est la question sous-jacente à laquelle il faut répondre lorsque vous analysez les fondamentaux financiers de la propriété.

L’élaboration d’une projection des flux de trésorerie futurs d’une propriété vous aidera à déterminer sa juste valeur marchande et son potentiel de rendement. Commencez par les états financiers – y compris les relevés bancaires de tous les comptes, les baux des locataires et les contrats de service – des deux dernières années, notamment :

• Rouleau de loyer

• Baux

• Déclarations fiscales

• Impôts fonciers

• Dépenses de fonctionnement

• Assurance

• Investissements et Opex

4. Diligence juridique

Cochez les cases légales

Si la propriété est en bon état et ne présente aucun problème majeur au-delà de réparations mineures, vous procéderez à la due diligence légale. Dans le cadre de la procédure de due diligence juridique, vous devez vérifier :

• Certificat de titre

• Restrictions et engagements

• Autres certificats, par exemple efficacité énergétique, etc.

Il existe de nombreuses considérations en matière de diligence raisonnable – bien plus que celles décrites ci-dessus. Naviguer sur le chemin de la diligence raisonnable peut être difficile, par où commencer ? Et où finis-tu ?

Votre guide pour une diligence raisonnable intelligente

Dans ce guide, nous aborderons :

• Les quatre différents types de due diligence (marché, physique, financière et juridique)

• Les questions pertinentes que vous devriez vous poser

• Stratégie : l’étape manquante

• Les meilleures pratiques pour naviguer dans le processus de due diligence

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Naviguer dans le processus de diligence raisonnable

« Faites simplement preuve de diligence raisonnable » est peut-être à l'ordre du jour, mais ce n'est pas quelque chose qui peut être rayé à l'aide d'une liste de contrôle.

Contrairement à d’autres investissements, où il est facile de comparer des pommes avec des pommes, chaque actif commercial est unique. Les différents emplacements, conceptions, utilisations et structures font qu’il n’y a pas deux transactions identiques.

Comprendre les activités de diligence raisonnable à prioriser et celles à garer ne peut pas se faire uniquement par l’instinct et l’intuition. Différents objectifs modifient le processus de due diligence et sa profondeur.

Savoir où vous obtiendrez le plus de valeur, puis emprunter ces voies, nécessite des compétences et une expérience durement acquises.

Vous souhaitez en savoir plus sur le secret d’une diligence raisonnable intelligente ?